任志强：明年3月前，市场不会有任何变革性措施出台

华远地产董事长任志强在过去，总是以他犀利的言语撕开市场平静的表象，话虽然不好听，但屡屡都被验证，因此被称为“预言帝”“任大炮”。这一次他一样语出惊人，“购房者比开发商赚得多”、“任何一个政策如果到了逼良为娼的时候，一定是一个烂烂的政策”、“不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的”……

任志强观察到，有些时期，过去地产走势和宏观经济走势呈现出相反的方向。“宏观经济形势越好，地产越差；宏观经济形势越不好，地产越好。”他说。

目前形成鲜明对比的是，宏观经济在下行，而房价在上涨。数据显示，今年6月，70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格同比保持上涨。这种普涨的局面已连续两个月出现。

其中，一线城市房价更是呈现出领涨的态势。今年6月，北京新建商品住房价格同比上涨16.7%，位居纳入统计的70个大中城市之首。广州、深圳两地的涨幅均达到16%的高水平，上海上涨14.4%。除此之外，其他仅有5个城市的房价涨幅超过10%。

根据统计局公布的数据显示，宏观经济增速已连续两个季度出现回落。上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长7.6%；其中，二季度增长7.5%。数据同时显示，固定增长乏力，工业增幅低于预期，出口大幅回落，增速创44个月。

对于是否会依靠房地产拉动经济，任志强称不抱任何幻想。他认为，政府会对经济增速放缓有所容忍。

任志强指出，上一届政府采取什么办法，大家都比较明了，但新一届政府到目前为止，还没有明确的政策导向。可以看到的是，本届政府提出将在5年内改造各类棚户区1000万户；支持首套住房；继续增加保障性住房的供应。至于会不会采取对市场进行过度干预的政策，现在还不知道。

新一届政府提出了调整经济结构，放开金融市场，但目前还没有实施细则。“没有实施细则，就不能落实，企业就无法根据其做决策。”任志强说。预测房地产市场的走势，离不开一些先行指标。

他预测，到明年3月份前，市场可能会呈现出波澜不惊的态势，没有任何变革性的措施出台。

任志强的发言依然不减犀利：政府、地方政府、企业三方常常互相勾结，而这三家“打得越凶，购房者越受益。”

房价上涨带来的，不是购房者吃亏，而是受益。“错误的政策买单者一定是社会，购房人永远是受益者。”，任志强甚至说：“任何‘逼良为娼’的政策都是烂的”，在他看来，国五条执行后掀起的离婚潮，足以说明政策的不合理性。

有人用斗地主形容政府、房企还有购房人的关系，任志强表示“你说错了，斗地主三个人，你得找出三方对应的关系，中国典型的三方对应关系，政府、地方政府、企业之间，所以把它搞错了，这三者的博弈，有时候政府和企业勾结，有时候政府和地方政府勾结，有时候地方政府和企业勾结，对方政府。”

并且，任志强认为购房人永远是受益者——“购房人是消费者，在中间或者受益或者受损，政策错误的结果一定是社会买单，你认为购房人买单，购房人永远是受益者，这三家打的越凶，购房人越受益。因为房价一定会涨，老以为购房人会吃亏，现在都说的是没购房人可能会吃亏，因为他没有在低价的时候锁定房价，他可能会忍受一个高价的时候锁定房价。”

在任志强看来，的购房人都赚得比开发商多。“已经购房的人都是占的人，房价越涨对他越合适，怎么就不合适，占大了，发大财了，比开发商赚的钱多多了。我们举个例子，前两天电视台播谁去房子，房屋的问题，其中举个例子我们的那个花园，我们卖房子才卖四千多块钱，现在八万块钱，有的时候十万块钱，实际成交也就八万多块钱，标价标的十万块钱，但是成交是八万，我们卖四千多块钱，我开发商就是四千多块钱一分钱成本都不算就赚四千，买房人赚多少？买房人赚大把大把，比我开发商赚的多多了，给你举出任何一个案例，购房人一定比开发商赚的多。购房人是赚大的，没购房的人可能要倒霉，购房人都是占大。”

对于已经出台和尚未出台的政策，任志强语出惊人。“任何一个政策如果到了逼良为娼的时候，一定是一个烂烂的政策。可是你们从来不批评这个烂的政策，你们宁愿报道有这么多人离婚，近一个的行业就是婚托，一个人结了三四次婚，赚大把钱，就是因为制度不好，如果一个好的制度会让大家变成这样的结果吗？所以，重要的就是媒体应该是监督和批评政府的烂政策，他们逼着大家不断的离婚、结婚、离婚、结婚，不好的政策。”

有人说有些政策出台不了，有很多困难，任志强觉得没困难，并呼吁媒体去追究政府有哪些未完成的任务。“我们没觉得有困难，要是有困难，怎么能放到政府工作报告上说，别忘了每次政府工作报告一定是举手通过才能够算数，都通过，说明没障碍，不能说通过完了还有障碍那中国还叫国吗？权力机构都说的不算，只是利益集团的问题，只是管理者和利益集团之间的博弈过程中，我们不知道因为哪个环节失败了。如果2008年就已经实行了，到现在哪有这么多问题，他有出一个金十条之类的，很多都用不着了，恰恰因为你没干好，至少2008年政府工作报告中说的没兑现，也不追究它的责任，怎么就让他轻易下台了呢，起码骗了人民，我觉得媒体你们都不追究他们，我们媒体本来是公共代表人民利益，去检查政府哪些没有完成的任务。”

而被认为可能会影响楼市的“钱荒”，任志强认为根本不存在。他用数据举例，7月15日国家统计局发布的2013年上半年数据显示，1~6月，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1~5月提高0.1个百分点。所以市场根本就不缺钱。

因为固定资产到位资金在上升，房地产到位资金亦在上升。6月末广义货币余额105.45万亿元，同比增长14%。而央行存款准备金率维持在20%左右的水平。只要存款准备金率下调1%，就会有一万亿的流动资金进入市场。

土地市场供应太少价格

当一群记者带着“”的问题去问他的时候，又遭到了驳斥。他说，仅仅是个别高价地块的出现，难以用“火爆”来形容土地市场。造成当前局面的原因是，前期一线城市供应量太少，开发商“饿”了。

在任志强看来，现象是供应短缺形成的暂时性价格，一旦供应量大于同比和环比数据，土地价格就会回归正常。现在一线城市土地市场高烧不退，与去年土地供应量低于50%有直接关系，北京甚至还不到40%。

谈到拿地策略，任志强称，华远地产会北京。他观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。

但“新型城镇化”规划方案迟迟不能确定，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。一批房企重回一线城市。

一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例。

“国五条”出台后，北京是执行得为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。业内公认，北京房价统计数据已经失真。有开发商甚至向本报记者指出，北京数据有造假成分，去年以来，有的楼盘涨幅已超过一倍。若不是北京住建委的限价政策，许多楼盘的报价会更加。“不放开土地供应，四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。

在任志强看来，北京的房价是“憋也憋不住”的。、医疗等许多资源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入。“十一五”期间，北京年均增加人口52万。任志强预测“十二五”期间每年会超过70万。其中人口自然增长的数量所占比例很小。

任志强认为，在完全市场化的环境中，用房价来控制人口涌入是可行的。但在半市场化的状态中，容易滋生的是权力寻租和腐败。自1998年房改15年后，在商品房价飞涨的北京，部委及部分央企的“准福利房”仍屡见不鲜。

面向普通居民的商品房供应量严重不足。北京不仅2011年、2012年连续两年未完成供地计划，且商品房供地也被保障房供地指标所挤压。2011年土地供应总量为6500公顷，2012年减为5700公顷，今年则为5650公顷。

2012年北京市共成交经营性用地共372公顷，仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费，而住宅用地却十分稀缺。”任志强说。结果便是，今年以来，北京房价出现环比、同比均在上涨。

他进一步指出，如果说2010年那一轮房价上涨是货币超发带来的结果，这一轮房价上涨，则是供求关系恶化造成的结果。对开发商来说，在一个严重供不应求的市场里拿地，或许是安全的。但也可能例外，“除非政府加大住宅供应量，允许农地入市。”任志强说。

任志强个人与华远地产在业内外的度，形成了鲜明对比。

根据华远地产半年报显示，2013年上半年，华远地产营业收入16.12亿元，同比增长32.29%，净利润2.23亿元，同比增长1.4%，基本每股0.12元。这个销售额在前50名是找不到位置的。

论规模，华远地产和万科、保利等企业难以匹敌，但这丝毫不影响任志强的个人影响力。他在意的指标不是规模，而是每股。再融资不畅阻止了房地产规模扩张，但他认为一家房地产企业依旧可以通过有序的管理、良好的产品、明晰的战略、丰厚的股东和强烈社会责任感，成为的企业。

在公司战略里，华远地产今年提出加大商业地产的比例。“在城市化率超过55%的城市里，商业地产的比重会增加，我们每年会根据资金的需求适度的逐步扩大商业物业的比例。”任志强说。

华远在青岛、西安均有商业项目整体推出。在长沙，华远建设了一个商业综合(行情 专区)体，其中商业面积超过10万平方米。早年间，北京西单地区诸多项目都出自任志强麾下，譬如西单购物、华威大厦及知春路盈都大厦。华远成为早涉足商业地产的公司。这是任志强眼里的，但他自称的劣势在于，当年做商业地产的团队都成为其他公司的骨干了，现在华远地产的商业地产团队才刚刚组建。华远在长沙的项目是和海信集团共同建设的。

据了解，在华远通州项目中，也会有商业项目推出，有别于长沙的购物，业态被规划为商业街形态。华远也在北京、青岛、西安等地打造了自己的商业地产品牌——“华远好天地”。

“我做商业是为了提高住宅的综合价值。”任志强说。因地制宜，根据地块的条件，推出相应的商业。而三四线城市的大体量商业，任志强并不感兴趣。他认为，风险很大。

【链接】任志强称城镇化中房地产只唱配角 惹争议

有多少支持华远集团董事长任志强的人，就有多少反对他的人。

“城镇化和开发商没关系。”此言一出，立马遭到了开发商群体的“围攻”。“我不认为城市化是以房地产发展为主的过程，在整个城镇化过程中，房地产只能是唱配角。”任志强进一步阐述他的观点。

人们争论，城镇化究竟应该是经济发展的原因还是结果。在没有定调之前，开发商们、经济学家们对新型城镇化的路径有不同的理解。有人认为一切如故，有人寻找新的机会。

尽管还没有达成共识，一个崭新的时代，将无可阻挡的到来。

拒走旧路径

政策的风向究竟会有怎样的变化？不仅仅是开发商，学界也在严密关注。

近日，国务院总理李克强先后主持召开部分省区经济形势座谈，和经济形势企业负责人座谈会，对当前经济形势进行研究和分析。李克强在会议上表示，目前我国经济运行平稳并处在合理区间，区间“上限”是防通胀，“下限”是稳增长、保就业。他提出，在目前经济运行逼近合理区间“下限”的情况下，要统筹考虑稳增长、调结构、促改革，使三者做到相互促进。

新华社分析认为，从今年3月至今，李克强及新一届政府以一系列“组合拳”，通过多项政策推动经济稳中有进、稳中有为、稳中提质，显示出决策层不再以短期刺激措施拉动GDP增长，而是坚持改革促进经济结构调整，打造中国经济升级版的决心。和2009年时依靠大量信贷投放拉动经济增长的政策思路不同的是，面对经济的下行压力，李克强提出，“稳增长”不能靠政府短期刺激，还是要更多发挥调结构、促改革对稳增长的促进作用，否则不仅不能持续，还会留下后遗症。

为应对国际金融危机，我国政府从2008年末全面实施了一系列促进经济平稳较快发展的经济刺激政策，包括四万亿拉动内需计划。在政府主导和天量信贷刺激的拉动下，我国率先走出危机阴霾，经济迅速复苏，但也出现了包括产能过剩、效率低下等一系列问题。这些结构性问题正是困扰我国目前经济发展的症结所在。

学界解读，“新型城镇化”将是本届政府的工作重点。和以往建楼造城的传统改造模式不同，“新型城镇化”强调以人为核心，实现从农业到非农业、从农村到城镇、从农民到市民的转换。

“城镇化是的内需。”李克强提出，要把新型城镇化作为稳增长、调结构、促改革的重要抓手，发挥其促进和消费增长的重要作用。星河湾集团副总裁田原据此表示，新型城镇化的推进，离不开房地产和房地产企业。

支柱地位无可动摇

住建部政策研究主任秦虹认为，李克强总理提出城镇化是人的城镇化，但人在城镇里得有地方住,有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工厂厂房，要提供商铺和写字楼。“因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。”秦虹说。

在秦虹眼里，房地产是城市运行中的基础性产业，提供城市居民基本的生活资料，生产资料。无论是否承认，房地产在中国都是国民经济的支柱，是中国经济发展的重要基础。

数据也在佐证了房地产的重要作用。财政部数据显示，今年上半年营业税同比增长12.9%，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加。带动房地产营业税相应增长。从其他税种情况看，受房地产市场成交额大幅增加带动，契税1946亿元，同比增长39.8%；土地税1768亿元，同比增长28.1%。

部分地区房地产相关税收占增量超过80%。地处东部发达地区的增城市（广州下辖县级市），今年上半年地方税收收入36.05亿元，增收15.43亿元，同比增长74.87%。正是房地产业一枝独秀，拉动了增城市的地方税收增势迅猛，其上半年地方税收收入中76%源自房地产税收收入。据了解，上半年增城市房地产业创税27.67亿元，占该市地税总收入的76.7%，同比增收13.37亿元，增长93.57%。

不只东部发达地区，在西部，房地产业对经济的贡献也大有后来居上之势。数据显示：今年前5月，新疆房地产开发同比增长29.2%，商品房销售面积和销售额分别增长21.9%和42.9%，以70亿元的房地产税收收入，占新疆上半年地税税收收入七分之一。

税收只是地方财源的一部分。值得关注的是，前6个月，政府性基金收入21061亿元，比去年同期增加5870亿元，增长38.6%。地方政府性基金收入同比增长41.9%，而在这项统计中，占比的便是土地出让收入。国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。

经济对房地产的依赖局面。无法在短时间内改变。经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆在接受本报记者采访时表示，发展房地产和经济结构调整之间并不矛盾。他认为，靠衣、食、行等来拉动经济是无力的。消费结构升级一定需要一个物质基础，这个物质基础就是由改善住房条件来提供，由越来越多的人住到城里来提供。住房是的内需，离开了这条，中国经济发展将没有动力、没有消费、没有扩大内需的指向。

新的战略抉择

在新一轮城镇化规划即将出台。高纬环球预计中国政府将通过一系列的体制改革以及科学规划来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、拉动的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的新型城镇化。

高纬环球中国区董事总经理张良军认为：“以产业和实体经济为基础的新型城镇化将为经济增长的高质量及可持续性提供保障。在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化也将为房地产市场带来新的发展方向及增长，甚至将改变房地产行业的规则和格局。”

首创置业等企业已经先行一步寻找城镇化的机会。首创置业董事长刘晓光反对任志强的观点，他认为房地产是做建筑形态，因此城镇化离不开地产商。当然“新型城镇化”也涉及到地产商下一步的布局。在刘晓光看来，城镇化很容易让企业发现。但在考虑清楚，是要在大中城市发展，还是去主攻二、三线城市。

富力地产联席董事长兼总裁张力更倾向于去一、二线城市。“客观上讲，很多人，是富人，都希望往一、二线城市走，因为一、二线城市的工作条件、和医疗条件都比较好。”他认为三、四线城市的发展前景不佳，购买力依旧较弱。

然而，无论外部环境怎样变化，无论怎样做机会选择，开发商都必须面对自身企业的经营问题和商业模式。

嘉凯城集团党委副书记杨益华认为，如果坚守依靠土地的开发模式可能死路一条，盈利模式要随着大环境的变化进行变化。核心的问题就是风险如何控制，把控得好的企业可以走得更远。

新型城镇化提供了许多诱人的机会，路劲地产联席董事刁露表示，企业制定了明确的战略，就要坚定地走下去，战略的选择中要有取舍。