小产权房买卖易产生哪些纠纷？为何政府对其无奈

作者，江濡山，哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、研究员香港环球经济电讯社（GEDA）经济学家。

相关数据显示，1995～2010年间小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%。而对于小产权房，各级政府为何总是无能为力呢？

一个核心的原因在于：小产权建设与宪法的精神是一致的。《宪法》0条规定：“城市的土地属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于集体;宅基地和自留地、自留山，也属于集体；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

这一法规说明，农民土地既然归村集体，村集体为了本村集体经济的发展，就可以自行配置土地资源搞开发。因此，小产权房是建立在合法拥有土地产权的基础上，且可以低成本解决民众居住问题；而城市商品房，在很大程度上是从村集体土地基础上，获得的间接土地产权搞的开发，而且开发商巨额利润加剧了消费者负担。那么到底小产权房与城市商品房比起来，谁更合法更合理呢？正是因为从法律上，有这样的模糊地带，才导致小产权房很难被政府禁止。对于小产权房，华远地产股份有限公司董事长任志强建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，应该通过补办手续等方式使之合法化。另外，将小产权房作为城市住房供给体系的组成部分。淡化小产权房建设用地的集体制而非国有的土地性质，允许城市和城镇周边集体性质土地和小产权房的长期存在。

而对于小产权房，根据2013年政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》：“小产权房不得登记发证。要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

但是这一规定，显然是政府为了保护自身的利益，出台与宪法相抵触的规定。

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相比于小产权房来讲，哪怕商品房再贵，也不能贪去购买小产权房，因为小产权房具有法律风险、政策风险和转让风险，虽然小产权房十分的廉价，但是你也不应该贪图这一点小，而将自己的家庭置身事外。

为什么?因为小产权房虽然具有商品房的使用性质，但是它却不受法律所保护，一旦关于产权其了纠纷，那么受苦叫累的只会说你，再加上如果你购买了小产权房，当土地被征用后你练拆迁补偿都拿不到，为什么?因为这些小产权房，是非法建筑，你还指望得到补偿?

所以在此告诫各位，如果要买房或者已经看好房子了，那么那个房子不是小产权房，如果是的话，趁早打消主意，因为小产权房买来只会亏不会赚。