北上广深房价涨幅均超过20%！限购限价或加码

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国家统计局22日数据显示，9月，在70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来出现这种情况。

限购限价或加码

分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。

区域分化态势明显

9月，在70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有65个，持平的城市有3个，仅温州和桂林2个城市环比下降。平均而言，70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.72%，继续处于上涨通道中。

与去年同期相比，在70个大中城市中，仅温州9月新建商品住宅价格下降，其余城市均同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月房价同比涨幅均超过20%，北京继续成为领涨者。平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创今年以来新高。

业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。

中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。

市场人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城市和部分二线城市土地供应不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

在房价快速上涨背景下，部分城市可能难以完成今年的房价控制目标。9月，在70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%，24个城市涨幅在8%-10%之间。

助推房价上涨预期

在热点城市房价上涨的原因中，供应不足首当其冲。华远地产[-1.05%资金 研报]董事长任志强认为，近几年北京商品房供地规模始终处于负增长状态，虽然供地总规模不小，但剔除保障房和其他基础设施建设用地后，纯商品房用地面积不足，再加上配建制度将保障房用地成本转嫁到商品房土地上，推高商品房地块价格。北京市住建委数据显示，9月下旬以来，北京楼市库存已降至6万套以下的历史水平。

预期管理失效进一步助长房价涨势。7月以来，一线城市频繁出现“”，且“”潮逐渐蔓延至二线城市。“”带来的房价上涨预期导致市场出现一定程度恐慌情绪，恐慌性需求加速入市又进一步推涨房价。

近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近两个月来，北京部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

业内人士认为，在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。这些影响房价上涨因素目前依然存在。由于热点城市房价具有更强的上涨动力，房企持续向热点区域集中，可能助推房价上涨。

张大伟表示，房价持续上涨的现实正在促使房地产长效调控机制加速出台。分析人士认为，作为调节市场供需重要手段，房产税改革试点扩围时点可能。

分析人士认为，楼市调控政策需加码，从而在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期。业内人士建议，热点城市可适度上调二套房首付比例和贷款利率，限购不严厉的城市需提高限购门槛。在有关部门窗口指导下，部分城市已出台微调政策。继郑州、南京先后收紧调控政策后，深圳近期推出稳定房价8条措施。北京市有关部门近日宣布，明年将供应超过5万套自住型限价商品房以平抑市场供需矛盾。

【链接】15城市完成调控任务基本无望 政策或密集出台

预计四季度将是政策窗口期，调控政策可能密集出台

“数据显示出现了一线城市价格同比涨幅全面超20%的情况，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有24个城市涨幅在8%-10%之间。这些城市完成年度调控任务的难度都大。” 中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示。

10月22日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，涨幅为1.9%，为下降0.3%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。9月份，同价格变动中，涨幅为20.6%，为下降1.8%。

二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有3个，上涨的城市有63个。环比价格变动中，涨幅为1.8%，为下降0.6%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。9月份，同价格变动中，涨幅为17.8%，为下降5.3%。

“9月份的数据显示各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变。”国统局城市司统计师刘建伟指出，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比8月份减少了1个；同比上涨的城市有69个，与8月份相同。涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对较为平和。

据初步测算，9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。

“同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。今年9月份，城市新建商品住宅价格同比上涨，既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。”刘建伟说。

数据显示，去年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。

“通过数据可以看到，涨幅较大的依然集中在一二线城市，分化严重，一线城市出现同比价格涨幅超过2成的现象。另外，从楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。”张大伟指出，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

“‘金九’成了一、二线城市的狂欢，在14个一、二线城市中，近8成都实现了环比正增长。北京9月份新房成交量达到近4年同月新高。与三四线城市的表现平平形成了鲜明对比。”张大伟指出，鉴于目前部分城市完成年度房价调控任务已经基本无望，市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。

“四季度将是政策窗口期，调控政策可能密集出台。”张大伟说。