打破楼市“限购”趋紧预期 长效机制雏形隐现

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“京七条”的出台可看成是住房调控长效机制建立的开端,此时推出打破了近期人们对于限购趋紧的预期,北京模式的长效机制将加速行业的优胜劣汰,一线城市地方国资背景的龙头开发商有望获得更大的开发比重。

政策举措期短期购房观望加大

东兴证券分析“京七条”措施的出台将引来购房的观望加大,从加大中低端供给来促使房价增长的回落。今年房地产行业的商品房销售出现大幅增长的概率较小,一从客观上看,开发企业加快开发周转率的增长空间已不大；二从主观上看,二季度以来房价的快速上升使得开发企业对房价的上涨有较大期待推盘速度在放缓；三是随着北京出台的七条措施,其它各地也会在调研措施上有所作为,短期将加大市场的观望情绪。如今政策仍在举措期,销售也不可能大幅增长,业内比较关注营业模式较好、资产质量较好的一些房地产上市公司。

北京市住建委副主任荣武表示,北京将采取七条措施,完善现有调控政策执行机制,坚决稳定房价。其中,加快中低价位自住型改善型商品住房建设是“京七条”的重中之重。

自住型商品住房定位为中端,与保障房的主要区别在于放宽购房者的收入限制,针对改善性需求提高户型面积,主要针对不够资格申请保障房而又无法承担商品房价格的夹心层需求。之前的调控政策中强调低端有保障,而对中市场采取一刀切措施,此次政策将中端需求独立于市场而采取保护措施,尤其提到支持改善性住房需求,这是之前较少提及的。而中市场分开后,未来或可实现市场取消限购,靠高房价反哺中低端市场,较当前的限购更加市场化,利于地产市场健康发展。北京此次先行一步,未来或成为可复制的长效机制推广至其他一线城市。

短期入市量有限 但可平抑恐慌性购房情绪

兴业证券表示供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源,该政策虽然提出了每年不低于2 万套的自住型商品房供地,但未明确该部分是新增还是包括在原有计划内。2011 和2012 年北京市新增常住人口分别为57 万和51 万人,由此产生的住房需求约1500 万平方米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面积为1175万平方米,近三年新增住宅类用地997 万平方米,严重的供求失衡是导致北京房价飙升的主要原因。而本政策虽然提出了每年不低于2 万套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套数12.2 万套,其中保障房2.8 万套),规模虽然尚可,但是规划中并未明确该部分是新增还是包括在原有计划内,如若大量新增该类土地供给可能短期平抑房价上涨预期,如若包含在原计划内则不能有效限制房价上涨。

但重要的是缓解了人们对房价上涨的预期。9月70大中城市新建商品住房价格指数中,北京以同比20.6%位列涨幅之首,近期的草根调研显示改善性需求开始快速释放,而此时出台对中端市场和改善性需求的保障措施,可从一定程度上平抑一线城市恐慌性购房情绪。

政府让利土地价格实现低价 加速开发商优胜劣汰

自住型商品住房用地通过“限房价,竞地价”的方式出让,售价低于同地段项目的30%,政策一定程度上加速了行业优胜劣汰,的龙头和一线城市地方国资背景的开发商将从中受益,有望进一步扩大市场份额。自住型商品住房的转让管理与当前的经适房和两限房类似,5年内不得转让,5年之后转让得需补交土地价款。而实际上,这并不是可以限制人们通过购买此类住房而盈利的有效措施。当前北京二手房转让的地区指导价较实际成交价低不止30%,即使5年后,也可以通过降低网签价格来规避税费,因此未来的转让管理仍需探讨。

开发商拿地主要采用限房价竞地价或者某地块超过限制价位后竞配自住改善型住房,该类产品利润率极低且丧失了房价上涨带来的,在这类土地的运作中高周转类的开发商更为受益。今年9 月恒大[简介 动态]获得了北京首块该类型的豆各庄地块,该地块建面30 万平米,楼面价13700 元/平米,限制售价为22000 元/平米,净利率约10%。控制成本较好的高周转开发商可能参与到该类产品的建设,争夺北京市场份额。

经济学院教授韩秀云认为：虽然长期来看行业成长性减弱是大势所趋,而房产税和土改等长效机制也必将深度推广,但是当前维持7%的增长必然依赖于一个稳定发展的房地产行业,何况涉及利益分配的长效机制也面临着强大的政治阻力,这就意味着它的推进注定是一个缓慢的过程,今年不仅不会对行业造成较大负面影响,反倒会让市场重新见证房地产难以撼动的支柱地位。

工商大学经济学院教授周清杰认为：此次传递的政策信号偏正面。从供给方面入手来调节,而并没有采用此前市场上普遍担忧的更加严厉的限购或是限贷政策来打压房价。虽然该意见所提出的方法仍未能从市场化的角度去解决房价上涨问题,但是作为调控风向标的北京出台该意见，有助于化解资本市场对于限购限贷等方面调控政策升级的担忧，对于行业来说信号偏正面。