人民币贬值或间接利好楼市 不会拖垮房价且可能或再涨

近日汇率波动引发多方议论，有人认为人民币贬值导致外资流出，使资产估值降低，会冲击楼市，甚至可能拖垮房价，这种说法很值得商榷。

中国房地产市场是全球为庞大的房地产市场。2014年房地产开发95036亿元，其中住宅64352亿元，销售面积105182万平方米，销售金额62396亿元，楼与商业营业用房19987亿元，销售11573万平方米，销售金额11850亿元。

与此同时，中国房地产市场是一个本土化的市场，外来资金占比小，从来看可以忽略不计。2014年房地产开发企业到位资金121991亿元，其中利用外资仅639亿元，占比仅0.5%。应该说外商和汇率关系还是很密切的，但外资占比过小，对全局基本谈不上影响。

从商品房（资料、团购、论坛）需求看，外销房在中国乃至在一线城市的销售占比都低，甚至可以忽略不计，实在看不出汇率正常涨跌对房地产交易量和价格能产生多大影响。

对于商业物业来说，外资购置虽然有一定规模，但占比也很小，且购置目的主要是自用，和的比例很低，汇率变动当前对商业物业需求不可能产生实质性作用。

总之，中国房地产国际化程度低，所以汇率的正常波动，无论是上涨还是下跌，对中国房地产市场的影响十分有限。

那么，为什么经常有人把汇率变化和国内房地产市场紧密挂钩呢？主要存在两个错觉：一是外资比较青睐北上广深四大一线城市，四大一线城市和外资往往又是媒体关注焦点，时常有外资购置或销售大宗商业物业的消息见诸各网站和报刊，好像外资在中国房地产的与销售中比重不低，汇率变动会直接影响房地产市场供求。

实际上即使在四大一线城市外资或购买的占比也小，影响力很有限，以至于一线城市房地产统计中都看不到关于外商和外销房的统计数字。同时还需要说明的是，北上广深在房地产销售面积占比仅在5%左右，即便是一线城市外资占比达到较高比例，对而言，外汇变动的影响也很有限。

二是有人经常拿香港、新加坡、伦敦、纽约等国际大都市的房地产市场与中国房地产市场来简单对比。香港等城市都是国际金融，吞吐资金量大，经济外向度和国际化程度都很高，同时楼市的投机性比较强，汇率变动对这些城市的方方面面包括楼市都会有较大影响，这是不难理解的，但不能拿一个国家同一个国际金融城市来比较，即使北上广深四大一线城市的金融发展程度、国际化程度也远低于以上城市，不能因为这些城市的房地产市场与汇率关系密切，就认为中国房地产市场也是这样。

那么，是不是汇率与中国房地产市场就没有关系呢？答案是否定的。中国是一个外贸依存度很高的国家，汇率波动对进出口乃至国民经济都会产生重要影响，这种影响自然也会体现在房地产市场上。

此次人民币贬值，从间接影响看，对楼市可能利好更多一些。中国楼市同外资交集很小，所以贬值可能导致的资本外流与房地产关系不大，但贬值对中国出口来说倒是一个促进。中国经济外向度很高，近年来经济比较低迷，人民币不断对出口造成很大压力，很多出口企业利润不断下滑甚至出现大面积亏损，影响了中国经济增长，此次贬值是一种市场的自我修正，对改善出口，增加出口企业收入和利润乃至宏观经济增长都有一定正面作用，从而间接对房地产市场形成一种利好。

房地产逆袭短期无望恢复仍需时日

经历了一年半的下行之后，中国的住宅增速开始回升。根据国家统计局统计数据，1-7月份房地产开发中，住宅35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的回升。

国家统计局司统计师李皎认为，销售市场好转给房地产开发企业提供了有力的资金支持，将提振企业开发建设的信心。统计局数据显示，今年1-7月份，商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。其中，住宅销售额增长16.8%。

不过，这一次的销售额增长并没有带来房地产开发的迅猛逆袭，今年前七个月，房地产开发同比名义增长4.3%，仍处于历史低位。瑞银中国经济学家汪涛认为，中国的房地产市场已经过渡到了温和增长的新常态。

汪涛判断，如果房地产销售能够持续目前较好的态势，新开工面积可能从明年二季度左右开始转为正增长，我们预测明年全年为零增长，今年则是下跌10-15%，而在建面积和在建规模会持续下行，还需要两年左右的时间，房地产才会有明显的回升。

房价回暖

随着房地产销售的好转，市场乐观情绪正在溢出。汪涛认为，今年下半年房地产对经济带来的下行压力已经没有我们此前想象的那么大了。

今年上半年房价的分化一直在持续。根据中指研究院的监测数据，如果将上半年房价走势分成两个阶段，4-7月百城房价持续上涨的态势更加明显，同时地区和城市的差异也在加大。数据显示，一线城市房价涨幅较大，整体上涨5.17%；二、三线城市各下跌0.75%和1.25%。中指研究院指数研究总监白彦军表示，下半年房企推盘节奏将会有所放缓，整体成交量趋于平稳。

而中国的一二线城市正在出现明显的分化。根据中指研究院数据显示，一线城市中，深圳的房价涨幅较大，环比增长高达9.73%，而同期北京、上海房价环比仅增长1.49%和1.16%，广州房价环比为-0.23%；在二线城市中，东莞、惠州的房价环比各增长2.25%和1.23%，而昆明房价环比为-1.66%，其它二线城市房价环比基本都在正负0.5%之间。“除了与货币、信贷有直接关系外，人口流动也是影响房价的一个根本性因素。” 宏源证券 分析师范为对经济观察报表示，“由于人口大规模地流动，未来房地产市场‘冰火两重天’的结构仍会一直存在。”

范为认为，深圳作为一个新经济体，在互联网+、制造业等领域发展迅猛，从去年下半年开始的股市狂热，也催生了许多新的购买力，助推了房价的大幅上涨，“同时，深圳房价的急速上涨，也得益于大规模外来人口的涌入”。

此前“3·30新政”施行之后，深圳鼓励先卖房再买房，使得深圳率先进入以存量房为主的市场，其新盘相对于北京、上海等一线城市来说也集中，价格涨幅较为明显。

有分析人士认为，广东惠州在之前经历过的房价大涨和大跌，与深圳的客流动有关，客到东莞、惠州等地购房，引起了当地房价的较大波动。“目前，深圳的周边地区尚没有形成像京津冀那样的一体化连带区域，如果政府没有相关联动政策出台，惠州的房价可能不会很快企稳。”范为对经济观察报表示。“未来不仅是客，包括一些潜在刚需，也会逐渐向周边扩散，这个过程虽然缓慢，但这种趋势肯定会延续。”白彦军指出，目前从整体上来看，由于房地产开发企业库存压力较大，价格存在下行风险，但总的库存量一直在降，下半年房价持续回暖的可能性依然较大；另外，下半年房价仍然会继续分化，一线城市比热点二线城市分化趋势更为明显，但一线城市房价的涨幅可能会趋缓。

恢复仍需时日

自2014年下半年以来，随着限购、限贷等调控手段的逐渐退出，以及保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等长效调控机制的逐步建立，中国房地产市场化水平将会有进一步提升。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定。

国家统计局数据显示，今年1-7月份房地产开发中，住宅35380亿元，同比增长3.0%，这是经历了一年半的下行之后，回升。李皎认为，住宅占房地产开发的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步房地产开发产生拉动作用。

尽管官方态度较为乐观，但是，房地产销售的强劲趋势，并没有带动房地产的迅速增长。白彦军认为，由于受政策环境变化和国家宏观经济转型等因素影响，现在中国房地产市场已告别了过去高速增长的“时代”，房地产将逐步进入平稳、理性增长的新常态。

“从房地产的风险和的配比来看，目前，房地产应该还是一个利好的方式，但是不能说有超配的盈利空间。”范为告诉经济观察报，“在未来的资产配置里，股市的钱肯定不能再次超配了，应当部分转移到地产。需要注意的是，在美元加息预期或美元即将进入加息周期的大背景下，实物资产是房地产还会是一个比较好的配置资产。”

然而，由于目前房地产开发的盈利模式受到了很大挑战，房地产行业净利润逐渐下滑的状况，已使不少中小企业倍感压力。

随着竞争加剧和赚钱效应的减退，开发商在上还在收缩，甚至退出或转型。截至8月11日，沪深两市共有21家房企公布了年中业绩，其中有12家出现净利润下滑，多家房企净利润下滑幅度超过50%。对此，有房地产开发商就认为，目前中国房地产增幅不明显的主要原因是由于房地产市场尚处于去库存时期。

中原地产分析师宋会雍对经济观察报表示，“尽管销售强劲，但尚未完全化解近一两年来突出的库存难题。”

范为指出，“房地产市场存在两个拐点：一是销售拐点；二是拐点。”从历史数据来看，销售端到端大概有6-8个月的周期，之所以出现滞后，是因为房地产市场存在去库存效应，即在上一波房价下跌之后，当时的尚未停止，等完成这部分后就会变成库存，所以开发商必须要在房价已经反弹了大约半年时间、库存基本得到了消化之后，才会有新的开发信心和动力。“下半年的趋势可能会逐渐企稳，短期来看还存在库存压力，不会很快得到大幅增长。”白彦军对经济观察报表示，“一直都是正增长，只不过增速在萎缩，从历史研究数据来看，一般在三季度末、四季度初增速可能会趋于明显。”

值得注意的是，目前部分一线城市以及部分二线城市存在库存不足的情况，但大部分城市仍面临着较大的库存压力，由此可见，下半年房地产行业的城市分化愈趋严重。

对此，汪涛在接受经济观察报采访时表示，“房地产的建设不仅关系到房地产的，还关系到大宗商品、建筑材料、工程机械、交通、能源等各个方面。目前在大部分城市库存比较高的情况下，即使出现销售回暖的良好态势，但开发商应该会继续去库存，降低新开工规模。”“但是，如果房地产销售目前这种比较好的态势，能持续下去的话，新开工可能从明年二季度左右开始转为正增长”，汪涛认为，现在对房地产开发商来讲，应该是如何在有限的范围内，找到适合利润增长的空间去布局，而后获得利益。

这意味着，开发商在从普遍机会向有限机会转变的过程中，需要做更精细的测算和选择，在决策方面可能会表现的更加科学和理性。

随着房地产的回升，为中国经济下半年的稳增长释放了积极信号。但是汪涛强调，“短期内房地产不会出现明显回升，这也将成为影响中国经济全年增速的重要因素。”

人民币贬值房价面临下跌？楼市二十种现象率先看