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二孩政策放开 对三四线城市影响远超过一线

房天下深圳二手房网 2015-11-03 17:23:00  来源:每经网 |
[提要]全面放开二孩后,首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据,现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万。按照人均住房20平方米计算,将新增9亿平方米需求,每年将新增1.8亿平方米需求。

 

在经历了十年的发展期后,随着我国人口红利的消逝,房地产市场的天花板也渐行渐近。

国家统计局的数据显示,过去近四十年时间里,中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始,人口结构迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量次出现下降,比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点,这意味着买房的主力军规模已经在减小了。

如果从购房人群来分析,根据爱建证券的测算,我国25~44岁人口为购房的主力军,从可查的人口数据看,25~44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%,其数量也在4.4亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重,不仅经济发展受到影响,房地产市场的需求也因此收缩。

全面放开二孩后,首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据,现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万。按照人均住房20平方米计算,将新增9亿平方米需求,每年将新增1.8亿平方米需求。

从中长期来看,根据克而瑞的测算,到2028年底,全国由15~49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中,“单独”家庭约7200万户,占比为40%,而“双非独”家庭9540万户,占比53%,“双独”家庭1230万户,占比仅有7%,这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。

在乐观的数据背后也有隐忧,爱建证券分析师左红英认为,实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看,较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此,该政策的实际效果还有待检验。

根据人民网此前的民意调研结果显示,我国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.73%。克而瑞的研究显示,如果比照推算,到了2028年,得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万~9200万之间,年均700万人左右,相当于每年新增住房需求1.4亿平方米,相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积,所带来的增量市场将是有限的。

中金的研究报告认为,相对于一线城市高昂的养育成本,由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多,新政策的出台对这类型城市的影响更大,新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。

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