房贷利息抵个税将是大概率事件 深圳楼市明年迎“百盘大战”

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

业内分析2016年房地产政策面将趋向宽松

房贷利息抵个税将是大概率事件

【新华社北京12月28日电】2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加；中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能出现普涨局面。

不同城市供需情况天差地别

夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员，由于地处四线城市，他所在的项目存在着严重的积压现象。为了能开发更多客户，这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话，有时甚至会受到责骂。”

“您现在看到的已经是现房了，交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后，他告诉记者，“现在房地产销售市场和天气一样，没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会，那儿市场还相对好些。”

夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象，也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负责人在接受记者采访时表示，今年卖出的土地也大幅减少，卖掉的几个地块还是卖出的。“而之前土地财政时可以占到总财政收入的60％以上。”

同样是三四线城市，河北省廊坊市因为北京，加上京津冀一体化政策的带动作用，当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨的北京市靠拢。

今年5月份，陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房，回老家辽宁和父母商量了一周后，这套房子单价已经涨到12000元。不仅如此，当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约，当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金。终，陈琛做了妥协，在总价上追加了近40万元后买下了这套房子。

根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测，未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象；具体表现为：一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

发力

促需求政策有望继续加码

供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80％的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

全联房地产商会执行会长任志强指出，目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，而这一难度可想而知。

教授江忆接受记者采访时表示，房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时，在房地产行业下滑的影响下，建材行业更是出现了全行业过剩情况。

针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况，中指研究院分析认为，在经济增速下行和高库存压力下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动信心。

中指院方面认为，在提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

克而瑞方面认为，2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。

调整

房地产行业内部洗牌加速

中国房地产测评副主任回建强在接受记者采访时表示，近年来，受调控、经济下滑等因素影响，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，因而陆续剥离了房地产业务。此外，部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳，也萌生退意，放弃房地产业务，转而向全新的业务方向发展。

在业内看来，房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示，申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4％，净利润率仅为9.66％，较2014年同期的32.92％与11.31％分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中，67家净利润下滑，占比高达47％。而净利下滑的企业中，下滑幅度超过100％的多达28家。

任志强表示，“房企核心盈利能力下滑，财务风险加剧，融资难度加大，库存高企难消，这种种迹象表明，房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，7％至8％的利润率将成为常态。

河南建业集团董事长胡葆森日前表示，开发商洗牌仅剩三年时间。他认为，作为资金密集型产业的房地产行业，资金流向将决定企业的去留。因此，未来2至3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。

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深圳楼市明年迎“百盘大战”

可供应面积1493万平方米，旧改项目占四成

中原地产数据显示，2016年深圳有136个新盘入市。

明年深圳新盘市场仍有供应。中原地产数据显示，2016年深圳有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米。由于不少旧改项目入市，在一定程度上增加了明年的供应量。

深圳楼市连续两年迎来了百盘上市。中原地产、安居客数据显示，截至12月28日，深圳住宅及供应125个项目，面积为732万平方米。

2016年即将入市的136个项目中，城市更新项目近50个，占到了全市新房供应面积近4成， 而2015年入市旧改项目仅为23个，面积占比约25%。同时大多数旧改项目均定位为综合体，加上容积率较高，提升了新房的可供应量。

明年新增供应中，综合体项目就高达37个，主要集中在南山、龙岗和龙华。其中南山有7个，占据了南山区未来入市项目数量的3成，城市综合体的集中入市会提升区域的价值，支撑其价格继续保持高位。龙岗将有9个城市综合体入市，有3个位于坂田，结合坂田深圳北站，交通便利，聚集华为、航嘉等多家国内外高科技企业以及产业规划发展良好的，未来将是龙岗区域的热点。龙华在2016年也是综合体爆发的年度，尤其是观澜，入市项目基本以综合体为主。

2016年深圳楼市整体供应继续保持高位，但是区域规划差异导致热点轮换，各区占比将出现一定变化。

龙岗依旧保持供应首位，占比为35.9%，较2015年有小幅上升。宝安未来供应占比与2015年基本持平，占全市的20.4%，但西乡和宝安区未来将会有近20个项目入市，受价格、交通、航空产业城、全球会展等利好因素影响，未来区域发展明显。龙华2016年供应占比为13.3%，较2015年的17.5%有所下降，不过观澜将有3个大型城市综合体入市，促使其在2016年继续保持活跃。消沉了很长时间的罗湖2016年供应上升，占全市供应的5.1%，预计在新的一年有9个项目入市。福田与南山较之前变化不大，盐田的新入市住宅项目则明显减少。

深圳中原地产研究经理飞表示，对置业者而言，明年可以重点关注龙岗宝安区域，供应量大，价格相对合理，比较符合刚需置业群体。

龙岗在新的一年中稳居供应龙头的地位，预计未来会有536万平方米的楼盘入市，龙岗城、布吉、坂田仍旧是供应主力区。坂田云集了华为、航嘉、新天下等国内外的高科技企业，深圳北站，交通便利，配套设施完善，现已有星河、保利、佳兆业等大型开发商入驻，预计未来将会有8个项目入市，其中包含了3个大型城市综合体，将会是2016年龙华区域的热点。布吉交通便利，罗湖区，区域辐射明显，预计未来发展将会加速。2016年龙岗城预计有17个项目入市，仍会继续受到刚需需求者的认可。另外，平湖在2016年供应增加明显，预计会有5个项目入市，其中包含了佳兆业壹号和中环星苑两个城市综合体。

房贷利息抵税”风声再起

有媒体报道称，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计快2016年上半年可以上报，下半年会选择部分方案实施。而其中关于住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，则可能会随着诸多去库存政策一道，率先启动。

近日，有关购房贷款利息抵个税的消息再次引发市场关注。

有媒体报道称，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计快2016年上半年可以上报，下半年会选择部分方案实施。而其中关于住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，则可能会随着诸多去库存政策一道，率先启动。

贷款利息抵个税的说法，虽然不是什么新鲜事，但随着定调楼市去库存之后，近期再次引起极大关注。在今年5月份，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，提到“完善税前扣除”改革，其中重点提到了增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。而在今年11月份，国家领导接连提出楼市要“去库存”，业界猜测包括财政、金融、税收等在内的一系列刺激政策即将推出，其中就包括购房贷款利息抵个税。

而根据国家统计局发布的房地产开发数据显示，房地产行业景气低迷，下滑势头仍未得到遏制。数据表明，1～11月份，房地产开发87702亿元，同比(与上年同期相比)名义增长1.3%，增速比前10月回落0.7个百分点。自去年1月份以来，房地产开发增速已经连续22个月下滑。预计，房地产增速的下行趋势在近一两个月内难以逆转，因此如何化解库存，来改善房地产市场基本面，促使增速回升，已经成为政府必须要面临的首要问题。因而在这种情况下，业界普遍猜测房贷利息抵个税会作为促进住房消费的“杀手锏”提前推出。

不过也有预测，房贷利息抵个税在短期内出台的可能性并不大。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，此次房贷利息抵个税是个税改革的一个组成部分，考虑到其立法程序较为繁琐，同时技术难度较大，因此不可能在短时间内完成，因而短期内实施的难度很大。

新老政策有所区别

早在上个世纪90年代末期，上海市政府为了刺激住房消费，也曾出台过购房退税政策。该政策与“”户口一道，对促进住房消费起到了不错的效果，使得上海楼市在很短时间内走出低迷态势。那么，此次提出的购房贷款利息抵个税措施，与上海版购房退税政策有何不同呢?

此次提到的购房贷款抵个税，其实是属于个人所得税改革方案中的一个组成部分，属于所得税性的法律修订，并非转为刺激住房消费而出台。据了解，在此次个税改革中，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等都属于重点分步改革内容。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

而上海版购房退税政策则具有明确的目的性，即促进住房消费。按照上海市政府的规定，凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期间，购买上海市商品住宅或者差额换购商品房住宅(不含购公有住房)，并在产权证列名为产权人，持有本市税务机关开具的个人所得税完税凭证的购房者，包括中国公民、外籍个人、华侨和香港、澳门、台湾同胞，不受户口限制，在产权证发证日期起的6个月内办理登记的，均可享受个人所得税计征税基(即个人应纳所得税额)抵扣。

此外，这两项政策涉及的抵扣项目也有明显的不同。此次个税改革中提到的抵扣项目则特指购房贷款利息，而上海版购房退税政策抵扣的内容主要是购房款，相比较而言要宽泛得多。

政策影响各不相同

如果购房贷款利息抵税政策能够出台，对楼市整体会形成正面刺激作用。

表示，政策一旦出台，在很大程度上对当前去库存会有帮助，是对改善型项目的去化效果更加明显。这是因为高收入人群纳税数额较大，因而抵税的金额也相对较高。下面我们可以选取两种不同的购房方式来举例说明。

种情况为购买普通住宅。假设某月收入为2万元的购房者在上海外环线购置一套总价约300万元的房产，首付3成，其余部分为30年期商业贷款(等额本息还款法)，月均还款额为11145元，在初两年内，利息部分为每月8500元左右。而该购房者在扣除“五险一金”之后，需缴纳的个人所得税为2459元。但如果贷款利息可以在税前抵扣，那么该购房者实际上只需缴纳516元，省了1943元，相当于利息开支的23%左右。

而如果是购买800万元的改善型住宅，首付四成，商业贷款六成，分20年(等额本息还款法)，月均还款额约31413元，其中19600元是利息支出，假设月收入为10万元，那么按照上面的算法，每月将少缴税8246元，相当于利息支出的42%。

通过计算发现，购买改善型住宅，贷款利息税前抵扣可让高收入购房者在个税方面减少大笔开支，超过每月利息开支的4成，而购买普通住宅则只有两成左右。当然，实际情形也许跟上述计算结果会有一些差别，这是因为每个购房者的收入情况、贷款金额都不相同，所以抵扣金额也会有所区别。

此外，鉴于各地方楼市现状各有不同，政策所产生的作用也会略有区别。有市场研究机构预测，在2016年，北上广三大一线城市由于在2015年房价涨幅过大，比如深圳市房价整体上涨超过40%，上海房价整体涨幅也超过20%，同时成交量也出现明显放量，因此基于这方面的因素，购房利息抵税政策对一线城市的影响不会过于强烈。而反观杭州、南京、厦门等众多城市，因为2015年销售增长幅度较小、房价涨幅不大，政策形成的利好刺激效果会更加明显，极有可能呈现量价齐增格局。但包括鄂尔多斯扬州等在内的三、四线城市，则因为巨量供应压顶，去库存压力极大，即使成交量能够维持2015年水平，房价却仍将维持下降趋势。

【直击房政】房贷利息抵扣个税解读 月收入1万仅减少200

确立至今30余年的个人所得税体制，终于要启动一次大改了。而且，在新一轮财税改革的清单中，它将被安排到房地产税改革之前。

  从2005年开始，几乎每隔三年，《个人所得税法》都会在常委会会议上审议修改一次，而调整个税起征点是历次修法的主要内容。目前，个税起征点已从每月800元提高至2011年确定的每月3500元。但此后四年，再无动静。

图片来源：百度百科

  目前中国的个人所得税税目分为11类。按照《个人所得税法》，这11类分别是工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

  此次个税改革的步就是合并部分税目，第二步则是完善税前扣除，第三步则是适时引入家庭支出申报制度，一步则是优化税率结构。据披露，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计快2016年上半年可以上报，下半年会选择部分方案实施。

  ‍有知情人士透露，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，可能会率先启动‍；未来随着改革进一步推进，家庭赡养老人费用、子女费用以及房租等，也有望陆续被纳入个税抵扣。与此同时，他还表示，个税的费用扣除额标准，即通常所说的起征点，基本上不会再提高了。

  ‍房贷利息抵扣个税‍，即将住房贷款产生的利息抵减纳税人个人所得税的应纳税额，从而降低供房者的个人所得税税负。举例：50万贷款按目前的基准利率 4.9%计算，首月利息为500000*4.9%/12=2042元利息。如果按10000元的月收入也就是目前20%税率档计算，其节约的个人所得税接近2042*20%，约为200元。也就是说，其原本税负越高，节税优惠力度越大。可以说，房贷利息抵扣个人所得税，只对中人士是利好。

  对于房贷利息抵扣个税，主要基于几方面的考虑：

  1.迎合经济体制改革下财税体制改革的需求。

  2.通过抵扣个税方法能够降低购房者按揭贷款的成本，达到楼市去库存的导向。

  3.通过减税变相提高人们的可支配收入，刺激消费。

  刺激楼市是一个旧话题，近两年针对楼市的刺激政策层出不穷，房贷利息抵扣个税只是换了个方式。而早在1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。

  房贷利息抵扣个税 真的吗？

  12月2日，中国财政学会副会长兼秘书长贾康表示，有关房贷利息抵个税，研究方面确实有这个方向，具体的时间还不能确定。上海财经大学教授胡怡建表示，有关房贷利息抵个税的做法还没有落地，不会仓促出台，因为需要一定的立法程序，但确实是改革的一个方向。

  房贷利息抵扣个税 谁才是真正的受益者？

  1.地产商

  地产股连续的，除了人民币加入SDR外，明显是收到房贷利息抵扣个税传言的影响。对于地产商，一定是有利的，降息、减税等，都为购房者节约大量成本，从而推动房地产市场的活跃度。目前中国房地产市场库存过多，如果房贷利息抵扣个税传言为真，将会为去库存贡献一份力量。对于楼市来说，是雪中送炭的政策。可是，市场总有其本身的运行规律，任何的政策只会短期刺激，从长远趋势来说，影响并不大。

  2.穷人

  穷人基本可以“羡慕嫉妒恨”了，连个人所得税的门槛都达不到的，不用考虑太多。

  3. 中产、富人

  收入越高，节税越高，但前提是必须买房。可是别忘了，每一次针对购房人的利好，都会马上直接反映到楼价上：年初降息后，楼价马上上涨，上涨的幅度刚好覆盖政策带来的利好效果。这是市场的正常现象，作为价格被动接受者，购房人并不会从任何政策利好中真正获得大部分的优惠。当然，一定程度上的好处还是有的。

  当然，从整体上说，房贷利息抵扣个人所得税政策传递的积极信号很强：刺激楼市、刺激消费、完善税收、更加公正等等。