楼市分析报告：珠三角量价齐升 粤东西北库存高企

昨日，省房协联合省统计局及华南理工大学房地产研究所联合发布今年上半年广东房地产市场分析报告。

报告指出，上半年，广东房地产市场表现活跃，商品房销售量再创历史同期新高，因此企业销售回笼资金畅顺，行业资金状况宽裕；房地产完成、土地购置面积、新开工面积等建设指标同比增速持续回升，企业对后市信心增强。同时，房屋交易市场分化延续，珠三角量价齐升，去库存效果更为显著；粤东西北量升价稳，库存持续高企；非住宅商品房库存持续上升，后市房地产去库存压力依旧突出。

省房协会长蔡穗声指出，尽管商品房销售量再创历史新高，但大部分城市的商品住宅库存依然高企，非住宅商品房库存普遍性上升，去库存依然任重道远。伴随政策效应逐渐递减，后市的去库存形势将更为严峻。他预计促进房地产去库存的调控总基调仍将延续，但个别库存相对不足、房价上涨压力较大的城市如深圳，将因城施策加强调控力度。建议房企避免在高库存的情况下制造新库存。

销售历史新高，市场继续分化

今年上半年，广东商品房市场销售畅旺，销售面积和销售金额分别达6722.22万平方米和7241.80亿元，同比分别增长39.3%和56.7%；商品房销售均价10773元/平方米，同比上涨12.5%。其中，商品住宅销售面积6056.09万平方米，销售金额6410.05亿元，同比分别增长38.4%和58.4%；销售均价10584元/平方米，同比上涨14.4%，市场呈现量价齐升。

从单月数据看，今年上半年商品房单月销售面积明显高于过往绝大多数月份的销售水平，累计销售量创下历史同期新高，比2015年同期的历史次高水平多销售1894.80万平方米。

分区域看，上半年珠三角地区商品房销售面积和销售金额分别同比增长40.6%和59.0%；占全省总量的75.7%和88.6%；销售均价12602元/平方米，同比上涨13.1%，呈现量价齐升态势。粤东西北合计销售面积和销售金额合计分别占全省总量的24.3%和11.4%；均价5069元/平方米，量升价稳。数据显示，珠三角地区商品房的销售量和均价同比增幅均高于其他地区，区域分化仍在延续。

市场总体存量充足，去库存形势依然严峻

上半年广东商品房和商品住宅分别新增批准预售面积3721.36万和3105.62万平方米，同比增长1.9%和下降1.7%，分别比同期销售面积少3000.86万平方米和2950.46万平方米。截至6月期末，全省商品房待售面积5664.24万平方米，比2月期末减少331.34万平方米，但比2015年末略增26.3万平方米。数据显示，今年3月份以来，广东商品房新增供应面积持续小于销售面积，供销比不断走低，但市场总体存量充足，表现为供求两旺的运行态势。

分地区看，2015年下半年以来，珠三角地区的住宅待售面积整体快速回落，至今年6月末约为1908万平方米，为2013年以来的水平，去库存成效较为显著；相比之下，粤东西北近一年的待售面积总体变化不大，仍处在较高水平，去库存形势依然严峻。非住宅市场方面，广东各地区的待售面积均呈持续增长态势。综合来看，目前全省房地产去库存形势依旧严峻，其中非住宅的去化压力又比住宅的更大，后市仍需加大去库存的力度。

稳步提速，企业补地积极

数据显示，今年上半年房地产企业各类资金来源中，销售回笼资金同比增速快，其占到位资金比重达57.3%，同比提高9.4个百分点，为历年同期水平；国内贷款所占比重降至历年同期，自筹资金所占比重也几乎处于同期位，意味着今年以来企业销售回笼畅顺，资金充裕度较佳。就企业各类资金来源的财务成本而言，当前的资金结构处于历年同期为有利状态。

从房地产情况看，上半年完成4512.99亿元，同比增长20.8%，增速比一季度提高8.0个百分点，保持稳步提升态势。

开发建设方面，上半年全省房地产企业购置土地面积644.97万平方米，同比增长18.6%；土地成交价款283.97亿元，同比下降11.2%；土地成交均价4403元/平方米，同比下降25.1%。与去年同期相比，今年上半年企业积极补充土地储备，但购置土地面积仍处于近7年同期的次低水平。

市场或有所降温，机构仍看好后市

来自机构的分析显示，合富房地产经济研究院对上述报告表示，政策支持、货币信贷环境趋松带来上半年房地产市场的量价齐升，预计下半年房地产的政策大环境难有实质性转向，楼市保持活跃、价格上行仍是大概率事件。但个别城市库存量大幅下降，去化周期不足半年，房价和地价轮番上涨，可能引发地方政府短期限制措施，市场或有所降温。总体来说，下半年市场过热的城市可能新的调控窗口期。

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