深圳新出台一项意见稿防止土地使用年限被变相延长等！

深圳出台一项意见稿防止土地使用年限被变相延长等！

深圳在2018年5月30日出台了一个政策，市规划国土委关于公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》意见的通告，文件提到，核心是土地用途，变更方面的调整，按照文件提到，以问题为导向，维持原政策的连续性，推动解决历史遗留问题；以共享发展为原则，适度提高土地使用权人积极性，促进低效用地盘活两大部分内容。

从这个大概内容来看，是核心解决已经出让但还没建的土地方面的问题，就是规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法。

这次有几个特点，特别想看的一个是，土地使用权期限问题的解说，土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的年期确定。土地使用权人按照本办法第五条款第（一）项规定继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变。容积率调整但不涉及土地用途变更的，土地使用权期限和起始年期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

简单点就是，土地使用年限问题，土地用途变更或者是容积率调整，基本都是维持原土地出让日期开始算起，并非变更了，重新来计算土地的使用年限。优化土地使用年期的计算时点——《意见稿》规定土地用途变更后由土地使用权人继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，而不采取土地用途变更后的起始年期可以从重新签订土地出让合同或补充协议的时点重新计算这一规定，防止土地使用年限被变相延长。

文件还提到，已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途和调整容积率，土地使用权人未在本办法有效期内申请处置并取得变更后用地方案图的，不再受理相关申请。已出让未建用地经市规划土地主管部门派出机构按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土〔2015〕588号）的规定审定处置方案并于2017年10月9日前核发变更后建设用地方案图的，可按照原处置方案处理。基本是2017年10月后的土地。

这个文件也提到，法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。同时，《意见稿》进一步细化核定标准，商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。这一规定更能体现出用地价值的差异。在细分剩余用地的处置方面，《意见稿》明确剩余用地的判断标准和实施依据，并向保障房倾斜：对于剩余用地规划为居住用途，用地面积为3000平方米以下的，应折算为保障性住房建筑面积，并按照我市保障性住房管理相关规定执行。