中原地产9月报：深圳楼市监管效果显著，市场预期转变！

中原地产9月报：深圳楼市监管效果显著，市场预期转变！

9月的楼市，按照中原地产的分析指出，监管效果显著，市场预期转变。而9月的新房市场，按照分析，新房市场整体网签均价降至三年来。住宅占比有所减少，商办成交大幅增加，9月新房市场十七项目获批、十二项目入市，访客指数跌宕起伏。

宏观经济 政策

制造业PMI双降，经济下行压力明显，央行降准1%，国常会：尽快取消货币化安置优惠政策。

制造业PMI双降，经济下行压力明显

2018年9月份，制造业PMI为50.8%，较上月下降0.5个百分点，较去年同期低0.9个百分点，虽然连续26个月位于荣枯线上方，就业指数下跌明显，下跌1.1百分点。9月财新PMI录得50%，已连续处于下滑趋势，不少厂商表示销售价格不及原材料价格涨幅，造成库存、生产严重收缩。对未来信心度降低至今年。

9月美联储持续加息缩表，将基准利率上调0.25个百分点，10年期避险美债已升至3.256%，引发全球市场经济预期降低，美股杀跌4%，国内沪指出现“熔断2638”，楼市降价促销的现象将继续扩散，总体经济面临下行压力显著。

央行降准1%

中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

北京公积金住房贷款新政

北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。其中包括9月17日起公积金贷款将“认房又认贷”，贷款额度与缴存年限挂钩等多个政策变化。《通知》强调以往公积金缴存时间长短并不与额度挂钩，新规要求满11年才可贷款120万。并且对商贷已经实施了“认房又认贷”，公积金贷款需要查看贷款记录，名下无房，才可按照首套房申请公积金贷款。

香港施政报告：拟将70%新增土地用于公营房屋缓解供应不足
香港特首林郑月娥10月10日在立法会发表任内第二份施政报告，表示特区政府将70%的新增土地用于兴建公营房屋，并宣布「明日大屿」远景计划。据悉该计划将分阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的多个人工岛，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人居住，其中70%为公营房屋。

国常会：尽快取消货币化安置优惠政策

国务院常务会议指出，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

深圳宝安中心区将改造约70万㎡地下空间

据悉，本次宝安中心区规划地下人行公共空间（含商业、文化设施）约50万㎡，地下车行道路及车库联络道约20万㎡。具体以地下公共人行活动通道长约9公里，形成连续、便捷的地下空间，配以地下车行道路长约3.5公里，增设地下车库联络道长约5公里，用于缓解地面交通压力。

深圳华侨城底价42亿竞得深圳宝安区两宗商业用地

10月10日，深圳华侨城股份有限公司以底价竞得位于深圳宝安中心区两宗商业用地，总成交价42亿元，总出让面积19465.2平方米，总建筑面积178197平方米，楼面均价23569元/平方米。

9月的新房市场

新房市场，按照分析，新房市场整体网签均价降至三年来。住宅占比有所减少，商办成交大幅增加，9月新房市场十七项目获批、十二项目入市，访客指数跌宕起伏。

新房住宅占比有所减少，商办成交大幅增加

9月新房市场共成交3859套商品房，环比↓20.3%，其中住宅占比58%，公寓占比21%，商办及其他占比21%。住宅、公寓限售后，成交量均有所下滑，而商办及其他成交量大幅增加。

9月豪宅成交303套，环比减少10.1%。

新房市场整体网签均价降至三年来

网签数据显示9月全市新建商品房共成交3859套，环比↓20.3%；成交面积为37.41万平，环比↓20.4%，成交均价为46296元/平，环比↓11.0%。“731新政”后部分投资客转向商办市场，坪山、光明等商办价格相对较低，从而更受投资客亲睐，受成交结构影响，9月商办成交均大幅下降，而住宅价格仍然坚挺。新房整体成交量大幅下降，整体成交均价也大幅下降。

新房市场十七个项目获批

9月新房市场共十七个项目获批。明星盘“华润城润府三期”的获批入市，市场有望回暖，各开发商纷纷加快推盘节奏，中下旬各类项目扎堆申请预售，筹备入市。9月除住宅供应增加外，商办项目供应也都大幅增加。

新房市场十二个项目入市

9月共有十二个项目入市，其中住宅项目6个。此次华润城润府三期555套住宅有效诚意登记4006个，虽比上半年登记少了很多，但仍是在731新政后热度的项目，然而其公寓产品开盘去化仅三成。731新政后，市场趋于理性，性价比较高的刚需房去化速度更快。

访客指数跌宕起伏

9月初市场一片沉寂，访客指数持续下滑至32.29,仅次于春节点，9月22日四项目齐开盘，访客指数骤然增加，最后一周八项目开盘，访客指数基本维持在52.43。十一黄金周远洋新天地、金地龙城中央、泰富华悦都会等纷纷推出特价房源，松茂柏景湾、松茂御龙湾、大族云峰、平湖佳兆业广场、香山美墅五期五个项目开放样本间，还有万科星城等项目开放展示中心，楼盘访客量有所上升，访客指数达到65.54，但访客量的上升并没有带动成交量的大幅上升。

新房住宅网签量大幅下滑

住宅供应大幅增加，新房住宅成交均价环比上月减少9元/平，六区均价齐下降，龙华区成交面积大幅下降，8万以上价格段成交占比持续上升至22.1%，华润地产再次获开发商成交面积、成交金额双料。

住宅供应大幅增加

9月有华润城润府三期、颐安都会中央、佳兆业未来城、勤诚达乐园 、香山里花园五期 、实地剑兰郡 、宝泰雅苑7个住宅项目取得预售证，批售面积合计38.8万平，是上月批售面积的2.8倍，住宅批售套数达到3607套，环比上升168%。
9月有6个住宅项目开盘入市，其中深业东岭、心海城为现楼入市，住宅推售面积合计23.0万平，环比上升29.8%，住宅推售套数合计2315套，环比上升33.28%。

新房住宅整体开盘去化率约44%

9月共6个住宅项目入市，整体去化率约44%，其中华润城润府三期555套住宅全部售罄，佳兆业未来城313套住宅开盘去化接近五成，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。新政后，投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但是当前国内外经济形势严峻，大部分刚需还在观望中。

新房住宅网签量大幅下滑

网签数据显示9月新房住宅成交2248套，环比↓39.1%。9月成交均价为54080元/平，环比上月减少9元/平。根据市场监测，自7月份新政出台前市场热度已经开始下降，新政出台后，观望情绪浓厚，成交量大幅下滑。9月入市住宅项目也仅个别楼盘成交较好，预计未来很长一段时间成交量都将在低位徘徊，目前仅少量楼盘推出特价房，因此新房住宅成交均价仍将维持平稳下滑。

新房住宅存量有所增加

截至2018年9月底，深圳全市新房住宅存量为227.6万平，环比↑9.5%。
按照过去半年平均成交量计算，去化仅需8.32个月，但实际上成交量已经不会像过去半年那么高了，9月开始网签量已经呈现出大幅下滑，另外开发商推盘节奏加快，存量还将有所增加。

住宅均价环比减少9元/平

新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。9月新房住宅成交均价54080元/平，环比上月减少9元/平。

六区成交均价齐下降

9月盐田区自2017年6月后首次出现网签记录，本月成交均价为51523元/平。除盐田外六区均价齐下降，其中南山区下降幅度，其次是龙华、福田。龙岗区均价较上月仅下降3元/平。

龙华区网签面积大幅下降

从区域成交面积上看，四区成交面积环比下降，两区成交面积上升，盐田区间隔十四个月才有网签记录。
龙华区热卖的鸿荣源尚峻、壹城中心、金亨利首府以及天玑公馆四项目的住宅产品均于9月前售罄，本月龙华区网签面积0.85万平，环比↓75.0%，目前龙华热销楼盘有新彩苑、阳基御龙山。福田区由于在售住宅项目屈指可数，成交面积受个别项目网签影响变化浮动较大，上月天健公馆网签94套，本月网签30套，9月福田区网签面积0.34万平，环比↓72.0%。而罗湖、南山由于新住宅项目的推出且网签较快，成交面积均有所增加。

新房8万以上价格段成交持续上升

尽管豪宅限价，但是随着5月、6月以海上世界双玺为代表的豪宅项目陆续入市、网签，5月以来8万以上价格段成交占比持续上升至22.1%。9月8万以下的各价格段成交面积占比均有所下降，但4-6万价格段占比仍接近五成。

60-90平户型占比超六成

从成交户型面积段来看，60-90平主力户型占比达到61.4%，144平以上面积段占比增加至11.8%，而90-144平及45-60平面积段占比均有所减少，45平以下面积段仅网签1套。
由于本月45-60平面积段成交的120套中有104套是亚迪三村保障房，45-60价格段均价大幅下降至22243元/平，60平以上各面积段成交均价也均有所下降。

6万+楼盘15个，成交面积占比35.2%

9月网签住宅项目共53个，其中有6万+成交记录的楼盘有15个，安居房1个。

9月新房住宅6万+楼盘共成交633套，占全市成交套数的28.2%；6万+住宅楼盘成交总面积为7.7万平，占全市成交面积的35.2%。

住宅项目网签套数10

网签数据显示，9月华润城润府三期成交273套，位居住宅项目网签套数10榜首，龙光玖龙台项目连续三月网签套数超过200套，本月位居10第二位。

9月10楼盘共成交1242套，占全市成交套数的55%，占比较上月增加14个百分点。

华润城润府三期获住宅项目双料

网签数据显示，9月华润城润府三期以33.03亿元的成交金额遥遥领先，华润城润府三期6月底推出首批住宅产品741套，7月、8月网签量分别为179、198套，前期产品暂未完全网签，9月新推出的555住宅已全部售罄，未来几个月该项目都将出现在住宅项目10榜单上。

9月住宅成交金额10楼盘成交金额共计亿元，占全市住宅成交金额的67%，占比增加了11个百分点。

华润地产连续两月成交面积位居榜首

9月华润地产凭华润城润府三期一个项目成交39349平，位居开发商成交面积10榜首，其次是龙光地产、博林西岸置业。
9月10开发商成交面积共计13.1万平，占全市成交面积的59%，占比较上月增长13个百分点。

华润地产连续两月获住宅项目双料

9月华润地产再次凭借华润城润府三期一个项目获得开发商住宅成交面积、成交金额双料。
9月10开发商成交金额共计79.81亿元，占全市住宅成交金额的67%，占比增加10个百分点，行业集中度明显。

十月潜在计划入市项目

预计10月潜在计划入市项目共二十六个，具体项目入市时间有待进一步跟进。尽管9月大部分项目开盘去化不太理想，但是目前市场预期在转变，开发商推盘节奏加快。