2015年深圳二手房交易费用详解
实施后，销售满两年的普通住宅可以免征营业税，但是光是说“红本满二”、“满五”的二手房可以省下很多税费，究竟省了哪些税费确是很多人都不知道的！二手房交易过程中涉及的税费共有20项之多，有些二手房交易所需缴纳的税费比重大，这让本来首付款就捉急的刚需族苦恼。
二手房交易税费顾名思义包含税和费两部分，二手房交易税费中的税主要有八种，下面就为大家详细介绍下深圳二手房交易费用计算规则。【阅读详情】
二手房交易税费计算器
税费计算器
二手房交易税费该有谁来交？
二手房交易税费该由谁来交？其实买卖房屋的税收，国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房者承担其自身的购房交易税费，卖房者承担其自身通过出售房屋所得应缴纳的税费。
按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地税、附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，税费由买方负责了。
不过，由于深圳楼市当下是卖方市场，通常都是买房缴纳二手房交易过程中的全部税费。虽然并不合理，但往往买房也无可奈何。因为税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。另外，合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。【阅读详情】
深圳二手房交易费用计算--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
计算方式1：过户总价与房产证上登记总价之间差价比较大的，并且没有相关税票作抵扣，如有，但无法抵扣掉之间差价的，这2种情况就得选核定方式。核定计算方式：
①普通住宅：过户总价×1%（红本满五年且为家庭住宅免征）； ②非普通住宅：过户总价×1.5%；③拍卖过来的个人房产：拍卖总价×3%。
计算方式2：过户总价与房产证上原登记总价差别不大的，并且有相关税票可以抵扣掉之间的差额的， 房产证上原登记总价比过户总价还高的，就选择核实方式：
个人出售商业类房产（商铺 写字楼 商务）：应缴个税 ＝（过户总价－原登记价）×20%
◆提醒：如出现原登记总价比过户总价还高的可以直接减免掉个税
深圳二手房交易费用计算--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
*注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税，契税早于产权证。
深圳二手房交易费用计算--契税计算方法
纳税人：买方
首套房契税计算方法：90平以下——1%；90至144平米——1.5%；
二套房契税计算方法：3%；
非普通住宅契税计算方法：3%（(建筑面积144平米以上的住宅、商务（酒店）、写字楼、别墅、商铺、企业名义购房）
★注：同时具备购房和所购买的房产为普通住宅才可以享受优惠。
深圳二手房交易费用计算--土地税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）
土地税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%
*注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地税
深圳二手房交易费用计算--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
*注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
深圳二手房交易费用计算--城建税、附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易费附加税：营业税的3%。
二手房交易地方附加税：依各地方而定
二手房交易税费之“费”
1、中介费（买卖双方）
依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。
比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为： 中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元 即买卖双方合计需要支付的中介为12250元整。
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2、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0.3%；
赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积；
继承公证费：80元/单 放弃继承公证：80元/人
3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费
50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）
4、房屋评估费
按评估额×0.5%缴纳
5、工本费
80元，共有权证：10元
6、分摊费用
成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）
成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）
7、测绘费
面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
8、调档费
20元。
9、解困房出售费用
成交价或评估价（高者）×1%
10、综合地价款（上市交易的经济适用房）
成交价的10%（卖方缴纳）
11、土地出让金（已购公房）
成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米；城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经管理3%（按成交价）
二手房交易税费之“房改房交易税费”
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
二手房交易税费之“经适房交易税费”
经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多.
契税、印花税、营业税：均按照商品房交易有关规定纳税；
个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；
经济适用房的“5年之限”：
1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；
2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
这里需要注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
