2013深圳房企影响力巡礼 哪个楼市受市民关注？

2013深圳房企影响力巡礼

华侨城酒店置业

●精品项目：前海华侨城大酒店·华寓

深圳市华侨城酒店置业有限公司成立于2010年8月30日，是深圳华侨城股份公司酒店物业事业部下属全资子公司， 公司注册资本为人民币56470万元，主要经营房地产开发，房屋设计、装修，提供酒店管理服务，自有物业租赁，物业管理，兴办实业，国内贸易等业务。未来几年，公司将以打造“前海华侨城大酒店·华寓”精品示范项目为起点，积极投身于深圳大前海区的开发和建设， 是华侨城酒店业务在深圳西部区域的战略性布局和融合发展，对于进一步完善城市组团结构，拓展城市发展空间，推进、提升城市整体环境质量，提高城市整体竞争力具有十分重要的意义。

●点评：开创中国地产“蓝海”

大约十年前，华侨城以深圳“波托菲诺”这一豪宅为起点，成功开创了“旅游地产”这一全新开发模式。当日历翻阅至公元2013年，极富创想精神的深圳市华侨城酒店置业有限公司，也有望凭借“前海华侨城大酒店·华寓”这一万众瞩目的私属酒店式豪宅，成功开创“私属酒店地产”这一全新模式。

众所周知，华侨城在中国特色主题酒店的前进路上，始终以高起点规划、高品质建设、高文化格调，形成自己的文化内涵。作为中国主题酒店的者，华侨城酒店创造性地将建设主题酒店的文化包装手法移植到酒店领域，形成了一套完整的以“主题和创想”为核心价值的品牌架构体系。

公元2013年，深圳市华侨城酒店置业有限公司成功地将白金五酒店的服务与地产结合，成功缔造了中国私属酒店物业——前海华侨城华寓，为正处于十字路口的中国地产业开创了一片全新的“蓝海”，也有望为华侨城集团未来的持续发展提供一个拥有澎湃动力的全新引擎。

颐安集团

●精品项目：颐安都会、THE TOWN乐城、麓园

公司成立于1995年的颐安集团是一家有效整合房地产开发、商业地产运营、物业管理等功能的综合性房地产开发公司。在过去的十多年中，颐安集团打造了包括缤纷假日豪园、缤纷时代项目、缤纷年华、颐安阅海、睿智华庭等在市场上较有影响力的项目。同时也一直专注于新产品线及新项目的研发，并希望能在未来的项目中打造出更多更好的产品。

自2012年起，随着THE TOWN 乐城、颐安都会、麓园等一系列规模宏大的都市综合体、山居豪宅等精品项目相继面世，颐安集团正在迈向一个全新的发展阶段，有望成为未来数年深圳楼市一股不可忽视的强劲力量。

●点评：发力龙岗 影响全局

2013年，随着总建面高达100万平方米的THE TOWN乐城、总建面高达120万平方米的颐安都会等规模宏大的都市综合体震撼亮相，此前数年在深圳楼市中沉量厚积薄发的颐安集团注定将引发市场的强烈关注。而随着未来深圳楼市逐步迈入龙岗时代，在龙岗拥有丰富土地储备的颐安集团注定将对深圳楼市产生日益重大的影响。

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观澜湖

●模式：高尔夫开发运营＋产业集群＋国际时尚生活方式

●精品项目：观澜湖高尔夫大宅、观澜湖新城、海口观澜湖观邸

观澜湖地产是一家致力于打造中国高尔夫豪宅地产的企业，依托于深圳观澜湖高尔夫球会、海口观澜湖球会等稀缺资源，近年来已成功开发了观澜湖高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤、海口观澜湖观邸等一系列备受市场瞩目的高尔夫豪宅产品，已强势奠定了其作为国内高尔夫物业开发商的地位。

●点评：领跑中国高尔夫豪宅市场

2013年，随着深圳观澜湖新城、观澜湖兰桂坊、海口观澜湖华谊兄弟电影公社等一系列重大项目的强势推进，观澜湖地产在中国高尔夫豪宅市场中的地位得到了进一步确认，其后期发展更是难以限量。尤为值得期待的是，该公司今年内还将在深圳市场再度推出33栋极度稀缺的高尔夫大宅，预计将再度引发深圳财富精英们的高度关注！

中熙

●精品项目：中熙香缤山、中熙香华里、中熙商业广场等

中熙集团，历经近二十年的不断探索与实践，已逐步发展成为一家以住宅地产、商业地产、工业地产为支柱，以金融、股权、物业管理等为羽翼的现代综合性企业集团。一直以来，中熙集团都以高标准在打造企业，内外兼修，使企业的综合实力砥砺奋进。连续多年被评为广东省诚信示范企业，并于2007年成为宝安区百强企业，2010年跻身广东省500强企业。

中熙集团旗下的地产公司——中熙地产，是一家以房地产开发为产业支柱，运筹着一条汇聚、开发、物业管理服务的综合性房地产价值链。住宅地产已拥有了以“香”系列豪宅及“时代”系列别致为主干的核心竞争产品。商业地产中以香缤广场、中熙商业广场的大型城市综合体项目已成为城市商业标杆。

●点评：驶入快车道

曾成功开发了香缤广场、中熙香缇湾等项目的中熙地产，2013年度再度发力，携前海山居豪宅项目中熙香缤山强势出击，预计将再度掀起深圳楼市抢购热潮。据悉，中熙地产目前已初步确立了扎根深圳，立足珠三角，并向福建等周边省份扩张的企业发展战略，预计将在未来数年加速迈入发展快车道。

金地

●模式：中路线+地产金融复合

●2012年数据：签约金额341.5亿元，同比增长10.4%、签约面积287.4万平方米，同比增长28.5%。

●深圳今年项目：天悦湾、金地名峰、坪山区项目、金百汇等。

●点评：今年明显提速

进入2013年，金地的扩张明显提速，今年前3月，金地就已斥资70亿元拿下9块土地。在加快拿地速度的同时，金地也加大了开工量，2013年金地计划新开工572万平方米，同比增长100%。

万科

●模式：规模化+标准化+高周转

●2012年数据：销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

●深圳今年项目：万科·翰邻城、万科红立方、万科公园里、万科璞悦山、万科翡丽郡、万科金域项目、壹海城等。

●点评：留意高增长下的隐患

业内预言，万科超过2000亿元只是时间问题。但是在销售额让对手望其项背的同时，近年万科屡屡爆出的质量问题，也不得不让市场反思。在日前的万科股东大会上，董事会主席石就表示，“再给万科3年时间，到2015年万科解决质量问题和住宅产业化的质量体系。”说明公司对规模与质量的关系，日益重视。

招商

●模式：区域综合开发+绿色地产理念

●2012年数据：销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元。

●深圳今年项目：鲸山觐海、伍兹、光明智慧城、南山区牛成村改造、西丽区城市更新项目等。

●点评：向中小户型转身

公司今年制定的销售目标是400亿元，但公司总经理贺建亚表示，完成这一较去年签约销售额仅微增10%的目标还是存在挑战和压力的，原因是公司现在的产品结构不够均衡，大户型产品比重还是略高一些。在市场以刚需为主的情况下，招商地产将会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。

强者愈强 模式为

当万科在冲击年度数据额2000亿元之际，以万方地产为代表的多家中小型房企，却不得不尴尬退市。楼市“十年”渐行渐远，在告别、适应调控、为刚需盖房的新地产语境下，中国房企格局也在迅速发生变化。

“2013年中国房地产500强测评”数据显示，2012年10强房地产开发企业数据总额达到7973.66亿元，占500强数据总额的32%，行业集中度在稳步提升。而跻身中国房地产十强、位居行业梯队的房企，都不约而同选择了“高周转”的发展模式。

那么，对于更多位于第二梯队、坚持自有模式的其他房企而言，未来的契机在哪里？2013年的深圳市场，这些品牌房企又将有怎样表现？

“做大”的标准

房企做大，近乎选择了同样的道路。数据显示，2012年，中国500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%；但是净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。在规模不断扩张，而利润持续压缩的背景下，选择高周转、快进快出的发展模式，成为梯队房企的共同选择。

所谓的高周转，就是房企在短的时间完成从拿地到数据的环节，并实现70%以上的数据指标。按照万科的要求，一般的项目从拿地到开盘，基本控制在8至9个月，而龙湖集团此前甚至有项目完成这些步骤只用了6个月时间。通常来说，高周转能给房企带来大规模、高市场占有率，但同时也会牺牲掉一部分利润率。

资料显示，土地储备全面、不偏重一二线或三四线、住宅与商业兼顾发展，开发的商品以刚需为主等这些特征，都是梯队房企所共有。正如世联地产董事长陈劲松此前评价：目前中国房企想做大，只剩下规模化、高周转的“万科模式”可以走。

“做精”的模式

那么对于其他非高周转或者自持发展模式的房企而言，是否就意味着未来的发展空间被压缩？目前来看，答案是否定的。

2010年开始，招商地产实施的海上全面更新工程，使得公司的蛇口模式再次升级，这一模式的核心是社区综合开发以及可持续发展的绿色地产理念。预计该项目将成为2014年起公司重要的结算利润来源，为公司贡献总计约17亿元净利润以及约6400万元的经常性收入，占去年公司全年总利润的过半。

无独有偶的是，华侨城第二轮扩张提速，打的仍是“旅游+地产”的老牌。公司2012年年报披露，公司在房地产方面增速放缓，营业收入同比增长10.01%，达到112.5亿元，相比而言，旅游综合营业收入同比大幅上涨65.16%，达到104.6亿元。但是来自专业机构的推算，华侨城在地产业务利润约34亿元，主题公园和旅游等其他业务利润仅在5亿元左右，占比不到20%。换言之，通过旅游投入实现溢价，从而使得房地产保持高价，加速地产项目的资金回笼，使得公司业绩保持稳定。

在模式方面更为独到的，是本地旧改巨头佳兆业，公司从1999年开始旧城改造，截至2012年11月，公司土储达2484万平方米，而旧改土地储备高达1210万平方米。可以说旧改是公司核心的发展模式，并带来稳定。公司年报显示，旧改毛利率逾50%。

值得关注的是，走自有模式或多或少意味着跻身“千亿俱乐部”的时间会大大拉长。例如招商地产就把实现这一目标放在了5年后，公司总经理贺建亚表示，在销售额与稳健的发展模式之间，更看重后者。

本土房企角力升级

除了万科、中海、招商、金地、华侨城五家深圳房企外，去年佳兆业、龙光和三家深圳房企数据额也都突破了百亿，分别为173亿元、105亿元和102亿元。但是对于土地资源日益稀缺的深圳本地市场，房企发展的关键在于，能否在城市地段获得土地。

从目前来看，华润与佳兆业通过旧改等方式，在深圳土储可观。华润深圳项目包括深圳华润、深圳湾综合发展项目、大涌旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、银湖蓝山以及位于东部板块的小径湾，总占地超300万平方米，总建面积1000万平方米。佳兆业至今在深圳拥有700多万平方米旧改占地储备。而金地、京基、星河、绿景、鸿荣源、颐安、天安等多家品牌房企，也将重金打造城市更新的综合体项目。

伴随金百汇、海上改造、京基滨河时代、佳兆业城市广场、星河雅宝、天安云谷、颐安·都会等多个重量级综合体项目的面市，深圳本土房企的角力也将升级，在综合体层面的竞争上，任何一个项目的成败都有可能左右深圳本土房企的整体格局。