蓝伟光主题演讲：论述把脉2013深圳房地产未来发展

》》2013深圳房地产经纪行业高峰论坛：深圳地产新十年（直播）

房天下深圳二手房站部总监 陈周科

主持人陈周科：大家知道地产发展十年是一个有意义的十年，十年时间无论是对人生还是国家，还是深圳这座城市都具有一定的代表意义。房地产的调控政策对我们房地产市场，是存量房市场的影响有一定性的作用。未来十年，包括今年的房地产市场将会如何发展？下面我们荣幸邀请到来自海城地产的董事长蓝伟光先生给我们分析一下2013年深圳房地产未来发展走势的演讲报告，下面有请蓝总，谢谢！

海城地产董事长 蓝伟光

蓝伟光：我受房天下的委托，今年我跟大家一起分享的主题是房地产市场回顾，以及未来分析展望。我们对2013年的地产走势、发展趋势作分析的时候，我们感觉到很有必要了解一下过去十年的历史，我今天的主题分三部分，一部分是中国楼市十年的回顾，第二部分是未来十年的房地产走势，第三部分是2013年深圳房地产市场分析。

我们首先回顾一下中国楼市，这边分几个点：，从安居概念到全民楼市。房地产既是消费品，又是贫。第二，十年调控政策回顾，真正的调控政策从2002年开始。这十年的调控政策有5个关键词：十年九调，十年出了九个调控政策，属于治标不治本。头痛医头，脚痛医脚。组合拳，的调控政策，通过税收、通过贷款利率调控，到2009年开始采取手段，限制需求，有钱也不能多买，不完全市场。劳民伤财，因为调控所以交易环节很复杂，增加了交易成本。比如新“国五条”出现的离婚潮，离婚率同比增加30%。这是十年调控政策的回顾。第三，深圳楼市近十年房地产价格变化。关键词：越调越涨。十年间深圳房价上升了268%。过去的十年是十年。富与穷的差距体现在多少资产、房产。十年间整个收入比，从2001年房价跟收入比，2001年是6.59%，差距是比较小的，到2012年已经达到19.4%，这里面在十年当中产生了千万富翁、亿万富翁，通过房地产这个载体产生了千万富翁、亿万富翁。

蓝伟光：第二，未来十年房地产市场展望。首先房价，随着城镇化的推进，房价不可能下跌。新一届政府已经明确提出推进城镇化，按我国小康指标，城市化率要达到65%。人口不断流入城市，供需矛盾不断增加，所以房价还会上涨。房地产是城镇化的重要载体，而且中国的土地制度导致城镇化和居住链接在一起。市场，未来的市场怎么样？有两个特点，一是一、二线城市因为土地供应有限，交易越来越活跃。二是三四线城市成为城市化的主力军。政策，政府不会放松房地产市场调控，但可能会反思过去十年的调控政策，并加以修正。新一届政府上来以后两次比较大的经济会议都没有提房地产的调控，这表明政府在反思过去十年的调控政策，为什么十年九调越调越涨？我们展望十年有三个关键词，城镇化，城镇化是主线。规范，无论从政府方面还是行业，还是老百姓购房都会更理性、更规范。白银时代，未来十年是白银时代，过去靠一夜爆富的时代过去了。

蓝伟光：第三，2013年深圳房地产市场分析。房价是我们比较关心的，2013年会不会涨？这里跟大家分享一下。首先我们看房价，宏观经济回升将推动房地产市场的发展，城镇化的发展有利于扩大市场需求，需大于供的矛盾仍然很严重。所以房价总体趋势稳中有升。因为房价是由供求关系决定的，是在深圳供应无法满足市场，需求旺盛的情况下，房价下跌几率为零。由于深圳市政府2012年放宽了户籍制度，2012年新增深户人口20多万，在深户人口中一部分人会拿到的房票，成为刚需的生力军，以实现安居乐业。前两年因政策调控而压抑的市场，以及在观望的市民也会陆续出手购房。总体来说2013年整个走势量价齐升。

市场，2013年潜在的新增项目86个，新增项目住宅建筑面积686平米，加上2012年的库存，2013年深圳可销售的新房大概有1000万平米，共计5.3万套。全市二手房仍然唱主角，预计2013年二手房销售估计能达8万套以上。由于新房供应区域差异化较大，所以过期的二手房销量区域差异化比较大。土地供应状况会间接影响市场，2012年以来深圳共成交13块地，总体来说土地供应是减少的，但是土地供应减少，土地价格上涨了，产生的不少。在心理层面上对购房者来说影响是比较大的。所以在一定层面上会加速购房者入市。

蓝伟光：关于新“国五条”，就像市场上的原子弹，到目前为止，在整个市场面产生了焦虑、恐慌、观望，对新“国五条”我跟大家分享一下。新“国五条”的特点是什么？一方面把调控的权力下放给地方，供大于求的三四线城市不搞“一刀切”，地方政府看着办。的国务院一来都转发，很难搞。整个海南省完全不支持新“国五条”。另一方面地方政府控价、限价，也就是超过政府红线的不发预售证。第二个特点，新“国五条”里面20%，老百姓认为能不能讲价？到目前为止有部分消费者还认为会，我们这里用数据来说明能不能，大家看一下这些数据。20%这个概念，税法在1999年就颁布了，广东东莞已经从2007年10月份实施，5年来房价涨了60%。成交套数，到2012年，交易量增长了153%。这两个数据说明，20%个税能不能降房价？我们自己思考。

纠结和无奈，新“国五条”发布以后出现的抢购潮等怪现象表明购房者和政府博弈的无奈，老百姓辛辛苦苦用全家的积蓄买了一套房，终通过资产了要交20%，会引起恐慌和焦虑。为什么有那么多离婚潮？逃避。消费者买卖房产的纠结，同时也是因长时间限购导致市场压抑，产生的市场总爆发。而此时新“国五条”成了助推器。再加上房地产市场存在强大的刚需。

2013年可不可以买房？我告诉大家一个观点，什么时候都可以买，在深圳闭着眼睛买房都有生存空间。刚才我们回顾了十年以及展望十年，这些都已经说明了，我在这里就不再多说了，谢谢！

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