一线城市房企拿地 :房价短期内波动不大

"国五条"细则落地后，土地市场经历了短暂的沉静冷清期，近又开始有些躁动不安。5月刚刚迎来第二周，土地交易的热情就已经激发出来。是在北京、上海、广州等一线城市，土地竞拍现场，几百次举牌屡见不鲜，纪录更是屡屡刷新。

一线城市房企“拿地”

但是，和地产企业拿地热情高涨不同，大部分企业销售业绩在刚刚过去的4月份大幅下滑，而且政府调控政策也没有丝毫放松的迹象，为什么这些企业对于土地如此饥渴？土地交易异常活跃的背后，又意味着什么？

本周上海土地交易，世博会地区A09A-02地块竞拍，由于竞拍企业热情高涨，几乎等不及主持人先前的报价，新的报价已经举起。短短半个多，起拍总价就从8亿2千万元蹿升到12.12亿元，成交楼板价接近4万元/平方米，溢价接近50%。并打破2年来的上海土地楼板价纪录。但这一纪录仅仅持续了几，世博会地区另一地块的成交楼板价超过4万元/平方米，成为浦东楼板价的地块。这也让现场参与拍卖的开发商十分惊讶。

开发商：很高啊，比昨天还高一些，比昨天还激烈一些，因为举牌就毫不犹豫这一次，比预想得还要高一些。

同样是本周，广州白云区同宝路地块共有18家房企参与报名竞拍，经过200轮举牌，某地产公司以18.6亿元、配建保障房6.68万平方米的代价拿下，剔除配建面积后的地价刷新该区域纪录。而在北京，门头沟新城地块经过现场82轮竞标后，终被北京当地企业夺取，溢价达104%。认为，土地市场正在回暖。

莫万全：从北京的市场情况来看，是回升的，回暖的态势总共成交包括住宅，商业住房，工业用地成交超过了100万平方米。相对3月份，或者是相对于去年的4月份，都是一个比较好的增长态势。

从宏观统计数据来看，一线城市土地成交十分火热。上海土地市场表现尤为抢眼，土地交易55宗，土地出让金143亿元，创下了2013年以来新高。与上海相比，北京4月份的土地市场略显清淡，但前4个月北京土地出让金接近550亿元，同比涨幅超过300%。上海某房地产研究院副院长丁祖昱指出，房价僵持的时候在不少企业看来是拿地的好时机。

丁祖昱：目前开发企业有一个共识，也就是市场在回稳，或者是市场处于一个相对低点但是基本回稳的情况下，是一个拿地好时机，我们也看到住宅市场，是一线和二线市场，很多大企业在这样一个时间点上进入土地市场。

虽然溢价率这一指标，作为评判房地产市场热度的标准并不科学，但高溢价地块的产生大多因为竞拍企业的争相抬价，这也反映出企业拿地心切的态度。而在四月份各大地产企业业绩环比大幅下降的情况下，依然高调拿地，表明不少企业对后市抱有较大信心。

"高溢价"、"数百次举牌"反映出各地竞拍现场竞争的激烈，似乎释放出土地市场进一步升温的信号。一边是调控政策日趋收紧，一边是纪录屡屡刷新，房地产市场究竟往何处去？

土地市场进一步升温，并没有带来房价的直接波动。

北京海淀区某房地产中介公司负责人：到现在，是比较平稳的价格，成交价格成交量可能受国家相关政策的影响，量不是很大。幅度的话上下一千块钱左右吧。

房地产研究主任董藩认为，市场眼下不会剧烈波动。

董藩：两年的严厉调控，市场上应该还积压了很多房产，还有很多开发商手里有货，没有卖掉，从政府到老百姓都不必过于恐慌。

而在上海某房地产研究院副院长丁祖昱眼中，房价短期内上涨的条件也不成熟。

丁祖昱：从目前情况来看，还不具备房价上升，成交量迅速放大的条件，主要原因是性需求得到很好遏制，主要进入到住宅市场的还是自用型刚性需求。

需要提醒的是，企业高价拿地风险不小，土地市场过热很可能招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。从这一点上来说，也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。

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2013年一季度，杭州(包括主城区、余杭、萧山三区)土地市场延续着去年下半年就恢复的热度，共出让地块55宗，卖地总收入267.51亿元，是2012年同期的5倍。而1~4月份杭州共卖地69宗，卖地总收入320亿元，同比上涨410%。

而《每日经济新闻》记者发现，杭州土地市场行情火爆的背后，还呈现出一大特点，即外来大鳄在杭州土地市场占据了无可争议的主导地位，同时，本土中小房企拿地份额急速萎缩。不少业内人士向记者分析认为，随着外来地产大鳄对杭州土地市场的吞食，在今后1~2年时间内，杭州楼市或将迎来地产业的寡头时代。

根据杭州透明售房市场研究院统计，2013年1~4月，性房产大鳄在杭州市区（含余杭区、萧山区）共拿地21宗，总体量243.4万平方米，拿地总金额162.9亿元，在前4月土地总成交额中占比50.9%。这一比例在宅地市场更大：1~4月，大鳄拿宅地140亿元，占宅地总成交额的62%，包括了保利[简介 动态]、首开[简介 动态]、万达[简介 动态]、港中旅等。这其中，世茂房地产以26亿元和29万平方米的体量，拿地金额和拿地体量的首位。

1~4月份，共有15家大鳄在杭州拿地，其中有6家是在杭州拿地，分别是港中旅、首开、万达、融科、景瑞和宜家。除万达、宜家为商业项目外，其余都是宅地，像港中旅、首开和融科三家房企，在杭州拿地还有一个共同的特点，就是出现了高竞价轮次、高溢价率的情况。如今年3月份，融创中国（01918，HK）就宣布入股世茂子公司合作认购杭州一项目。

有不愿透露姓名的浙江开发商告诉记者，现在有越来越多的央企和有国资背景的房企进军浙江房地产市场，在土地市场出手越来越坚决，实力一般的比较难拿到理想地块。

有业内人士认为，现在拿地的房企都是有实力的大鳄，这是一个优胜劣汰的过程，但短时期内不太可能形成垄断。双赢置业机构总经理章慧芳认为，浙江一直是外来地产大鳄想全面进来的地方，杭州作为浙江楼市的桥头堡，是首先要占领的。章慧芳坦言，有一点担心市场被央企等大鳄“霸占”。

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