中联地产：4月租赁市场活跃，租金小幅度震荡

2013年4月二手房住宅租赁市场活跃，租金在高位震荡。4月全市二手房平均租金为46.93元/平方米.月，60平方米以下物业套均租金为2554元/月；60-90平方米物业套均租金为3568元/月；90-144平方米物业套均租金为4208元/月；144平方米以上物业套均租金为7718元/月。

一．4月租赁市场表现——量高价跌

2013年4月租赁市场延续3月租赁高峰期，市场成交持续活跃，而租金在高位小幅度震荡，4月全市租金为46.937元/平方米.月。环比3月，成交量小幅上升0.95%，租金价格下跌1.47%；同比2012年4月份，成交量上涨了10%，租金上涨了5.82%。

4月份，由于承接年度个“高峰期”，加上“国五条”对买卖市场影响的情况下，租赁市场打破传统（4月租赁市场在3月基础上走下坡路）走势，在与买卖市场形成“此消彼涨”的作用下，4月份租赁市场继续走高。租金方面，由于成交结构影响，租金有小幅度下滑，但从中联监测的个盘情况来看，租金仍然是上涨的，一般在续签或重签时，租金会有200-500元/套浮动。

二．区域租赁市场表现—罗湖区租金稳步上涨

4月份各区租金表现：南山和盐田纷纷走低，罗湖表现强劲。4月从各区租金表现来看情况各异，福田、宝安、龙岗、罗湖四大区租金稳步上涨，而南山和盐田两区租金呈大幅度下跌。从市场的成交看，市场应该整体呈普涨趋势，而南山和盐田之所以租金下跌，通过中联成交数据发现：南山和盐田的异常主要由成交结构引起，成交的底端物业更多，从而拉低了区域整体租金水平。如南山由于西丽（成交比重占15%）和南头（成交比重占56.4%）两租赁市场异常活跃，而其租金分别为42.48元/平方米.月和52.65元/平方米.月，从而拉低了区域租金水平；盐田区也是由于老物业成交更多，引起区域租金价格走低，如租金价格在20-30元/平方米.月的沙头角的鹏湾一村(小区网论坛)、碧海蓝天(小区网论坛)明苑、蓝天阁山泉小区(小区网论坛)成交活跃。

再者，从区域各月租金走势来看，有一个明显现象，即罗湖的租金价格连续三月来呈稳步上涨的趋势，说明区域市场表现强劲，在旧改作用下，租金上涨明显。

租赁活跃度方面，福田仍然。从各区域租赁市场活跃度来看，福田仍然于其他区域，占全市三分之一的比重，而以往第二的龙岗区4月成交量环比下滑25%，被环比上涨73.47%的宝安区所取代，第四。

三．租金—跌破3后继续下探

2013年4月全市二手房租金为2.72%，自2012年底跌破3个百分点后，连续五月小幅度下跌。租金的下跌源于房价上涨幅度远超过租金的上涨幅度，如2012年11月全市租金为3.02%，连续五个月房价上涨了13.39%，而租金仅上涨了2.29%，原本租金就低，加上租金上涨幅度远赶不上房价的上涨幅度，导致租金持续走低。

四．总结及展望

2013年4月租赁市场持续活跃，相比传统“高峰期”3月，有过之而无不及。纵观2013年的租赁市场，3月由于“返深潮”因素，租赁市场就开始放量了，只不过由于“国五条”影响，透支了更多刚需购买力，处在购买力边沿的置业者将铆足劲由“租赁”转向“购买”，即此部分群体转向多了，租赁市场则相应减少，终，导致3月租赁市场成交量没到峰。进入4月，由于政策细则出台，市场对政策有一定的消化期，此时，买卖双方呈出了观望状态，部分还未成功购买的暂由“买”转“租”，终，4月租赁继续走高。租金方面，4月全市二手房租金尽管有小幅度震荡，但仍然在高位，租金之所以出现一定的下滑，影响的因素是南山区（租金与福田并列）租赁市场发生了重大变化，成交的低端物业更多，从而大幅度拉低了南山区整体租金水平，终导致全市租金环比呈小幅度下跌，但从市场的具体表现来看，租金还是逐渐走高，尽管幅度不大，但趋势是向上的。

接下来5月份，租赁市场将进入传统的淡季，再者，从4月下旬买卖市场看，新政的作用已逐渐消化，观望的客户会逐渐入市，5月份租赁在量方面将有一定回落，而租金仍将延续向上的趋势。

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