央视称高房价成多数人心中痛 开发商坐拥暴利

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今天，是房地产调控国五条地方细则出台的整50天。同时房价的走势依然看涨：统计局4月份发布的70个大中城市的数据，新建的商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别67个和66个。虽然楼市调控政策不断的加码，但是房价却没有停止上涨的脚步，走高的楼市如何才能降温？央视财经频道主持人沈竹和财经评论员霍德明、刘戈共同评论。

楼市深度博弈。十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨。稳房价，难点到底在哪里？

节节高涨的房价成为多数人心中的痛，今年29岁的唐先生是北京一家网站的职员，从去年7月到现在，他一直在看房，5月16日下午，唐斌打车从北京城的东南面出发，赶往西北面的上地去看房，其实在去年就考察过这里，当时因为觉得贵一直没买，现在眼看着房价越来越高，出租车上唐斌不断的翻看之前的报价单。

唐先生（购房者）：这样的房子现在估计还买不到，我觉得可能他是吧，并且等着还。房价看不懂。从这几年来看，没看到房价下降。

唐先生告诉记者，眼前的这座楼盘就去年8月开盘的时候，稍微一犹豫就没能抢上。

唐先生：过了十天它就没有了。当时我们觉得房子跟卖白菜一样，我觉得这个不正常。去年的时候15000多元钱，现在你看门口金泰房地产的说了，两万二三（千元）很明显，去年春节到现在也就是不到两三个月吧。涨了五千元钱呢。这一套80平方米的房子，大概就是40多万。100平方米就是很容易算50多万远，就这个普通的一套房子。这还是一个五环外的房子。

在杭州，有的市民并不纠结，买房还是要趁早。

杭州市民：今年的房价看总的情况，我觉得稳中还有升，像北京、上海现在涨得都比较厉害，我们杭州应该下不来的。

整个房产税扩围的改革方向目前已经锁定，各地的实施细则也在陆续制定和上报中。

杜猛（房地产研究发展基金副主任）：（房产税）是在二线城市全面扩开，这样有利于房价稳定。也有利于让二线城市（房价）快速上涨的城市承担一定的责任。不要往三线城市或者四线（扩散），就是没有限购的城市房价涨的慢的城市，不要承担更多责任。用手段去干预市场，它是一个堵的行为，越堵它就有可能越会报复性上涨。而且我们这么多年，十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨，它不是我们调一次达到目的一次，只是起到一定作用。我们终的目的是市场化。

胡志刚（中国房地产研究会副会长）：我们的房产税政策，替代限购政策，有一个此消彼涨（的过程），尤其是开始阶段，有一个慢慢的切入过程，不可能指望原来的政策退出来了，新的政策就进去了。马上立马全方位换岗，不可能的。经过工作不可能这样做的。

刘戈：大家对一线城市房价上涨的趋势达成了共识

（《央视财经评论》评论员）

大家由原来有分歧对于房价的预期，现在达成了共识，买房者达成了共识，就是说在大城市，尤其大城市的核心区域，房价要涨这是不用怀疑的。同时开发商也达成了共识，以前还在犹豫。近在北京的通州，两块地，拍溢价达到了百分之230，那么楼面价已经比旁边正在售的房子出售价已经高了，也就是说面粉的价格已经高于面包。原来大家还有分歧，现在经过一段时间的调控，经过各种表态之后，大家反倒达成了这样一个共识，预期由原来有分歧的预期现在变成一个有共识的预期，那么在这种情况下，房价肯定还会持续的涨。而且越是一线城市涨的越多，对于二、三、四线可能存在的泡沫，大家有一定的警醒。对于那些北上广这些所谓一线城市来说，它房价上涨的趋势大家达成了共识。

霍德明：货币的增加使得大家真的有钱了

（《央视财经评论》评论员）

20%其实按二手房的交易还不是新房，我要讲的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的时候，这段时间房价基本上持平的，交易量也不是很大，不过房价基本没涨。为什么从去年五月份到今年的五月份达成一个共识了？这个共识很有意思。开发商也认为，房价应该可以往上涨，而且消费者买房的人还有共识，大家都认为房价也要涨。我觉得加一点宏观的因素，从去年差不多这个时候，看看数字上货币的增量的确是有明显幅度的增加，而且我们一般讲一般，一个就是所谓的基础建设的，第二个是房地产，原来工商企业。在这十二个月里，基础建设这一块，国家还稍微有点压下去了。当然对于房地产这一块，原来就有国十条已经压在那了，但是正好由于货币的增加使得大家真的有钱了，过去这段时间房子都没涨，正好碰到这个时间点，过去12个月里酝酿着，70个大中城市每个月涨一点，这就是酝酿，原来纯粹就是空想产生这个预期，现在变成一个实现的预期。

调控严格是刚刚开始的，记不记得2010年国十条出台的时候，大家还观望一下，过了半年以后发现来真的了，所以我们不能期望着今天的政策宣布以后，就一定会有这么一个结果，因为老百姓和开发商都会看你这个政策能不能持续下去。

尹中立：少数人的购买力是房地产价格上涨的主要推动力

（中国社科院金融研究所研究员《央视财经评论》特约评论员）

（房价）上涨的压力应该说从长期的因素来看，主要是在于两个制度性的缺陷，简单说，少数人有钱。他们的购买力是房地产价格上涨的主要推动力。另外一个制度缺陷是土地制度的缺陷，如果这两项制度不做根本性改变，中国房价上涨的动力就会一直存在。

刘戈：房地产开发商利用土地的有一块巨大的利润

延伸阅读：

（《央视财经评论》评论员）

有媒体报道，房地产商每赚一块钱，他们要交给国家的税相当于是1.02元，也就是比挣的还多，它这个数字你一看觉得的确是挺高，但是我们再去看同类其他企业到底是怎么样的，A股整个的上市公司2012年的利润是19544亿元，那么它的实际缴税22233亿元，那么拿这个数字一算，A股上市公司平均它的净利润和它的交的税收的比例是1比1.12。也就是说上市的房地产企业所交的税，比起平均的税还要低。所以房地产公司说自己交税多，我觉得是无力的，而且还有比如说地价的税，实际上很多地方政府是以某种原因，比如说按照1%、2%的税率在交，这些上市公司并没有去交这样一些税，所以用房地产公司的税多来解释房价，我觉得这是不通的。

近某开发商拿房价和女人的衣服作比较，也就是说你们的衣服那么小的面积，为什么也可以卖那么贵，我房子为什么不能卖这么贵？其实是强词夺理，因为这完全不可以用来一起比的，消费品和品怎么能这么比？其实这就是一定要说房价的原因和开发商没关系，是由于政府收的税费太多。所以导致这样一个原因。其实虽然地方政府对于房地产这一块是有依赖的，但是房地产开发商利用土地的有一块巨大的利润，那么这一个利润并没有体现在他们的报表里，那么也同时变成整个房价推高的原因，这一点不能否定。

霍德明：开发商会把招待费用摊在开发成本里

（《央视财经评论》评论员）

各地的开发商其实都是相当本土化一个企业，比如说在成都的开发商，很多开发商就是当地土生土长的，当然有外面来的强龙，但是很多时候地头蛇是很厉害的，而且在房地产开发商这个行业还有一个潜规则，它会把很多的招待费用摊到开发成本里。比如他净利润是一块钱，他交的税是一块零两分，但是里面的净利润，他是把开发成本扣掉了，当你把开发成本这一块拉上去，而很多这种潜规则的支出算进去的话，其实房地产开发商的成本肯定比我们现在高，也就是说现在净利润肯定还是少报了。算法是有问题的，像一比一的情况，我估计大概能够净利润到一块五到两块钱，换句话税那就更少了、我要挑战这个数字，它应该甚至有更少的一个该交的税。

霍德明：房产税对房价的抑制有的作用

（《央视财经评论》评论员）

房产税在理论上对房价的抑制有的作用，举一个例子，原来我在纽约州，看到了一个很漂亮的古堡才卖90万美元，我很有兴趣的去查了一下，它一年交相关的税要五万多美元。购买古堡的那一家人承认自己是投机客，他原来想200万卖掉的，卖不掉，现在90万赶紧脱手，因为每年交的5万块钱的税费重。在我们国内，我想对于房产税，基本上肯定是将来在未来一段时间，慢慢的实施，为什么说慢慢的？因为原来我们的土地出让金已经收了，而且70年的使用时间，你现在还要再多收一个房产税，这个房产税要怎么样收？多少的税率？

房产税在国外是经过了很长一个过程，地方政府甚至跟老百姓还讨价还价，对于地方政府来讲，税收基本上是重要的地方财政的来源，它当然想要多收一点，但地方老百姓肯定也不高兴。问题是地方老百姓跟政府其实原来也是绑在一起，所以我觉得房产税是要执行，但是能不能够在一年以内，甚至说三个月以内，普遍了，不太实际。如果说我们考虑一个三年五年，甚至更短一点的时间，能够把税率还有基本额度确定下来，对于房价的抑制有的作用。

刘戈：要让部分人手中多余的房子推向市场

（《央视财经评论》评论员）

现在我们对于房地产联网已经有了时间表。但是联网的确有很大的难度，而且制定统一税收的方式也有一定难度。作为一个城市，你真的想抑制房价，那么我觉得在你的城市内部，因为网络的条件现在已经是具备了，那么对于更多的拥有住房的人，你想让他们把多余这些房子推向市场，那么其实有些不一定要等到的市场联网以后再去做。比如说北京前一段时间有一个诉讼的案子，老子和儿子打官司，109套房子，那么这109套房子如果能够形成供应，那么我觉得对房价的影响很大。

刘戈：要让政策透明

（《央视财经评论》评论员）

我觉得政策的出台一定有连续性，在这个过程当中应该有更多的人参与，更多的交给大家来进行讨论，更多的人来参与，让政策透明，那么会对房地产终的发展方式形成统一的共识，形成新的一个可预期的结果，那么这可能是走上正路的意思。

霍德明：开征房产税要征求民意

（《央视财经评论》评论员）

这么多年谈房地产调控，我觉得每一次出台的任何规定好像都很有决心，但往往是虎头蛇尾，所以要有连续性，但是必须要把前提确定，是一个好的政策，同时他的持续性老百姓也能够接受，如果老百姓不能接受，大家认为不能持续，那也就没有办法变成一个连续的政策。任何一个新的政策，要出台以前必须要接受调研工作，然后还要征求民意，尤其是房产税这一块，如果是能够全部支持这个东西，那我相信不管任何理由，他总是能够变成一个性的政策，而且性只是执行下去，定合理的税率……

4月房价:北京广州同比涨超13%广州领涨

在新建商品房方面，广州沈阳环比涨幅，达2.1%，上海列第二位。与去年同期相比，70个大中城市中新建商品房价格同比下降的城市是宁波和温州，同比上涨的城市有68个，其中广州同比涨幅列位，达到13.7%，北京同比涨幅列第二位，达到13.4%。

话题：个税后平抑房价能否指望房产税？

[链接]一线城市新房价格出现普涨 下半年调控隐忧加剧

4月70多个大中城市的新建住宅价格指数中，有67个出现上扬。对目前市场上的在售项目进行整理之后,我们也发现，随着市场热度的持续高位，当前一线城市房价已经从去年的企稳微涨，逐渐出现普涨征兆，而如果未来房价出现大幅反弹，则可能招致新一届政府的强力打压。

一线城市新开盘项目价格普涨，销售端良好反馈将给予房价上涨以支撑

从4月各核心城市项目新开盘情况来看，房价已经呈现普涨。以上海为例，从到郊区，从中低端刚需到高档豪宅，热点楼盘在售价格相比去年都已明显上涨。郊区刚需盘方面，嘉定南翔板块的绿地威廉公馆报价从去年的18000元/平上涨到当前的22000元/平，嘉定江桥板块的宁兴上尚湾报价从去年的17000元/平上涨到20000元/平以上，而纵观过去两年在刚需市场表现突出的嘉定新城板块，当前的项目均价也回涨至17000元/平，已经超过本轮调控下调之前的价格水平；中高档盘方面，位于宝山区大场板块的中环1号[消息 价格 户型 点评]报价30000元/平，明显高于之前外界对其26000元/平的预期水平，而位于区位、去年一度以成本价开盘的项目中海[简介 动态]紫御豪庭的大平层均价也早已不动声色地从去年的38000元/平上涨到45000元/平。事实上，这样的普涨局面不仅仅出现在上海，在当前北京、广州、深圳、南京等诸多一线城市市场中均有所类似体现，客观上讲，自去年下半年开始的房价回涨趋势在国五条调控之后非但没有被打断，反而有全面加速之势。

另外，比房价普涨更值得关注的是，价格上涨之后的项目其销售情况却丝毫没有受到冲击，我们还是以上述上海市场的楼盘为例，中海紫御豪庭去年全年成交415套，今年前4个月成交量已经达到219套，宁兴上尚湾去年全年成交317套，今年之后前4个月成交271套，从上海新房市场总体的开盘销售率数据看，2013年前4个月的表现相比去年有过之而无不及，这其中反映出当前需求一方的热度其实也并未随着国五条的出台而下降，换一句话，当前出现在一线城市的房价普涨已经得到市场层面的充分支持，这将使得房价上涨的的趋势继续得以维持。

一线城市房价全面上涨后，下半年政策面或有新一轮调控隐患

房价的全面上涨，标志着国五条新政控房价的预定设想全面落空，国五条作为上届领导层对楼市的调控政策，其执行力度在政府换届中大打折扣。随着楼市的不断升温，新一届政府可能会出台新的政策予以应对，中国楼市未来的冷热，直接取决于新一届政府对楼市的调控。

具体从调控的手段上看，命令式的限价、限购、限贷等政策，其调控力度已无以复加，推出此类政策的空间已极其有限，而且从实际效果看，政策在控制房价的实际操作中，并未达到有效控制房价的目的。反而是包括提高贷款比例、上浮贷款利率、甚至是对存量房征收房产税这些经济手段，更有可能成为下一波调控中被使用的手段。从市场的传闻看，房产税试点扩容已提上日程，这表明继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点，同时城镇化会议的召开，也有可能从土地流转、人口、消费等多个经济角度对地产行业产生影响。

总而言之，短期内房价会延续目前强势上扬的走势，其上涨的空间及延续的时间，取决于新一届政府对楼市的态度。而政府对楼市的态度，除了房价外，还取决于保增长及维持就业的压力，假设政府坚定牺牲发展速度，以调整经济结构，那未来采取的政策也将以经济手段为主。