住建部谈新政策 供需失衡房价无下降可能

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根据北京住建委的网签数据统计，上周(2013年5月13日至19日)北京全市新建商品住宅网签总量为1596套，环比前一周的网签量上涨了52.3%，与去年同期的网签量相比下跌了35.9%。

而据房地产相关市场研究部针对京、沪、深、蓉四地的监测数据显示，截至5月21日，北京和上海二手房日均交易量为206套和499套，环比4月全月日均交易套数降29.7%和6.6%，而新房日成交量分别下降40%和8.6%。与此同时，深圳二手房日均网签交易量环比上涨4.8%，但仍不足3月份的一半;新房则上涨了26%，其中新房日均交易量甚至超过了3月份。成都二手房日均网签交易量达到118套，环比下降44%，新房下降33%。

张磊说，按惯例，5月一周的交易数据会有所提升，但整体情况将不会有大的改变，从上述四个城市的监测数据来看，的房地产市场处于理性调整阶段。

一方面，3月份的集中成交明显透支了后市市场，另一方面，买卖双方对未来市场走势缺乏清晰判断，均抱观望态度。若不出台更具杀伤力的调控政策，房价稳中有升，交易量持续走高，或是今年的主基调。

业内人士分析表示，北京楼市调控细则出台已近两个月时间，随着买卖双方对政策逐渐适应，购房意愿逐步回暖，不管是新房市场，还是二手房市场，买房人群对楼盘的关注度逐步上升，但由于目前的房价依旧坚挺，与绝大部分购房人所期待的房价适当回落还有一定差距，所以楼市成交量未来一个季度左右仍将在低位徘徊，现在谈楼市回暖为时尚早。

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据经济之声《央广财经评论》报道，城镇化势不可挡。为了城镇化能够更顺利地进行，有关于土地的问题必须要未雨绸缪，提前做好规划。面对在城镇化建设中的问题，从媒体和学者已经提出了很多可供参考的解决方案。而就在这几天，由国家发改委规划司司长徐林等人撰写的课题报告《土地制度改革与新型城镇化》，也给城镇化提供了新的建议思路。这些建议中，颇有一些创新之处。

这份报告提出，改变严守耕地红线的思路，从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线，实现范围内土地占补平衡。也就是说，发改委这份报告强调，保证耕地保有量，但是更要提高土地的使用率。

现在房价居高不下，很多研究人员都认为，地价居高不下是房价水涨船高的一个重要因素。国土资源部在2010年3月的统计显示，地价已经占到了房价的3成以上。

发改委的报告提供了3个改变土地方式的方案，一是改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地；二是地方政府卖地收入归；三是政府退出征地过程，实现建设用地供给市场化。这些建议，都意味着大刀阔斧的改革。

发改委的这份报告涉及城镇化过程中的多方面问题，所提出的改革方案具有较大的突破性。这对于下一步城镇化的破题提供了更全面、更大胆的参考。如果在时机成熟之后，这份报告中的建议能够逐步落地，相信会对城镇化进程的顺利进行奠定良好的基础。

经济之声特约评论员、国务院参事汤敏对此作出评论。

发改委的这份报告提出了很多创新性的建议，其中引人关注的一点就是从耕地的面积红线转向土地当量红线。规定18亿亩的耕地红线是有必要的，这是保证我国粮食能够自给自足的重要政策保证。但是随着农业技术的提高和国际贸易交流的加强，粮食产量已经不是完全取决于耕地的面积，单位面积的产量也是重要的因素。这就是报告中提出的当量红线的概念。从保证耕地面积，到提出当量红线，汤敏认为这套改革思路很有创意。

汤敏：因为要保证的不是那18亿亩的耕地，而是粮食产量，当量的角度更科学。现在农村耕地都保护不足，很多耕地被撂荒，如何发挥农民耕地、种粮食的积极性，也得从当量角度来考虑。只要保证国家的粮食总量，不管这块地是在城市或郊区，只要能产出这么些粮食就行了，让土地能更灵活地交换。土地作为农民财产的一部分，通过耕地占补平衡、增减挂钩等方式转变成农民的资产。

另外，城市需要不断扩大，扩大肯定要占地。从某种意义上说，现在的城市房价那么高，和土地供给不够也有关系。如果这方面更灵活，一方面能使老百姓有更好的居住条件，另一方面也可以降低房价。

房价是老百姓关心的数据。房价居高不下，和土地价格提高有直接的关系。发改委这份报告中提出了3种改革建设用地供地方式的办法，具有很大的创新性。报告提出的：低成本价供地、卖地收入归、市场化供地这三种方案，哪种方式的可行性？如果这些措施能够真正实施，房地产市场的面貌是否可能彻底改变？汤敏分别对三种方案进行了分析。

汤敏：首先，低成本供地，拆迁的钱、补偿的钱这笔钱谁来出？哪些地、哪些房子应该低价格供给，哪些能高价供给，这些细节要设计。

第二，把地方财政卖地的收入归，是釜底抽薪的办法。很多地方50%的收入就是从卖地来的，如果卖地收入归了，地方政府推高这个地价的激励机制没有了，但是地方政府的收入谁来补？

第三，市场化供地，当然也是一个办法，但是这个办法需要试点。如果由公司直接征地，老百姓卖不卖地，或者卖多少价格等因素都要通过试点来试验。

发改委这份报告提供了一些突破性的方案，这些方案在实施之后，必然对城镇化进程带来很大的推动。但是政策的实施也需要有合适的契机。那么发改委提出的这些建议，大致在什么时候可能推出？政策推出需要那些前提条件？汤敏认为先设试点。

汤敏：这是一个大动作，它可能牵一发动全身。这些都得先试点，不通过试点就马上推广有巨大的风险。改革不能操之过急，期望值也不能过高，这需要一个过程。

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