前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点

记者获悉，深圳市前海管理局日前印发深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)))的通知。通知全文如下：

根据国务院《关于前海深港现代服务业合作区总体发展规划的批复》、国土资源部和广东省人民政府《关于深圳市土地管理制度改革总体方案的批复》以及《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》的精神，借鉴国际国内先进经验，结合前海实际，特制定本要点。

一、指导思想和阶段目标

高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论、"三个代表"重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大和习近平总书记视察深圳、前海重要讲话精神，紧紧围绕前海深港合作区的战略定位和现代服务业发展要求，充分发挥体制机制，抓住前海作为深圳市土地管理制度改革重点实验区的重要机遇，进一步解放思想，坚持改革创新，着力探索科学规范的差别化土地供应新模式，着力创新土地资产资本运作机制，着力在更高水平上推进土地节约集约利用，着力强化市场调控的有效性，为前海深港合作区加快建设和现代服务业创新发展提供可持续的资源保障。

2013年，出台前海深港合作区土地管理改革创新要点及配套政策，重点领域改革率先启动，前海深港合作区开发建设、项目落地和土地出让工作加快推进。

到2015年，各项改革基本实施到位，体制机制创新取得突破，差别化的土地供应新模式基本成型，土地资产资本运作加快发展，土地节约集约利用成效显著，土地调控机制科学有效。

到2020年7具有前海特色的深港现代服务业合作区土地管理模式发展定型并成熟运行，形成"深圳质量"的品牌，建成现代化国际化先进城区。

二、主要任务

(一)探索建立差别化的土地供应新模式。适应前海深港合作区战略定位和现代服务业发展要求，深化土地供应和土地有偿使用制度改革。综合运用弹性年期、集约奖励、需求管制等调节工具，丰富供应方式、增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化的用地需求，形成差别化、多层次的土地供应市场和规范化的操作模式。

1、实行弹性年期制度.深化土地批租制度改革，区分自用或出售两种情况。自用部分，可以分期出让、分段计收地价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情况，合理确定首段年期和分段年期安排;出售部分，按法定年限出让。

土地使用期限届满申请续期的，经评审符合前海产业政策的可以续期。

2、实施标定地价.综合考虑区位条件、宗地属性、土地用途、市场情况等因素，分核定标定地价并每年更新，支持引导现代服务业发展。

3、奖励节约集约用地.将土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出)的15-20%划入前海深港合作区产业发展基金，综合考虑经济贡献、绿色低碳等因素，实施节约集约用地奖励。

4、建立需求管控机制.根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的上缴前海管理局。

5、试行土地租赁.滨海休闲带和水廊道公园范围内的短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地，试行土地租赁。6、探索土地交易新机制.试行建设项目用地预申请和公告出让。坚持和完善招拍挂出让制度，根据产业用地的需求特征、单元开发的客观要求以及调控市场的阶段任务，选择合适的出让方式，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。提高单元规划和专项规划编制水平，深化规划控制要求，实行有条件的"带设计方案"出让。创新产业用地用房管理，实行"带管理方案"出让。

(二)创新土地资源资产资本一体化运作模式。充分发挥体制和政策，把土地管理改革创新和金融创新更加有效地结合起来，以土地资本化为重点，着力提高市场化运作水平，实现从单纯的土地资源管理向土地资源、资产、资本三位一体化综合管理转变。

7、深化资产资本运作.创新前海深港合作区运营机制，拓宽融资渠道，更好地支撑前海深港合作区高水平开发建设。前海管理局要依托其全资子公司，着力提高统筹开发和综合运营能力，面向国际国内两个市场，加快土地资本化、资本证券化步伐，努力优化结构，降低成本，控制风险，为土地资源高效配置和产业不断升级创造持久动力。

8、创新土地开发经营模式.根据前海开发建设需要，面向资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的企业，探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式，鼓励和支持企业参与土地开发、招商引资和运营管理。前海管理局可以将部分土地使用权作价出资给其全资子公司，采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行开发。

9、推进公共资源市场化.以基础设施商业冠名、户外广告等土地衍生资源和通信廊道、共同管沟等公共资源为重点，探索有偿使用、市场化配置和利益共享机制。

(三)高水平推进土地节约集约利用。以贯彻落实党的十八大提出的大力推进生态文明建设、优化国土空间开发格局、全面促进资源节约的要求为新动力(310328,基金吧)，探索建立规划、计划调节、市场配置、政策激励的土地节约集约利用新机制，以较少的土地资源支撑更大规模、更高水平的产业发展，树立土地节约集约新标杆。

10、以规划创新土地利用方式根本转变.坚持以人为本、生态、活力、可持续的先进城市发展理念，以产城融合为核心，鼓励街区或城市综合体整体开发，加快形成高品质城市空间格局，构建紧凑、智能、绿色、低碳的城市机能，以土地混合使用和各种功能的高度融合支持创新活动集聚。

通过探索建立节约集约用地新机制、新模式，在更高起点更高水平上实现土地利用方式由粗放向集约转变，由单纯注重经济效益向注重经济、社会、生态综合效益的转变。

11、科学安排土地开发供应.前海管理局应根据前海深港合作区总体规划和发展现代服务业需要，统筹产业发展和城市建设，统筹自主开发和市场供应，统筹土地出让收入和投融资安排，统筹早见成效和长远发展，系统规划、周密安排，科学确定前海深港合作区近期土地开发供应规模、结构、布局及时序。

12、严格项目用地准入。适应土地紧凑集约、立体高效开发的需要，从注册资本、强度、产业发展、开发经验及产出贡献等方面综合评价，提高节约集约用地水平。

13、高效开发地上地下空间.通过规划控制、容积率奖励及发展权转移等方式，鼓励提供配套设施和公共开放空间，形成安全舒适的慢行交通系统。深化完善前海深港合作区三维空间规划，建立三维地籍、土地空间权利体系，细化地上、地表、地下土地使用权权利边界和权益。

(四)创新土地市场调控和机制。根据前海深港合作区差别化土地供应新模式的需要，创新调控方式和手段，加强市场预警，提高调控的能力和水平。大力推进审批制度改革，向更加注重服务和转变。

14、强化土地利用全程.强化土地使用权出让合同效力，实行土地使用权出让合同验收制度，将其作为房地产权登记前置条件。对不按约定履行开发责任和义务，存在囤地、炒地、闲置等行为的，前海管理局可通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。探索研究股机制，加强与市场监督部门协调联动，有效制止以股权交功名义炒卖土地使用权或租赁权的行为。

15、探索预防土地闲置机制.建设项目用地出让成交后，用地单位将拟支付地价款的一定比例存入指定银行账户并接受前海管理局和市财政委共同，凭前海管理局核发的用地红线图、成交确认书或中标通知书，按现行程序在规定期限内办理规划、设计、施工报建等手续，经确定动工建设并按约定缴交地价款纳入财政专户后，签订土地使用权出让合同。未能在规定期限内办理完成项目建设相关手续并实质开工的，成交确认书或中标通知书作废，没收竞买保证金，从源头上防止囤地、炒地和土地闲置。

16、建立用地退出机制.通过招拍挂方式公开出让的土地，原则上不得转让;确需转让的，前海管理局可以优先回购。前海管理局可以根据市场发展和产业需求情况，对前海深港合作区内拟转让物业，行使优先回购权。及时清退经营状况较差的企业或项目，其物业可由前海管理局参照市场价格优先回购。

11、探索土地分配调节机制.从供应、保有、转让等环节，综合运用地价、财税等工具，探索建立科学合理的土地分配调节机制。

(五)完善土地管理体制机制。要加大土地、财税、产业、人才、住房政策协同力度，为现代服务业发展创造一流.的基础支撑和社会环境。坚持公开公平公正，鼓励竞争，择优扶强，大力提高土地资源配置的市场化、法治化、国际化水平。

18、探索土地的联动模式.适当拓宽土地使用范围，积极向提供城市准公共产品延伸，促进产业、高层次人才加快集聚，努力使打造生活环境、提供高品质公共服务与土地形成良性循环。通过注入土地使用权出让收入、等方式，设立前海深港合作区产业发展基金，扶持急需引入的重大产业项目，大力拓展现代服务业发展新领域，不断提升前海深港合作区现代服务业的国际竞争力。

19、优化配置创新型产业用房和人才.按照"租售并举"的原则，配置创新型产业用房和人才。实施差别化动态需求管制，有保有控，为现代服务业发展提供具有价格竞争力的产业用房。前海管理局可以在出让用地中通过统建、配建等方式，筹措一定规模的创新型产业用房和人才，用于支持法律、会计、税务、咨询等中小型专业服务机构以及科技服务、文化创意等服务业发展。

20、提高土地供应市场化和开放水平。通过境内外媒体发布前海深港合作区土地招拍挂出让计划和公告，推广网上交易，提高土地市场透明度。加快建立与国际惯例和通行规则相衔接的市场服务体系，积极为境外企业和机构竞买土地提供更多便利，根据需要邀请境外参与产业项目评估论证。积极引入符合资格的境外机构和企业参与前海深港合作区开发建设、招商引资、运营管理和交易代理。

21、探索建立土地和房产审裁制度.借鉴境外先进土地审裁经验和制度，研究设立前海土地审裁机构，提高土地和房产权益纠纷裁决的效率。

22、廉洁公正推进改革.前海管理局应坚持依法与"改革创新相统一、规范与高效并重，完善管理制度，落实岗位责任，高起点高标准加强土地管理工作。加快建设前海深港合作区监督机构，健全反腐败制度和工作机制，更加科学有效地防治腐败，确保前海深港合作区土地管理改革创新工作健康有序地深入推进。

三、配套措施(一)加强组织保障。在市土地管理制度改革领导小组及室框架下，建立前海土地管理改革创新联席会议制度，负责统筹组织前海土地管理改革综合试点工作。

(二)鼓励改革创新。前海管理局和市规划国土委要加强前海深港合作区重大土地管理改革创新措施的论证和实施成效的评估，根据评估结果不断完善政策措施，努力减少改革风险。认真执行《深圳经济特区改革创新促进条例))，努力形成鼓励创新、鼓励探索和鼓励突破的良好环境。土地管理改革创新工作未达到预期效果，但符合该条例第四十一条规定的，可以免于追究有关人员的责任。

(三)加快政策配套。前海管理局要按照土地管理改革创新的要求和支持现代服务业加快集聚的实际需要，积极组织开展相关课题研究，形成一批具有前瞻性、可操作性的工作成果，转化为政策储备，支撑改革实践。

(四)推进立法保障。充分运用特区立法权，对土地管理改革实践中的经验和做法，以及急需通过法律规范与支持的工作，及时提出立法建议，以特区法规或政府规章的形式发布实施，保障改革成果的应用、深化和推广，为前海现代服务业的发展创造良好的法制环境。

特此通知。

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