深圳“商转公”贷款额90万 迟9月推出

《《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法

商转公贷款额90万或9月推出 7折商贷利率可不考虑

《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》即日起向社会公开征求意见，《商转公办法》业务迟9月底推出。《商转公办法》规定，缴存职工在原商业性住房按揭贷款还未结清的情况下，可以申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款，申请额度为申请人可贷公积金余额的12倍，单套住房商转公贷款额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元。

记者从深圳市住房公积金管理获悉，《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》（以下简称《商转公办法》）即日起向社会公开征求意见。据公积金相关负责人透露，“商转公”贷款业务迟今年9月底推出。

征求意见稿中，《商转公办法》规定，缴存职工在原商业性住房按揭贷款还未结清的情况下，可以申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款，申请额度为申请人可贷公积金余额的12倍，单套住房商转公贷款额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元。

市公积金相关负责人表示，是否申请商转公，主要看划不划算，申请人首先要对比一下个人贷款基准利率。如果部分职工购房时享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7＝4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，商转公的必要性就不大。

为广泛征求社会各方面的意见，市住建局将《商转公办法》在其官方网站(www.szjs.gov.cn)、深圳市公积金网站（www.szzfgjj.com）、深圳新闻网“深圳市网络答政平台”（http://other.sznews.com/wdsz2012/）全文公布。有关建议和意见可以通过邮件反馈，也可在市公积金的新浪、腾讯官方微博发表意见，或者在深圳新闻网“深圳市网络答政平台”发表意见。征求意见截止日期为2013年6月10日。

公众意见反馈渠道：

电子邮箱：fagui@szzfgjj.com

市公积金新浪官方微博：“深圳市住房公积金”：http://weibo.com/szzfgjj

市公积金腾讯官方微博：“深圳住房公积金管理”：http://t.qq.com/szszfgjj

深圳新闻网“深圳市网络答政平台”：http://other.sznews.com/wdsz2012/

名词解释

商转公贷款

是指通过办理商业性住房按揭贷款购买本市区域内商品住房（限为住宅，且已取得房地产证）、保障性住房，尚未还清商业性住房按揭贷款且具备住房公积金贷款条件的职工，在还款期间申请将商业性住房按揭贷款余额全部或部分转为住房公积金贷款。

可贷额度：个人申请50万 共同申请的90万

《商转公办法》中商转公贷款额度不超过原住房按揭贷款贷款余额，其他计算标准和《贷款规定》中的公积金贷款可贷额度计算标准基本保持一致，即以申请人账户余额的12倍为基础计算可贷额度，并同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过按照国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款额度（个人申请50万元，共同申请的90万元）等方面进行了要求。若符合这些条件要求的，按这些条件计算出的低值作为可贷额度。

商转公不仅受理商转公纯公贷的申请，还可受理商转公组合贷款的申请。组合贷款中商业贷款部分由受托银行审定。

如职工张先生按照账户余额和还贷能力计算可以贷80万，其原商业性住房按揭贷款余额有70万，如果张先生是个人申请的多贷50万，如果是共同申请的多贷70万。

家庭房产超过2套将无法享受商转公业务

据公积金管理相关负责人透露，《商转公办法》中申请商转公贷款条件和《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》（以下简称《贷款规定》）中公积金贷款的条件基本一致。

另外，申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款）且该贷款尚未结清，这是开展商转公贷款的前提。

由于贷款申请人与原贷款银行存在商业性借款合同，对于提前还款的事项，职工需取得原贷款银行的同意。职工申请商转贷业务时，需与深圳市公积金管理签署书面承诺，证明该申请人已取得原贷款银行同意。

申请商转公贷款住房的产权人可以是职工本人，也可以是其配偶。职工申请商转公贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算，家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。

商转公业务中，家庭第2套房贷款利率为首套房的1.1倍，家庭房产超过2套将无法享受商转公业务。

深圳真正的二手房“笋盘”总价才62万元！

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

新政策：国务院厅下发文件明确年内扩大房产税改革试点

特大新闻：

中国新一轮房产税试点扩围思路确定：向增量开刀

买房千万不能犯的14种错误 你想知道是什么吗？

父母可以参与子女的商转公额度计算

和《贷款规定》一样，《商转公办法》明确职工的父母可以作为共同申请人。

在职工和其配偶账户内的住房公积金余额较少，计算出来的商转公可贷额度不能满足需求时，可以父母作为共同申请人，加上父母账户内的住房公积金余额作为商转公可贷额度计算基数，用来提高职工的商转公可贷额度。

此外，若父母不作为共同申请人，也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的商转公贷款。

担保方式：抵押和质押两种担保方式

和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，但是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。

贷款期限和利率：长不超30年

和公积金贷款一样，商转公贷款长贷款期限不超过30年，利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。目前，五年以下（含五年）的住房公积金贷款年利率为4.00%，五年以上的年利率为4.50%。

据住房公积金相关负责人介绍，与部分城市商转公贷款期限需要减去原商业性住房按揭贷款已还款年限的做法相比，深圳市商转公贷款期限按照申请时的时间来计算。

《商转公办法》规定，商转公贷款长贷款期限不超过30年，因此，职工新申请的商转公贷款期限较原贷款期限得以延长，每月还款压力减小。

7折商贷利率可不考虑商转公

市公积金相关负责人表示，首先要对比一下个人贷款基准利率。如果部分职工购房时恰好有机会享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7＝4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，那就没有必要商转公。

其次，商转公还要考虑的是原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期(如前两、三年)的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。比如10年期限的商业贷款，在第六或第七年再转为公积金贷款就不太划算了，因为利息一般是在前几年已让银行差不多收完了，接下来商贷还款的利息额小，这种情况下转为公积金贷款可享受的利息优惠就很少了。

第三，如果职工准备在近两三年间提前还清贷款，那么可以不用考虑再去办理商转公。因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

违规处理：违规者5年内不能申请

《商转公办法》明确，职工申请住房公积金提取或个人贷款，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，公积金自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

□商转公贷款业务案例

案例一：商转公纯公积金贷款业务

庄先生在2011年购买了一套罗湖的房子，当时在建设银行某支行（以下简称建行）办理了60万元住房按揭贷款，期限30年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额为58万元，剩余期限28年。庄先生是以购买的住房进行抵押，建行是抵押权人。庄先生了解商转公贷款政策后，想办理商转公贷款，将按照以下流程办理：

（一）向原贷款银行申请提前还款。庄先生到原贷款银行建行办理提前还款申请，建行表示同意庄先生提前还款。

（二）预约、向公积金申请商转公贷款。庄先生按照公积金发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金指定的业务网点办理商转公贷款。庄先生申请商转公贷款58万元，期限28年。公积金经过审核，庄先生取得商转公贷款审批通知书。

（三）落实放款条件，办理抵押担保。由于庄先生申请商转公的住房还抵押在建行，而公积金发放公积金贷款必须落实抵押担保手续。因此，庄先生向建行办理了58万元短期赎楼贷款（通过担保公司进行担保），用该笔款项偿还了建行的住房按揭贷款，取回了房产证。庄先生这时可以前往登记办理商转公贷款抵押登记手续。

（四）受托银行放款。建行作为公积金商转公贷款发放的受托银行，向庄先生发放公积金贷款58万元，期限28年，利率4.5%。

案例二：商转公组合贷款业务

先生在2010年购买了一套南山的房子，当时在华夏银行（非公积金贷款受托银行）办理了150万元住房按揭贷款，期限20年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额为147万元，剩余期限18年。先生以购买的住房进行抵押，华夏银行是抵押权人。先生了解商转公贷款政策后，想办理商转公组合贷款，将按以下流程办理：

（一）向原贷款银行申请提前还款。先生到华夏银行办理提前还款申请，银行表示同意先生提前还款。

（二）预约、向公积金和平安银行（受托银行）申请商转公组合贷款。先生按照公积金发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金福田管理部指定的业务网点办理商转公贷款。先生申请公积金贷款90万元，期限18年。公积金经过审核，先生取得商转公组合贷款中公积金贷款90万元的审批通知书。之后，先生向平安银行申请商转公组合贷款中的商业贷款57万元，银行也予以了批准。

（三）落实放款条件，办理抵押担保。由于先生申请商转公的住房还抵押在华夏银行，公积金发放公积金贷款必须落实抵押担保手续。因此，先生向平安银行办理了147万元短期赎楼贷款（通过担保公司进行担保），用该笔款项偿还了华夏银行的住房按揭贷款，取回了房产证。先生这时可以前往登记办理商转公贷款抵押登记手续。

（四）受托银行放款。平安银行作为公积金商转公贷款发放的受托银行，向先生发放组合贷款147万元（公积金贷款90万元，利率4.5%；商业贷款57万元，利率6.55%），期限18年。

案例三：以其他房产抵押的商转公纯公积金贷款业务

2008年李先生购买了一套福田的房子，房款一次性付清。2010年李先生又购买了一套南山的房子，当时在兴业银行（非公积金贷款受托银行）办理了200万元住房按揭贷款，期限30年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额180万元。李先生考虑用其福田的房子为其在南山住房申请商转公贷款进行抵押担保。李先生了解商转公贷款政策后，想办理商转公纯公积金贷款，李先生将按照以下流程办理：

（一）向原贷款银行申请提前还款。李先生到兴业银行办理提前还款申请，银行表示同意李先生提前还款。

（二）预约、向公积金申请商转公贷款。李先生按照公积金发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金福田管理部指定的业务网点办理商转公贷款。李先生申请商转公贷款90万元，期限30年。公积金经过审核，李先生取得商转公贷款审批通知书。

（三）落实放款条件，办理抵押担保。李先生前往登记办理商转公贷款抵押登记手续，将其在福田的房子为其在南山住房商转公贷款进行抵押担保。

（四）受托银行放款。建行作为公积金商转公贷款发放的受托银行，向李先生发放公积金贷款90万元，期限30年，利率4.5%。李先生用该笔90万元的款项提前偿还兴业银行后，在兴业银行仅剩余90万元商业贷款需要偿还。

商转公贷款办理程序

申请商转公纯住房公积金贷款的，按照下列程序办理：

（一）申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明；

（二）申请人通过公积金网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金指定的业务网点提交材料；

（三）公积金对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定；

（四）申请人与受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续；

（五）受托银行放款。

申请商转公组合贷款的，按照下列程序办理：

（一）申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

（二）申请人向受托银行确认可以办理公积金组合贷款。

（三）申请人通过公积金网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金指定的业务网点提交材料。

（四）公积金对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

（五）申请人向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度。

（六）申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

（七）受托银行放款。