房产税按增量不过温柔一刀 深圳会试点房产税吗？

《《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法

房产税扩容如箭在弦，而试点扩容的消息不断升级的同时，市场也流传各种版本。近日有消息称，继上海、重庆试点房产税征收后，今年深圳、杭州等有望成为新增城市进行房产税试点。楼市风向标的深圳，再度站在风口浪尖。

针对眼下为敏感的深圳很可能成为第二批房产税试点的城市的传言，深圳一官员公开表示，深圳到目前为止尚未收到房产税试点通知，更没有网传的时间表。深圳市地税局新闻发言人杨龙也断然否定了深圳即将开征房产税的说法。杨龙明确地称，到目前为止深圳尚未收到任何关于房产税试点的通知，深圳何时开征仍是未知数。深圳部门的这一表态，无疑令市场各方传得沸沸扬扬的房产税推进步伐更加扑朔迷离。

杨龙表示，深圳何时开征仍是未知数。开征房产税首先要想清楚目的是什么，是为了调控房地产市场还是扩大税源代替土地财政？目的不同，手段就不同。从上海、重庆的经验来看，目前税收调控对抑制房价作用有限，只是辅助手段。如果以同样的力度，深圳即使开征房产税，也很难控制房价上涨。“需求在哪儿明摆着，从城市人口、经济总量和土地供给来看，深圳房价很难降下去。”而深圳房地产税收收入占财政收入比例只有百分之十几，2012年深圳地税收入为1405亿元，经济产业结构较好，房地产对深圳整体财政收入影响并不大。

据了解，对房产税开征，地方上需要准备的工作包括房产信息和系统联网，确定征管机构，配置相关人员，以及工作流程和细则制定。市场揣测深圳已对房产税开征做好了准备，主要是认为深圳已完成全面评估存量房价格的系统工作，这是开征房产税的基础。同时，深圳房产产权明确，开征房地产税的条件是各城市中的。但杨龙认为，这些并不是针对房产税开征所做的准备，其主要目的在于堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

有网友认为，征税就该一视同仁，如果开征房产税，存量、增量都该征税。据了解，房产税的推出，主要是对大户型(面积大于120m2)、高价格的楼盘影响比较明显，是别墅项目，将在一定程度上对成交量和价格形成向下走的压力。

深圳一房地产商则表示，深圳房地产市场改革已进入深水区。而深圳房产税要扩大试点，也无可非议。然而一旦开征，若税率不高，则不痛不痒，对市场影响相对有限。就以二手房市场为例，20%的个税实施前，购房者抢跑入市，当购房者逐步认识到政策执行力度远不如预期的时候，整个二手房市场的成交量骤然下降。当政策执行屡次不如预期，未来政策对购房者的购房决策影响将越来越小。

房产税按增量不过温柔一刀

昨天媒体消息，“房产税试点”扩围已确定“向增量房开刀”的思路。但是，这个增量征收，未免让人有些失望。如果房产税的目的是为了调节过高的房价，是为了逼迫市场释放一定的存量增加供给，那么向增量开刀到底能有多大效果？这个上海已经试过，效果不明显。而如果房产税的目的不仅仅是调控房价，那么向增量开刀会是一个长期的思路吗？

还有一个问题，上海和重庆这两个试点征收房产税的城市，虽然由于只针对少数人而没有受到大多数的抵制，客观来说效果也并不明显。既然如此，新的试点在征收办法上是不是应该更进一步，也就是更严厉一些？不然岂不是在重蹈沪渝两地的覆辙？

诚然，也有为温柔版的房产税辩解，称改革应该是由易到难的，从增量开始征税改革的阻力会稍微小一点。

但笔者却认为这个说法并未涉及房产税改革的真正核心：房产税的目标到底是什么？如果房产税只是为了抑制房价而采用的短期举措，那么不但与限购没有什么本质区别，而且效果还不如限购。由于沪渝两地同时实行限购，我们暂时还无法量化房产税的单独效果。但从笔者了解的个案来看，限购所起的作用其实还要大过房产税，一些有些身家的朋友希望能够在上海购房，也愿意支付目前温柔版的房产税，却迫于严格的限购举措未能如愿。

那么，房产税是某些地方土地财政捉襟见肘而推出的拓宽财政收入之举？如果是这样，那么当土地财政扩张、土地出让金大涨之时，地方政府又会失去推进房产税改革的动力，终使得房产税成为可有可无的摆设。

综上，如果房产税建立目的是立足于长远且理顺制度的基础税收，那么房产税在扩围的过程中，要完善的工作还有很多。

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中国新一轮房产税试点扩围思路确定：向增量开刀

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试点扩大房产税，该怎么征？

有分析人士称，如果将存量房纳入房产税征收范围，有助于扩大税源。对此，上述财税系统人士称，如果想把存量房纳入，就涉及到是按市场价还是购置价评估房产价格，这两者的差距还很大。因此对于征存量还是征增量，没有形成定论。（5月27日《财经日报》）

上海和重庆2011年开始房产税试点，两年多来，市场关于房产税试点扩容的猜测不断，国家发改委的此番表示，明确地告诉公众，我国今年将扩大房产税的试点范围。

住房分配货币化改革十余年来，我国城镇居民居住条件大幅改善，商品房和保障房双轨并进的住房供应结构不断完善，满足了城镇居民多样化的住房需求。但是，这十余年也是我国工业化城镇化快速推进的十余年，大量农村人口转移到城市，人口的增加带来了住房需求量的大幅增长，在建设土地供应有限的情况下，再加上一些社会资金的投机炒作因素，出现了房价的过快上涨。毫无疑问，一个健康稳定发展的房地产市场，对人民生活改善和经济的可持续增长有着举足轻重的作用，而要保持房地产市场的健康稳定发展，就必须遏制房价过快上涨，抑制过度的投机、性需求。

从我国居民住房发展阶段来看，目前整体上处于从脱困期到改善期的过渡阶段。增加保有环节的税收、降低交易环节的税收，能提高住房的流转速度、降低居民改善住房的交易成本，符合社会整体利益。在国家确定扩大房产税试点的情况下，是对存量房征税还是对增量房征税，是人们关心话题。目前，针对存量房征税的是重庆房产税改革试点模式，对增量房征税的是上海试点的模式。那么，这次房产税试点扩大，是采取重庆模式还是上海模式呢？换句话说，是对存量房征税还是对增量房征税呢？

笔者认为参考上海模式对增量房课税的可能性较大。主要原因是：

，“上海模式”符合循序渐进改革规律。我们知道，“重庆模式”和“上海模式”的根本区别就是，征税范围不同，重庆对增量房和存量房征税，而上海只对增量房征税。也就是说，重庆房产税改革方案，不仅对居民新购房屋征税，而且对已经购买同时达到高档住房标准的房产也征税。上海则不同，征收范围仅指上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在当地新购的住房。

税率方面，重庆高于上海。重庆确定的是有差别的比例税率，按照0.5%-1.2%的不同档次征收，而上海确定的是0.6%和0.4%两档税率（其中0.4%的税率是优惠税率）。通过分析看出，虽然重庆模式更符合税收本身规律，但由于“上海模式”征税范围较小，税率也较低，符合循序渐进的改革需求。

第二，“上海模式”符合当前经济改革需求。今年新版“国五条”政策出台以后，房价并未回落，因此，要求对房地产进行调控加码的呼声不绝于耳。房产税是观察楼市调控政策转向的风向标，但是，其征收要求较高，是对居民房产信息的核实以及资产价值评估等方面存在很大难度。简单来说，如果对居民房产信息不能核实，就无法准确课税，税收调控出现不公平等。当前，国家正在推进房产信息联网工作，也推进不动产登记。但是这些工作并未完成，对存量房征税的条件也不成熟。另外，对存量房征税会遭到地方政府的阻力，但对增量房征税，阻力较小，核实税基也比较容易，所以，目前扩大试点上海版方案比较有。

第三，房产税作为对居民私有财产的课税，必须奉行谨慎和尊重人权的原则进行。如果大面积对私有财产课税，而且又没有上升到立法层面，没有进行“人民代表表决”的立法程序，势必就会引起民意的反对。

当然，作为改革试点，在无法进行立法程序的情况下，尽量选择征税范围小、税率较低的方案，以避免民意的起伏和反弹，则可推动试点改革的顺利进行，这也是当前上海模式可能被选择的原因之一。

追问房产税扩容 谁将入围

据新华社电 （记者欧甸丘、韩洁、叶锋）继重庆、上海成为房产税试点城市之后，谁将成为新一轮的房产税试点城市？

国家开发银行研究院副院长曹红辉认为，两种特征的城市可能“入围”：一是连续36个月房价上涨超过30%的城市；二是该城市5%家庭持有两套以上房产，而且人均居住面积超过当地人均面积2倍以上。统计数据显示，今年4月，广州、北京、深圳新建商品住房同比涨幅为13.7%、13.4%、11.5%，在大中城市中。

中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，“不光是房价上涨过快的一二线城市，房价比较平稳的城市也可能参与试点，因为房产税扩容作为一项政策，不仅要兼顾存量房和增量房，而且要兼顾一二三线城市。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

国家学院决策咨询部研究员小广认为，房价高的城市管理部门担心房价下跌，可能参与试点的积极性不高，二三线城市参与试点的阻力可能小一些。

房产税扩围盯增量房 对购房影响小于限购限贷

中国证券报记者从人士获悉，个人住房房产税改革试点（简称“房产税试点”）扩围已确定“向增量开刀”的思路，该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海和重庆之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州很可能在扩围之列。

征收方式

“增量”包括“新增”和“超出”

国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。

业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。

《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。

由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。

人士对中国证券报记者表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人表示，当地七八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。