住建部官员说：并不急于大范围扩容房产税试点

自2011年上海、重庆试点征收房产税以来，关于“房产税试点城市扩容”的传闻不断撩拨着公众的神经。今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。

“实际上，房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策。”住建部一位官员表示，“关于房产税的工作我们一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点。”

“不过，目前来自市场和舆论的压力都比较大。”上述住建部官员告诉记者，“国五条”出台之后，房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。“市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。”

征收范围 针对增量房屋

国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。

业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。

《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。

由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。

人士表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人表示，当地七八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。

是否扩容 高层仍存顾虑

房产税已经在上海和重庆试点两年有余，其中，上海采用的是增量征收模式，重庆是住宅存量征收模式。

在这两个城市，房产税增加了应税住房购买者的持有成本，在一定程度上抑制了炒作心理，但此前居高不下的房价并未如期待的那样应声而落。根据官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。

上述住建部官员向记者表示，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等手段仍然是选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”

近日市场传出的消息，印证了高层对房产税扩容仍存顾虑。

据媒体报道，杭州试点征收房产税的相关方案已获国务院审批通过，有关的执行通知已于4月26日正式下发，并从5月1日开始执行。不过，终这一方案在经国务院讨论后，还是被押后下发执行。

“从我们得到的消息来看，对于房产税扩容，高层是希望尽量押后的，因为征收房产税的终目的是对税制进行改革，并非只为打压房价。”北京一家房地产央企负责人表示，“另一方面，房产税试点悬而未决，实际上也是为后期楼市调控留有空间，对市场各方形成一个‘政策未出尽’的心理预期。”

对于具体的试点城市和试点方案，上述住建部官员表示“不便透露”，但他表示，“肯定会参照批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。”

记者从一位接近住建部的人士处获悉，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及存量住宅。

业内人士分析，房地产调控在经历了几轮反复后，效果并不理想，今年再提房产税试点扩容，也透露出高层正对调控思路做出适当调整。

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房产税征收试点扩围 称一税治百病不现实

关于房地产，市场上近有三个信息值得注意。

一是上市房企负债率四年来下降。

中指研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的回落。

此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降1.90个百分点，而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。

二是一线城市再次频频涌现。

5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高；之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元；5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“”纪录；5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元。

三是房产税扩围。

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。

从房地产调控的角度看，上述三个信息并不是孤立存在的，在一定程度上互为因果。

首先，在严厉的房地产调控政策下，上市房企负债率下降说明，它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力，其生存状况获得了明显的改善。

市场人士认为，尽管今年城镇化大会还没有召开，但在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块有望出现新一轮的机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强，房企要想长远发展，就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是，的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看，抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价，房地产调控政策必然会进一步加码。于是，就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

其次，这三个信息引发了这样一个问题，寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。

从已经出台的房地产调控的措施看，税收是能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平；二是征收来的房产税用在哪里。有建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。

此外，有税法提醒，指望“一税治百病”是不现实的，房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折，才能实现调控的预期效果。