中国成亚太商业地产市场 房企掘金二三线

据戴德梁行近日公布的数据显示，2012年总值4.2万亿美元的亚太地区商业地产中中国增长15%至1.5万亿美元，超过日本成为该地区的商业地产市场。在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，大多者认为商业地产成为房企转型现实的选择。目前，前20名房企均涉足商业地产，并且多“角逐二三线市场”。

有业内人士指出，国五条重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投机性购房，但是并未对商业地产市场有干预，对于商业地产来说是间接利好，将进一步刺激商业地产需求。可以预测，国五条细则落地，将会助推商业类型房源价格上涨。

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在杭州，商业地产的发展现状如何？商业地产将要面临什么样的风险？者又该如何判断不同区块商业的价值？本期商学院将协同和大家一起探讨——

商业地产发展巨大但短期内交易不会过旺

赵燮和（浙江中原地产商业地产部总经理）：近两年来，杭州的商业地产走势相对不错。由于政府调控的关系和限购等政策的出台都抑制了者对住宅的，从而转向商业地产方面的。这一段时间商业地产在商铺、写字楼、和海外这几个方面都热门。杭州商业地产呈现出一个现象，商铺比写字楼价格高，而一般市场的正常走向是写字楼价格比商铺贵，这可能跟杭州商业地产市场不成熟有关，也跟过去者不重视写字楼有关。随着近几年政府对住宅商品房调控力度的加大，许多者将资金转入写字楼，因此该现象也有所缓解。

汪谦霞（沐和商业地产经理）：杭州的商业地产，尤其是二手的商业地产交易一直不够活跃，不是说杭州的商业地产没有市场，没有行情，而是“一铺养三代”观念深入人心，一般买进的商业物业没有特殊情况都不会轻易出手。这种状况导致二手商业物业的供应量很小，但同样在“一铺养三代”的观念里，对商业地产的需求量就会相应较大，但因为供远远小于求，又加上买家对于购买商业地产的谨慎心理（因为购买商业地产需要考虑的因素较住宅要多很多，而且可供参照的案例也较少），所以成交量一直很低。虽然随着杭城的城市面积不断扩大，可供选择的商业地产大幅度增加，一手的商业地产成交量迅速攀升，但商业地产的成熟一定要遵循市场经济发展的规律，需要很长的一个过程，尤其是新开发区域的商业地产。所以杭州的二手商业地产的买卖一直较低迷，但地产的价值一定是要通过不断的二手交易才能体现出来。虽然在过去和短期内，商业地产的买卖不会太旺盛，但随着杭州与周边乃至的高效交通圈的形成和成熟，以及人们对商业地产观念的转变，杭州商业地产的价值必将随之凸显。

叶岚（某臣信商业地产部总监）：年后杭州商业地产的行情整体不错。因为受到住宅限购、政策、税收等因素的影响，住宅的一部分客户转向了商业地产。近一段时间，在商业地产的中，商铺较为集中，而且商铺和的购买者多以为目的，写字楼则多以自用为目的。今年跟去年相比，商业地产的发展势头更好，但杭州的商业地产相对于其他城市仍属慢热型，没有形成一种模式，处在刚刚起步的阶段。我认为，经过两三年的调整，杭州的商业地产也将慢慢走上正轨。

商业地产是一把双刃剑

赵燮和：商业地产从发展前景来看，还有的空间。从商铺来讲，土地面积有限，以后商铺会越来越少，其价格肯定还会上涨，对者而言也不错。对于写字楼而言，由于过去一直存在着倒灌现象，随着时间推移，其价格也会回到正常状态，高于商铺的价格。然而，者也要注意其风险，因为商铺、写字楼这些不等同于住宅，住宅失败还可以自住，但商业地产失败就是彻底烂在自己手里了。者在选择时，需要考虑地段、周边商业氛围等因素。近热门的海外中很多者都选择中国香港、美国、加拿大等地的商铺、商品房，但是由于者不了解周边情况，很可能会达不到其预期效果。因此在选择的时候先请教，然后再下手。

汪谦霞：商业地产不像住宅一样是必须品，它是以一种形式存在的，购买者都会根据它的和前景来预测购买，不关系到民生问题。正是因为有市场去约束并且规范商业地产，政府才很少出政策干涉它的发展。而市场经济是有它的经济规律的，不是受某群体控制而忽高忽低，所以商业地产的是慢慢去实现并得到提升的，而不会像住宅一会儿出现，一下子又会受到某些因素影响而风声鹤唳。但有一点是肯定的，商业地产的价值和价格会随着经济的发展和通胀而逐步走高。但商业地产也有它的风险，主要在于地段，成熟商业地产的风险相对较低，因为和商业氛围在那里，基本可以一目了然。但对于新商业地产就不同了，营运者对招商方向的判断、对市场前景的预测等各种因素，都有可能导致该商业物业无法实现初的商业规划，从而出现空置物业。

叶岚：商业地产与住宅相比，其稳定性好，率也相对比较高，产生的价值也更大。但是，商业地产的风险性也更高，与其高成正比。对于商铺者来讲，一铺一价，者需要凭借自身的眼光，考虑市场环境、经济走向、政府规划等因素，从而选定自己心仪的商铺。通常来说，商铺的风险主要在于养铺，养铺时间越长，者所要承受的成本也就越高。

者购买商业地产要综合考量

赵燮和：商业地产除了要关注地段之外，还要关注商铺周边的配套设施、商业氛围。商业氛围浓厚、配套设施好的写字楼、商铺才有发展的，其率也相对高。同时，开发商的度、物业管理水平、停车位数量、电梯速度等因素都是参考的标准。因为就算是同一地段的写字楼，其价格也有4倍之差，这就取决于上述因素的影响。

另外，不同的者有不同的喜好。就杭州市场而言，有两种人群。杭州本地客户喜欢选择相对成熟的地产，其价格相对稳定，空间也不大，但胜在风险小。而台州、义乌、温州为主的客户群则偏向于选择的地产，主要偏向于远离的地方。但是这就需要考虑政府未来规划等因素，的风险较大。但是一旦成功，其也是巨大的。

汪谦霞：商业地产的朝向并不是很重要，主要看所在朝向周边的店铺是否更具有商业氛围，重要的是物业的地段和门面的形象，而二者之间重要的又是地段。因为一般商业地产的广告基本以“”为广告词，因此所在地段的重要性可见一斑。若是资金允许，所购商业地产不易过小，因为面积太小租赁时会有所限制，而偏大的则可以分割出租。其次，市的商业地产价格若在正常的市场价，可能会较缓慢，若是新城区的市的商业物业，空间较大，但同样风险也大。值得一提的是，购买商铺时尽量不要购买单边铺（没有商业）和断头铺（马路到底不通）。

叶岚： 者在购买商业地产时，对于商铺和写字楼需要考虑的因素是不同的。就商铺来说，位于的成熟商铺空间不大，但是如果要选择的话，可以选择两个主干道之间的商铺。而位于城乡接合部等区域的商铺周边氛围还未成熟，现在入手其涨幅空间较大。但者在入手之前需要综合考量地段、面积等因素，寻找自己可以承受的价格范围入手。而写字楼，地段不是重要的，相比之下，完善的配套将更加重要，如停车位、周边餐厅等因素都可以成为选择写字楼的参考因素。

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