土地市场存在风险 房企急补库存是动因

据《中华工商时报》报道5月底，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势，是什么坚定了开发企业拿地的决心，高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？

5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。

之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。

5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“”，甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州[消息 价格 户型 点评]区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米13000元左右；而到了5月底，出让地价已达到了每平方米1.9万元，上涨3倍以上。

事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究统计的数据：2013年前5个月（截至5月30日），13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125％。其中，北京为617.9亿元，上海为515.亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿－130亿元。

在年初再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”？

“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”业内接受记者采访时这样比喻，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。

各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，中原地产研究跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元。

比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。

“各地‘国五条’细则落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。

此外，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多地块以激活市场。”业内说。

“面粉涨了，面包能不吗？”

人们对于土地市场持续升温的疑虑，依旧源自对未来房价的担忧。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。

“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在张大伟看来，目前土地市场传递出的信息显示，“市场存在着的风险。”

在房地产调控政策高压态势未减的大背景下，市场的整体走向仍是趋于稳定。根据国家统计局每月发布的房价数据来看，房价的环比涨幅已经开始回落，下半年这一数据很可能会继续保持回落的态势。

“地价，对房价长期影响较大，短期影响较小，所以也没必要放大‘’对房价的影响。”表示。

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[链接]前5月一线城市土地出让金超1411亿 同比增3.5倍

从“国五条”细则落地之后土地市场表现来看，2013年5月以来，我国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“”记录屡被刷新。中原地产研究统计数据显示，今年前5月，4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。

近日，在北京（楼盘）市国土资源局突然叫停丰台区花乡夏家胡同居住用地挂牌出让活动时，一位开发商代表透露，在如今限购限价的大背景之下，“”的出现有些不合时宜。“还是价格太敏感。去年9月份的来广营地块，还有年底的团结湖地块，都是因担心价格过高影响市场稳定情绪被临时叫停。”

同策咨询研究总监张宏伟认为，在整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下，房企城市布局策略进行了调整，基本重新回归一、二线城市重点发展，这样就导致一、二线城市土地市场表现相对比较热。

一位开发商曾向《每日经济新闻》记者透露，三、四线城市的土地价格虽低，但市场需求也寡淡，项目的利润率也不高。一、二线城市虽然地价高，但市场火爆，大多数房企仍看好一、二线城市。2012年的快速去化，已经导致大多数开发商在一线城市“无货可囤”，现在“抢地”的原因是“补仓”。

阳光[消息 价格 户型 点评]100副总裁范小冲在接受记者采访时表示，去年是土地成交的低点，所以今年房企都在积极买地。一线城市土地出让量并不大，由于地价单价高，所以总价值反而高了。他分析，“库存在减少，一线城市的能量继续增大，以及一些外地公司想通过一些城市建立品牌制高点。都是房企看好一线城市楼市的原因。”

中原地产市场研究部总监张大伟认为，地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然大，上海（楼盘）、苏州（楼盘）等城市均有大规模的推地现象。房企拿地积极性高，对资金需求增加。2013年来，房企积极拿地，土地价格上涨，成交上涨使得房企竞争土地积极性大涨，土地溢价上升。

认为，一线城市的商业价值正不断凸显。对于这种稀缺性的认可，促使了各大房企仍会将一线城市作为今后几年的主力战场。此类房企聚焦一线城市，拼的是房企实力，彰显的是战略扩张雄心，并且在极大程度上印证了看涨的预期。

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