美联物业：住宅、土地市场交投保持复苏势头

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住建部官员：房产税不急于扩围限购为选择

5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。

住建部官员表示，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等手段仍然是选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”

“不过，目前来自市场和舆论的压力都比较大。”这名官员透漏，“国五条”出台之后，房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。“市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。”

据相关人士获悉，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及到存量住宅。

美联物业研究认为，房价持续上行让房产税政策成为市场关注的焦点，房产税是一次进一步去化的过程，但可能短期内仍难以起到人们所期望的降房价效果。降地价，加快市场供应，完善商品房和保障房市场双轨制供应体系才能有效遏制房价的过快上扬。

46亿，长宁商办地块刷新上海总价记录

5月29日，维持一个多月沪总价记录被成功刷新。经过30多轮叫价过程后，由北京福润天成房地产开发有限公司以46亿价格，成功摘得新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价率为57%，折合楼板价为29229元/㎡。

随着长宁区新华路商圈能级不断升级，再加上与之接壤的天山虹桥、古北两大商圈，未来规划建有多个商业体，将起到联动效果，因此预估该地块楼未来市场售价至少会在6万元/㎡。

同日，闸北区411街坊26丘地块，终毫无悬念地被上海华谊集团房地产有限公司以3.6658亿元底价摘得，折合楼板价为17000元/㎡。虽然该幅地块总建筑面仅仅略超2万㎡，但涵盖商、住、办复合用途，同时附带配建要求，因此设置的出让门槛相对较高故，使得该幅地块终以底价状态成交。

截止到5月30日，5月份全市共成交20幅经营性用地（剔除动迁安置房用地），出让占地面积为37.42万㎡，出让总金额超过150亿元，与4月全月相比，增幅为25%。地方细则实施效果，在土地市场中收效平平，出让方仍保持积极推地态度，另一边，房企对于地块同时也表示出浓厚兴趣。在此状态下，6月份又将迎来一场土地盛宴，全月计划出让22幅经营性用地，其中，不乏闵行虹桥商务区、浦东世博多幅地块，起始出让金已超190亿。

美联物业研究认为，近年来土地市场供应不足弊端显现，是一线城市的地块更是凤毛麟角，这也是一线城市土地备受广大开发商推崇的重要因素。然而另一方面，地价上涨给该的未来房价上扬带来较大的压力。

广州楼价连续两月下跌 五月成交同期下降3%

数据显示5月份广州楼市呈现“量跌”态势，一手楼楼价则连续两月环比下跌。

据统计，5月份广州十区二市共成交7441套单位，环比4月成交量5607套大涨32.7%，与去年同期成交量7668套相比，下跌3%，而与此前月份的成交量相比，今年由于受政府“限价令”影响，成交有所下降。

楼价方面，5月份全市十区二市均价为13030元/平方米，环比下跌了3.7%，同比则上涨9.1%。而4月，广州全市十区新建商品住宅网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。这是自3月份广州楼价创下新高以来，连续两个月环比下跌。

美联物业研究认为，“量升价跌”的主要因素还在于市场的高价盘成交减少，结构性压低了房价。但近期广州频发，未来房价上涨压力较大，楼市调控目标依然任重而道远。

杭州土地“吸”500亿 前5月超去年总额

据不完全统计，今年1~5月杭州市区(包括主城区、余杭、萧山)成交总额为500亿元，已超过去年全年，这样的数据与一线城市已相距不大，数据显示，北京、上海两地土地出让金同期分别为617亿元和515亿元。

美联物业研究认为，政府高价卖地以获取所谓的高额“土地财政”与其调控房价的目标已背道而驰，面粉贵了，面包时必然。杭州市未来房价上行的压力依旧较大。

22322元/㎡ 深圳新房价格创三年来新高

继4月深圳新房成交均价21958元/平方米创下三年以来新高，5月深圳新房成交价格上涨势头没有停息，已攀升至22322元/平方米，再次创下自2010年3月以来历史新高。市规土委昨日公布网签数据显示，成交均价再度攀升近两个百分点。与价格同步上涨的是成交量，5月深圳新房共成交4957套，成交面积约45.6万平方米，环比4月上涨近三成。

今年年初，楼市调控比往年要早些，但从深圳近两个月以来价格屡创新高来看，调控未见预期效果。不过，新房成交均价也受到成交区域、个盘影响，根据官方数据显示，福田已连续两个月以超过每平方米4万元的区域成交均价领跑全市，5月达到43006元/平方米，较4月份的43583元/平方米有小幅波动，上涨原因是近期有高价住宅盘入市使得福田区房价走高，因此带动全市成交均价持续高位运行。

在成交量方面，5月全深圳新房的成交套数达到4957套，对应的成交面积为45 .6万平方米，环比4月分别上涨27%、29%，在年内仅低于今年1月的成交量，同比去年5月的成交也上升超过20%。今年5月份成交量上升的一大因素来自4月底全市的供应高潮，由于网签数据通常要延迟10天到半个月的周期，因此5月份一部分成交份额是4月销售情况的反映。

美联物业研究认为，本月深圳高价楼盘成交比重扩大结构性的拉升了房价，房价继续上行让政府面临着更大的调控压力，暗藏政策加码的风险。 

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一手住宅

一线城市

二线城市

二手住宅

注：

1、统计时间：2013.05.27 -2013.06.02。

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究。

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据。

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

本周我们监测的重点城市一、二手住宅市场成交量普遍上涨，复苏势头强势延续。

对于一手住宅，一二线城市中仅北京环比下跌，周成交1964套，环比下跌13.1 %；其余城市全线上涨，其中成都和深圳涨幅较大，周成交分别2743套和1279套，分别环比上涨166.8%和35.5%，主要是因为成都6.1期间新盘推出较多（6.1-6.2成交2010套）、深圳上周成交量基数较小（944套）；广州和上海涨幅较小，分别环比涨2.2%和5.0%。本周深圳住宅成交均价22203元/㎡，与上周均价持平。

二手住宅市场成交量仅成都环比小跌6.0%，其余城市全线上涨：杭州、北京和深圳环比涨幅分别为139.5%、21.4%和6.5%，复苏势头与一手市场保持同步。

土地市场交投仍旧保持活跃，本周成交32宗，比上周少一宗。同时，本周仍旧是高发期，开发商拿地热情的异常高涨，显示了开发商对后市行情普遍乐观的态度。从网上挂牌数据显示，一二线城市土地市场供给仍将继续充裕，成交量有望继续保持高位。

我们认为在下半年房产税出台前，土地和住宅市场交投会保持活跃。

异域楼市

美国房地产基金一年涨15%

自去年下半年以来，美国房地产市场逐步迎来复苏，步伐虽缓慢但却稳健，至今年3月时，美国房地产市场关联的各项主要经济指标（新屋开工率、二手房销售、各大主要城市房价同比涨幅）均已录得自2008年金融危机以来的表现，而这也直接带动了主投美国房地产基金业绩的走强。以鹏华美国房地产为例，Wind数据显示，截至5月24日，鹏华美国房地产近一年上涨15%，成立以来年化为9.80%。

鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，房地产是2013年美国复苏行情中重要的题材，高可见度的业绩表现、平稳的估值水平以及宏观风险的逐步释放将有利于REITs继续创造良好的。一方面，持续宽松的货币政策将继续支撑风险资产价格；另一方面，商业地产的需求仍将继续增加，而主要地区的供应量仍较为有限。低廉的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有健康的提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。

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