世联地产：深圳2013年5月房地产市场分析报告

一级市场：2013年5月，深圳土地市场新增供应工业用地2块，累计供应量为6.48万平米；成功出让工业用地1块，用地面积1.65万平米，底价出让。。

二级市场： 2013年5月，深圳新增商品住房供应38.03万平米，环比大跌46.6。市场成交量价齐升，成交面积45.60万平米，环比上涨29.1%，同比上涨29.1%。一手房成交均价为22322元/平米，创下39个月来新高，环比上涨1.66%，同比上涨22.62%。

三级市场： 2013年5月，继4月抢过户骤停之后，市场恢复性增长。成交面积53.06万平米，环比上涨13.3%，同比上涨29.3%。

总的来讲： 2013年5月，深圳房地产新增预售面积大幅下跌，市场推盘量较大；一手房成交面积45.60万平米，成交量小幅上涨；成交均价为22322元/平米，创下近39个月新高。二手房成交恢复性增涨，成交面积为53.06万平米。

市场资讯：

1. 宏观经济

2013年5月9日，国家统计局发布2013年4月份居民消费价格变动情况。4月份，居民消费价格总水平同比上涨2.4%。4月份，居民消费价格总水平环比上涨0.2%。

要点：在不同类别商品及服务价格同比变动情况中，居住价格同比上涨2.9%，其中，住房租金价格上涨4.1%。

解读：1-4月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，2013年的物价涨幅有望控制在可接受范围内。

2. 市场消息

70大中城市67个房价环比上涨

国家统计局5月18日上午发布2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个。

要点：北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份纷纷回落。

解读：尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

国务院明确年内扩大房产税试点

国务院厅5月24日发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，通知提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。

要点：记者从人士获悉房产税扩围已确定“向增量开刀”的思路：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

解读：深圳很可能成为下一个试点城市之一，如果采取与上海相同的实施细则对增量房收税，由于户籍人口占比以及年龄构成等因素，对深圳影响必将大于上海。

[深圳]土地创新改革出炉 用地差别化多层供应

深圳发布《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》，深圳前海将实行弹性年期制度，对自用土地，以分期出让、分段计收地价方式供地，确定首段年期和分段年期安排。

要点：《要点》规定，建立需求管控机制。根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。

解读：完善差别化土地供应政策和地价标准，将有效控制囤地等行为发生，让土地市场制度更加健全。

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1. 一级市场

1.1供应分析

2013年5月，深圳发布2块用地出让通告，均为工业用地，用地面积6.48万平米。

1.2成交分析

2013年5月，深圳土地市场共成交工业用地1块，总面积1.65万平米。

1.3供应成交走势

2. 二级市场

2.1供应分析

2013年5月，房地产市场供应高峰未能持续，市场批售量38.03万平米，较4月份大跌46.6%，同比上涨83.7%。各区域批售量普遍下跌，供应23.37万平米，占比61.4%；龙岗供应11.32万平米，占比29.8%；南山供应3.34万平米，占比8.9%。

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2.2成交分析

2013年5月，深圳一手房成交面积45.60万平米，环比上涨29.1%，同比上涨29.1%。一手房成交均价为22322元/平米，环比上涨1.66%，同比上涨22.62%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的84.60%，其中宝安区以成交22.18万平米位居榜首，盐田区成交0.35万平米少。一手房成交均价福田区，为43006元/平米；龙岗区均价，仅16352元/平米。

2.3存量分析

深圳商品房存量及消化时间（截止2013年5月31日）

从以上图表可以看出，全市一手房按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数7.5个月可以消耗完，存量面积需7.9个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，福田区销售压力都，存量套数大概需13.6个月才能销售完，存量面积大概需12.7个月才能销售完。2013年5月销售量上涨，过去12个月的平均销售速度涨幅较大；另外市场供应量大幅减少，市场库存有所下跌，去化周期缩短。

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⒊三级市场

2013年5月，继4月抢过户骤停之后，市场恢复性增长。成交面积53.06万平米，环比上涨13.3%，同比上涨29.3%。

从区域成交来看，深圳关内二手房成交面积占比为52.5%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交14.10万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为0.99万平米。

⒋一、二手房成交比例分析

2013年5月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为98.66万平米，其中一、二手房的成交比例为0.86。

2013年5月，新房二手房市场都稳定增涨，市场总成交量上涨，环比上涨20.1%。

2013年5月，深圳房地产新增预售面积大幅下跌，市场推盘量较大；一手房成交面积45.60万平米，成交量小幅上涨；成交均价为22322元/平米，创下近39个月新高。二手房成交恢复性增涨，成交面积为53.06万平米。

2013年5月，开盘项目较多，开盘效果较为理想，刚性需求依旧主导市场。市场迎来推盘高峰期，6月预计将有超过20个项目开盘或者加推。

2013年5月，深圳房价大幅上涨，并且70个大中城市有67个城市4月份房价环比上涨，尽管4月份上涨势头有所缓和，但房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

国务院明确年内扩大房产税试点，而人士表示房产税扩围已确定“向增量开刀”的思路。深圳很可能成为下一个试点城市之一，由于户籍人口占比以及年龄构成等因素，对深圳的影响势必大于其他区域。

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