中联地产：2013年5月住宅租赁市场成交分析报告

2013年5月全市二手房租金为46.11元/平方米.月,套均租金为3570元，其中60平方米以下物业套均租金为2437元/月；60-90平方米物业套均租金为3451元/月；90-144平方米物业套均租金为4577元/月；144平方米以上物业套均租金为7686元/月。

一．5月租赁市场表现——成交量持续活跃

5月是传统的租赁淡季,但从中联地产的成交来看,今年的租赁市场仍然延续了三四月份的热度,成交量稳中有升,环比4月上升为1.35%；租金方面也仅是高位小幅度波动,5月全市二手房租金为46.11元/平方米.月,环比4月小幅度下跌1.75%，同比2012年5月份，租金上涨了6.84%。

5月之所以成交持续活跃，是由于4月份开始执行新的政策，市场不明朗，消费者出现了一定的观望，部分有购房需求的客户转向了租赁市场。租金方面，整体上租金出现了小幅度的下滑，从中联成交数据来看，是由于成交结构引起，成交的低端物业增多，从而导致整体租金出现了结构性的下滑。但就个盘而言，相比四月的租金价格，5月份的物业租金仍呈稳中有升的局面。

图1 中联二手住宅租赁成交量月环比情况及租金走势图（2011年-2013年5月）

二．区域租赁市场表现—关内三区齐比高

5月，从各区域租金表现来看，各区域租金发生了翻天覆地的变化，明显的莫过于福田区，从江湖老大地位下滑到第三位，租金下滑到54.64元/平方米.月；而取代的是南山区，从长期占据第二名的位置跃上了老大的宝座；其次变化明显的是罗湖区，超过了福田，第二，如今均价居55.56元/平方米.月的高位，环比4月份上涨了9.53%。

5月从各区租金变化情况来看，呈“三涨三跌”的局面，罗湖、南山、盐田三区域环比上涨，而福田、宝安、龙岗三区呈下跌。从涨跌幅度来看，明显的是罗湖和福田区，罗湖上涨近一成，而福田环比下滑5.37%。但从市场反馈的信息来看，就单个楼盘租金而言，租金是上涨的，像罗湖出现大幅度上涨，除了成交的结构型因素以外，还有就单个楼盘的租金确实出现了大幅度上涨，罗湖之所以自2013年以来租金呈直线上涨，主要是罗湖进入了旧改高峰期，拆迁因素催生了更多的租赁需求，从而导致租金大幅度上涨。而福田区的整体租金下跌，主要是5月份成交低端物业增多，如梅林、皇岗、保税区三大成交量异常活跃，从而拉低了福田区的整体租金。

从各区租赁市场活跃度来看，福田仍然是租赁市场的主体，占三分之一还多的比重，南山和龙岗成交比重变化不明显，但宝安却呈明显变化，成交比重占22%，跃居各大区域第二位，相比以往占18%的市场份额，上升了4个百分点。

三．租金—长期维持在低位
自2010年以来，租金水平就一直处于较低水平，尽管当前租金相比2010年初上涨了2成，但相比房价上涨7成而言，租金的涨幅很难与其匹配，由此导致了租金的下降。根据中联地产二手房研究院统计数据显示：目前深圳的租金尽管上涨，但率只有在房价出现大幅度回落后，率才会出现上涨态势。但当前房价趋势来看，短期内出现拐点的可能性及小，房价仍将呈稳中向上的态势，由此，深圳的二手房租赁市场的租金将长期维持在低位。

图2 2009年1月-2013年5月深圳二手房租金走势

数据来源：中联二手房研究院 注：租金=当月租金*12/当月二手房成交均价

四．总结及展望

2013年5月传统租赁淡季，呈现淡而不淡的局面，租赁需求仍然旺盛，甚至超过了3月份的租赁市场成交量，5月租赁市场之所以仍然活跃，一是由于深圳是一线城市，集中了大量有的社会资源，对外来工和大学生有相当的吸引力；二是由于房价高企，加上今年以来的快速上涨，房价上涨的速度与收入之间的不平衡令中低端收入群体的购买能力快速下降，导致了其购买需求向租赁市场转移；三是4月份开始执行的个税政策，让原本有意愿购房的客户群体产生了观望，由此转向租赁，从而5月的租赁市场仍然活跃。6月份，尽管需求强劲，但由于个税政策更明朗，对市场的影响力将减弱，前期呈观望的客户将陆续入市，租赁市场将在5月份基础上会有小幅度波动。

庞大的租赁需求也支撑了租金的快速上涨，福田区，由于是商业，需求量旺盛，租金自然高企；而罗湖由于旧改因素，租赁也呈直线上涨；龙岗和宝安由于交通的改善和租金，租赁市场也快顶半边天。整个深圳由于新增土地供应紧缺，加上未来几年关内将进入更新与旧改的时代，原本庞大的需求加上旧改催生的新租赁需求，将导致租金走势会一路向上。

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