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楼盘入市抬高上周房价
上周（2013.6.10～6.16）全市一手住宅成交量有所下降，价格再涨一成以上，二手住宅量稳价升。
根据深圳中原地产的监测，上周一手住宅成交套数为1092套，环比下降了12.01%，成交面积为10.32万平方米。从各区看，龙岗和宝安的成交量下降，（其中宝安的成交套数仍在500套以上，环比下降了9.97%）；罗湖、福田、南山、盐田的成交量都上升，（其中罗湖和盐田的成交量都有较大幅度的上升）。成交价格方面，上周全市的成交均价为29157.19元/平方米，环比上涨了11.87%。从各区看，仅南山的价格下跌了5.72%，其他各区的价格都上涨，（其中龙岗和罗湖的涨幅较大，分别上涨了14.07%、13.49%）。
二手房方面，根据深圳中原地产的监测，上周全市二手住宅成交630套，成交面积为5.37万平方米。在此前大幅冲破2000套大关之后，成交维稳。除去端午假期的影响，13～14日两天的日均成交套数为315套，略高于上上周水平。上周二手住宅的成交均价为24738.49元/平方米，环比上涨了7.86%。受端午假期的影响，由于两天的成交量较少，结构性影响更明显，因此价格出现波动上涨，为正常现象。二手住宅总体走势仍比较稳定。
根据深圳中原研究的观点，由于一手住宅的供应较大，足以支撑目前释放的需求，成交量得以保持在高位，而价格则由于近期入市的楼盘较多，出现大幅攀升的局势，上周甚至逼近3万大关，预计后市成交量仍将保持在高位，而价格则会出现适度回落；二手市场目前仍比较稳定，尽管由于端午假期的影响，二手住宅的成交量并未出现大幅萎缩，仍保持比较稳定的走势，而价格则是受结构性影响较大，预计未来二手住宅的成交量仍有望进一步上升，价格则将在高位运行。
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作为四个一线城市之一的深圳（楼盘），其房价的走势，始终都牵动着市场的神经。
根据深圳某房产网站近日公布的数据显示，上周（6月3日-9日,下周），深圳一手住宅成交1241套，环比小幅下降2.97%。成交均价为26064元/平方米，环比大幅上涨了17.39%。其中，南山均价继续上涨4.13%，达到了56019元/平方米。
而纵观上周深圳成交靠前的楼盘情况来看，近期深圳房屋均价同比大幅上涨的原因或离不开住宅项目的热销。
招商豪宅上周
而该房地产网站公布的数据亦显示，上周深圳市成交量前十名的楼盘共成交79148.76平方米/823套，占全市总量的67.4%。
其中，位于蛇口的半山豪宅招商鲸山觐海入市以14599.6平方米/53套的成交量成为上周深圳的销售。
成交均价方面，在上周深圳成交量前十名的楼盘中，鲸山觐海则以成交均价58280元/平方米排在位。
资料显示，鲸山觐海位于深圳蛇口南海大道鲸山别墅(小区网论坛)区，该别墅区自1986年分期开发至今已完成了八期工程。目前小区占地面积35万平方米，建筑面积8万平方米，共建有别墅180套，5栋共84套房；目前在售的主要是300平米复式大邸及200平米大宅。
据了解，由于鲸山觐海为蛇口鲸山别墅区的一期，所以在外界看来，该项目本身的品质和稀缺性及其周边完善的配套，都为其热销奠定了基础。
不过，值得一提的是，鲸山觐海在入市前，市场的吹风价为6至8万，而如今均价却仅为5万多。
对此，上述深圳业内他山猜测，鲸山觐海的备案数据或有滞后的情况，现在的数据不能反应现在市场的状态，往后推移的话，这个数据还会往上涨。
另外，在上周深圳市成交量前十名的楼盘中，位于农科的项目天御香山以8571.42平方米/99套居于第四位，成交均价43323元/平方米；位于农科的另一项目合正香蜜原著也以5611.63平方米/64套位居第七，成交均价37875元/平方米。
据他山介绍，目前深圳豪宅项目占深圳整体一手住宅的比例为60%，且相较于刚需产品，豪宅的空间、承载货币的量都较刚需房大，从而也拉高了深圳目前房屋的整体均价。
购房楼市跷跷
“深圳的楼市和股市一向都跟玩跷跷板一样，股市不给力的时候，人们更多的是将钱投入楼市，因此很容易出现股市狂跌，楼市狂涨的情况”。
对于近期深圳房屋均价上涨的情况，深圳业内他山还分析指出，由于近期热钱的涌进，使得大部分者将目光投向房地产，从而也对深圳整体房屋均价造成了一定影响。
据了解，受到热钱的影响，一些此前销售不太好的楼盘，近期的成交情况都不错，其中，就包括中航位于惠州（楼盘）巽寮湾的中航云屿海项目。
据介绍，中航云屿海受项目位置较偏，配套欠缺等影响，其销售一直不被外界看好，但近期该项目受到较多客户的。
“与中航云屿海项目此前销售情况相当的，还有合生创展的滨海城项目，该项目中180平米的户型卖了几年都卖不动，但现在几乎都卖动了”。
不过，对于目前的销售情况，他山分析称，目前深圳总的供应量不多，罗湖、龙岗、福田、南山四区加起来总的供应量不到一千万平米，因此在总供应量不大，但热钱又比较充裕的情况下，出现该情况也算正常。
但相关分析认为，房屋均价整体上涨情况，对于深圳市政府来说还是存在一定压力。
根据深圳市政府此前制定的房价涨幅不超过9%的目标，深圳今年的一手住宅均价应保持在21000元每平米才算合理，而根据目前深圳的成交均价为26064元/来看，显然已被超越。
不过，仍需注意的是，依目前深圳产品占比较大的情况来看，深圳的房价上涨压力依然存在。
相关分析指，目前深圳多数住宅都以商业项目的名义获取预售证，而这不在国家规定的限购范围之内，因此受市场的因素不大，因此，从整体情况来看，政策对项目的影响力有限。
深圳楼市调控“肌无力”5月新房成交均价大涨22%
深圳市规划国土委公布的数据显示，5月份深圳全市一手住宅成交4957套，环比增长约三成，成交均价22322元/平方米，同比大涨22%，创下自2010年3月以来的新高。
“今年深圳房价控制目标已经明确，完不成将会被问责。此前深圳对楼盘价格只要求涨幅不要太快，没有明确限制，也没有在楼盘预售许可证上设卡。但面临房价持续上涨的压力，政府正在研究有关防范措施，若房价继续上涨，不排除下半年调控升级的可能性。”深圳市规土委有关负责人告诉《华夏时报》记者。
房价同比涨幅扩大
从4月份“国五条”细则落地后，深圳新房、二手房价格一路狂奔，根据深圳市规土委的数据统计，4月深圳新房成交均价21868元/平米，环比大涨12%，同比上涨31%。5月份上涨至22322元/平米，同比上涨22%。
据深圳楼海研究室统计的楼盘成交详单显示，受5月份水榭春天[消息 价格 户型 点评]6期、中航天逸2期等单价2万元以上的项目成交占比较大影响，同时合正[简介 动态]香蜜原著、天御香山[消息 价格 户型 点评]等单价4万元以上的项目持续热销，导致深圳的新房成交均价高位攀升，再创阶段性新高。
进入6月，涨势继续蔓延。根据深圳市房地产信息网的监测，深圳6月周共成交1241套新房住宅，环比减少3%，但受物业成交占比放大影响，成交均价大涨17.4%，达到26064元/平米，鲸山觐海、中信[简介 动态]、中航天逸、天御香山等高价盘是全市的主力成交楼盘。
与北京、广州等地限制发放高价楼盘预售许可证不同，深圳并未对高价盘进行堵截，而且政府对楼盘指导价格高于市场价，“限价令”名存实亡。
深圳市规土委有关负责人告诉记者，深圳以市场价为主导，政府没有采取手段强制性要求开发商定低价，政府只希望稳定价格，楼盘涨幅不要太大，但具体涨多少并没有严格限制。
从5月份分区统计数据看，主要是福田区和南山区楼盘入市，拉高了区域均价。如南山区鲸山觐海单价超过6万元/平米，大幅拉升全区的新房成交均价至36483元/平米，为年内单月，环比上涨7.9%，同比上涨15.1%；福田区的新房成交均价为42987元/平米，同比大涨近四成。
而深圳关外宝安与龙岗两个区新盘供应量占全市比例超过八成，价格相对市区较低，但同比仍有较大涨幅，宝安区5月份新房价格为20841元/平米，同比大涨23.7%；龙岗区的新房成交均价全市，为16213元/平米，同比上涨13.7%。
深圳市楼海研究室主任岳震华认为，近两个月推出的楼盘较多，市内福田和南山区新盘拉升了全市的均价，5月份有300余套别墅被准入市，势必对均价造成影响。“国五条细则出台两个多月，并没有促使房价下跌，反而因为供给持续下降导致房价不断上涨，开发商资金链较为充裕，对后市较乐观。”
调控压力陡增
深圳对调控一直采取较为宽松的态度，但4、5月份新房价格同比大涨，使得政府调控楼市的压力上升。
深圳“国五条”细则规定，2013年房价控制目标为全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
据深圳市房地产研究主任锋测算，人均实际可支配收入是指扣除物价上涨因素后得出的数据，而深圳2013年度确定的GDP增长目标为9%，CPI控制在3.5%以内，两者相减再考虑到其他一些变化因素，粗略估算出人均可支配收入的实际增幅大约在5.5%至6%之间，因此今年房价同比涨幅应低于6%。
记者根据深圳市规土委每月房价数据统计，今年1-5月，深圳一手住房均价为20398元/平米，同比2012年1-5月的17216元/平米，上涨18.5%。而2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平米，按增幅6%计算，2013年房价控制目标应为20034元/平米，目前房价涨幅已超过控制目标。
“我们的目标是指全年度，不能单独看这几个月。”深圳规土委有关负责人表示，在预售环节，政府会引导开发商根据市场合理定价，但不会规定必须涨跌多少，暂时也不会完全通过手段来干预价格。
深圳一家本土房企营销负责人告诉记者，政府要完成房价控制目标很简单，限制高价楼盘的预售，或者多开远郊低价楼盘，就可拉低整体均价。“开发商目前没有任何的动力，要楼盘定低价不太可能。”
上述深圳市规土委负责人称，年度均价需要统计局测算，但深圳已经明确房价控制目标，肯定会朝着这个方向努力调控。目前正在研究有关措施抑制房价继续上涨，是否出台视接下来房价涨幅而定。
“两年前，深圳曾采取过对预售楼盘限制的手段，高价盘只能转为现房销售，但都是暗中收紧。”一位房产资深人士认为，若三季度房价继续上涨，政府会调节开盘节奏，通过控制预售证的发放，完成今年房价控制目标。
岳震华认为，通过全市均价来判断楼市涨跌已经没有意义，购房者更应该关注个盘涨跌，开发商会根据心理预期来掌控开发进度，如果看涨，则不会急于卖，在目前的政策和市场供需下，价格大涨很难，5月下旬定价过高的楼盘销售并不好，但下跌的可能性几乎为零，因为开发商不缺钱，政府调控房价只能在统计数字上做些处理。
上述深圳市规土委负责人亦表示，购房者无需过多考虑政策影响，更应该根据个人支付能力决定是否购买，因为影响价格的因素太多，地段和配套对房价才是关键。
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根据深圳中原地产的监测，上周一手住宅成交套数为1092套，环比下降了12.01%，成交面积为10.32万平方米。从各区看，龙岗和宝安的成交量下降，（其中宝安的成交套数仍在500套以上，环比下降了9.97%）；罗湖、福田、南山、盐田的成交量都上升，（其中罗湖和盐田的成交量都有较大幅度的上升）。成交价格方面，上周全市的成交均价为29157.19元/平方米，环比上涨了11.87%。从各区看，仅南山的价格下跌了5.72%，其他各区的价格都上涨，（其中龙岗和罗湖的涨幅较大，分别上涨了14.07%、13.49%）。
二手房方面，根据深圳中原地产的监测，上周全市二手住宅成交630套，成交面积为5.37万平方米。在此前大幅冲破2000套大关之后，成交维稳。除去端午假期的影响，13～14日两天的日均成交套数为315套，略高于上上周水平。上周二手住宅的成交均价为24738.49元/平方米，环比上涨了7.86%。受端午假期的影响，由于两天的成交量较少，结构性影响更明显，因此价格出现波动上涨，为正常现象。二手住宅总体走势仍比较稳定。
根据深圳中原研究的观点，由于一手住宅的供应较大，足以支撑目前释放的需求，成交量得以保持在高位，而价格则由于近期入市的楼盘较多，出现大幅攀升的局势，上周甚至逼近3万大关，预计后市成交量仍将保持在高位，而价格则会出现适度回落；二手市场目前仍比较稳定，尽管由于端午假期的影响，二手住宅的成交量并未出现大幅萎缩，仍保持比较稳定的走势，而价格则是受结构性影响较大，预计未来二手住宅的成交量仍有望进一步上升，价格则将在高位运行。
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而纵观上周深圳成交靠前的楼盘情况来看，近期深圳房屋均价同比大幅上涨的原因或离不开住宅项目的热销。
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而该房地产网站公布的数据亦显示，上周深圳市成交量前十名的楼盘共成交79148.76平方米/823套，占全市总量的67.4%。
其中，位于蛇口的半山豪宅招商鲸山觐海入市以14599.6平方米/53套的成交量成为上周深圳的销售。
成交均价方面，在上周深圳成交量前十名的楼盘中，鲸山觐海则以成交均价58280元/平方米排在位。
资料显示，鲸山觐海位于深圳蛇口南海大道鲸山别墅(小区网论坛)区，该别墅区自1986年分期开发至今已完成了八期工程。目前小区占地面积35万平方米，建筑面积8万平方米，共建有别墅180套，5栋共84套房；目前在售的主要是300平米复式大邸及200平米大宅。
据了解，由于鲸山觐海为蛇口鲸山别墅区的一期，所以在外界看来，该项目本身的品质和稀缺性及其周边完善的配套，都为其热销奠定了基础。
不过，值得一提的是，鲸山觐海在入市前，市场的吹风价为6至8万，而如今均价却仅为5万多。
对此，上述深圳业内他山猜测，鲸山觐海的备案数据或有滞后的情况，现在的数据不能反应现在市场的状态，往后推移的话，这个数据还会往上涨。
另外，在上周深圳市成交量前十名的楼盘中，位于农科的项目天御香山以8571.42平方米/99套居于第四位，成交均价43323元/平方米；位于农科的另一项目合正香蜜原著也以5611.63平方米/64套位居第七，成交均价37875元/平方米。
据他山介绍，目前深圳豪宅项目占深圳整体一手住宅的比例为60%，且相较于刚需产品，豪宅的空间、承载货币的量都较刚需房大，从而也拉高了深圳目前房屋的整体均价。
购房楼市跷跷
“深圳的楼市和股市一向都跟玩跷跷板一样，股市不给力的时候，人们更多的是将钱投入楼市，因此很容易出现股市狂跌，楼市狂涨的情况”。
对于近期深圳房屋均价上涨的情况，深圳业内他山还分析指出，由于近期热钱的涌进，使得大部分者将目光投向房地产，从而也对深圳整体房屋均价造成了一定影响。
据了解，受到热钱的影响，一些此前销售不太好的楼盘，近期的成交情况都不错，其中，就包括中航位于惠州（楼盘）巽寮湾的中航云屿海项目。
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不过，对于目前的销售情况，他山分析称，目前深圳总的供应量不多，罗湖、龙岗、福田、南山四区加起来总的供应量不到一千万平米，因此在总供应量不大，但热钱又比较充裕的情况下，出现该情况也算正常。
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房价同比涨幅扩大
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“两年前，深圳曾采取过对预售楼盘限制的手段，高价盘只能转为现房销售，但都是暗中收紧。”一位房产资深人士认为，若三季度房价继续上涨，政府会调节开盘节奏，通过控制预售证的发放，完成今年房价控制目标。
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