地价与房价“齐飞” 中国楼市上半年高烧未退

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国家统计局官网日前公布的数据显示，5月份在统计的70个大中城市中，房价出现环比上涨的城市有65个，同比上涨的城市有69个。2013年已过半，回顾上半年楼市，尽管有新“国五条”政策沉重打击，楼市经历了3月成交井喷和4月的低潮，但楼市“高烧”依旧未退。房价不断攀升，土地市场频出，楼市真的陷入“越调越涨怪圈”？答案我们现在无从知晓，但目前的房价数据仍显示，未来房价上涨的压力依然严峻。

政策篇新国五条重磅出击

2013年伊始，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。

2月20日，国务院部署楼市调控五大措施全文发布，“新国五条”重磅出炉。其要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

一季度末，是“国五条”细则中给出的地方执行细则出台时间的大限。

大限的倒数第二天，北京落实"国五条"的地方细则出台。这个被称为"国五条"细则升级版的地方新政明确规定，自3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非住房征收20%个税。

与此同时，北京公积金“认房又认贷”政策严格执行。据悉，北京市管公积金以3月25日为节点，国管公积金以3月26日为节点，从此时间节点起，如果购房人卖掉贷款购买的住房，再申请公积金，按2套计算。

然而除了北京之外，其他城市新政细则被疑有“兑水”之嫌。广州、深圳等多个城市都公布了房价控制目标，但新政细则并未提备受关注的20%个人所得税征收细节。

相比严格征收20%个税的政策，房价控制目标留给地方的博弈空间更小，但有效执行的难度更高。有业内人士指出，如果考核和问责机制不建立落实，房价调控目标仍然没有太大的意义。

华远董事长任志强近日在某论坛上表示，“从各种已经出台细则的情况看，基本上就是软磨硬泡。”

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市场篇 楼市成交跌宕起伏 房价涨势难挡

从2012年年底，一轮楼市暖冬行情逐渐袭来，进入2013年1月，尽管历来是楼市淡季，但这并未妨碍房价继续回暖。数据显示，1月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均超过七成，且同比结束连续10个月的下跌转升。多家大型房企在2012年再创销售业绩新高，并对2013年楼市表现出乐观预期。

此背景下，调控新政出手。2月20日国务院公布的新“国五条”开启了2013年房地产调控的大门，在各地尚未出台相应落实细则的情况下，相当一些地方二手房市场出现“抢搭末班车”效应，交易量出现“井喷”。 伴随“国五条”细则的出台大批购房人在“二手房转让按差额计征20%个税”的政策推动下，新房市场也开启了热卖状态。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，3月楼市成交持续向好，除了此前楼市热销的惯性使然，政策主导下的恐慌需求集中释放，无疑是助推楼市频创高位的主要因素。

随着3月的结束，楼市此前一段成交量的狂飙突进也如期告一段落。但市场仅仅在政策初期承受短暂打击，之后迅速走出观望情绪。

以上海为例，相比3月份由“末班车效应”造成的成交天量，上海4、5月两月新房月成交量几乎都遭“腰斩”，但在均价方面，房价涨势难挡，4月上海新房成交量同比仍涨4成。

多项数据表明，近几月房价依旧上升，但涨幅有所缓解。

但值得注意的是，北京、广州、深圳等各地频繁出现抬头迹象，楼市似乎已对传统调控手段有了免疫力。

根据德佑地产市场研究部监控数据，今年5月，上海共计出让经营性地块21幅，相比上月增加10幅，成交金额170亿元，环比上涨41.2%，创今年以来的新高，相当于去年同期的72倍。

上海年内总价“”纪录再被刷新。6月27日，青浦区徐泾镇会展3(02-01)餐饮商办地块以总价47.21亿元被绿地与福建泰坤贸易有限公司联合拍下，折合楼板价8539元每平米，溢价率6.7%。

北京土地市场也颇为热闹。仅5月20日和22日两天的时间，北京便成交了5宗地块，总价超过50亿元。据亚豪机构统计数据显示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗经营性用地实现成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿，赶超去年全年的395亿元。

对于土地市场如此火热的原因，业内人士普遍认为是房地产企业对后市的预期乐观，同时手上并不缺钱。

房价的不断上涨和开发商炽热的拿地热情，业内人士也更为关心下半年的楼市走势。6月20日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在微博上预测称：“下半年楼市总体面，高位盘整，稳中有升，价量齐涨。土地总体面，火中加热。调控总体面，不加码不放松，稳中微调，调中收紧。”

同策咨询研究总监张宏伟认为，目前国内的流动性总体较充裕。即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“潮”。

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“钱荒”来袭 楼市影响几何？

近期由银行间市场资金紧张引起的“钱荒”成为热门话题，跟金融市场关系密切的房地产行业也成为议论的焦点。目前楼市受到“钱荒”影响直接的无疑是房贷业务。国内一些城市传出“暂停首套房贷”、“首套房贷利率提高”等消息。

在惠州也有不少购房者十分关心房贷的问题，记者昨日咨询多家银行获悉，目前惠州各银行的房贷业务正常办理，首套房贷仍旧执行基准利率。不过有不少购房者反映，目前银行贷款放款时间太长，有的要等好几个月。一些银行则称，要等额度下来，对于放款时间不能保证。

首套房贷普遍为基准利率

银行银根紧缩，首先受影响的当然是快速“烧钱”的房地产行业。各大银行为求自保惜钱如命，房贷业务收紧，致使近期的买房贷款受到直接的限制。据相关媒体报道，苏州有银行暂停办理首套房贷利率，广州的多家银行则提高了首套房贷利率，原来多家银行执行的首套房贷利率85折优惠已经不见踪影。

记者昨日以购房者的身份咨询了惠州多家银行的信贷，相关工作人员均表示，目前并没有暂停办理房贷业务，按揭流程都按照正常流程在办理。至于首套房贷的利率，目前执行基准利率，近几个月惠州多家银行一直都在执行基准利率，因此目前房贷利率并没有因为“钱荒”而发生变化。

在惠州本地论坛，有网友发帖称，银行信贷部门称接下来的首套房贷利率有可能上浮10%。记者就此进行了咨询，有银行工作人员称，目前不好判断，一切要等上级的通知。

房贷放款时间难以保证

虽然首套房贷办理没有暂停，而且利率没有上浮，但有不少购房者反映称，放款时间太长。购房者郭先生告诉记者，他两个月前就在银行申请了房贷，等了两个多月一直没有消息，近日他去银行咨询，信贷人员告诉他，6月份已经没有额度了，要等到7月份。

跟郭先生一样，市民黄先生一个月前也申请了房贷，当时银行信贷人员告诉他，一个月内就可以放款，然而一个月时间过去了，黄先生依旧没有收到放款的消息，银行信贷人员只是让他再等等。一些地产中介机构工作人员也反映称，银行“钱荒”直接影响到了按揭的放贷速度，以前办理按揭往往一个月内就可以搞定，现在有不少单已经拖了两三个月了。

记者咨询多家银行的信贷部门也了解到，现在的房贷放款时间难以保证，银行方面难以给贷款者明确的放款时间，一切都要等到上级的贷款额度批下来，才有明确的说法。

房贷难办或抑制部分购房需求

对于目前银行“钱荒”的影响，惠州一些地产业内人士称，贷款办理周期增长，未来还有可能上调房贷利率，加大购房成本，这样会抑制一部分的购房需求，也会减慢开发商资金回笼速度。此外，也会导致针对房企的贷款收紧，会给开发商带来资金压力。

不过对于6月这种尤其突出的银行资金短缺，近日央行声称流动性总量并不短缺，给市场增添了信心。因此也有业界认为不应该夸大“钱荒”对于楼市的影响，是房贷业务往往是银行的业务，没有哪个商业银行会忍心放弃这块肥肉。银行一旦资金流通恢复正常，申请房贷肯定会变得不再困难。

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