在经济增长稳步趋缓的大背景下，房地产市场却再次以“购销两旺”、“量价齐涨”的强劲走势呈现“风景这边独好”的状态。
然而，一如以往，房地产市场的“逆势”表现并不被看好。在采访中，一些就表示，“房地产泡沫的存在及膨胀不利于经济平稳发展。”
实际情况亦是如此。数据显示，今年一季度，社会融资规模净增长6.2万亿元人民币，但名义GDP较上年仅增加了1.1万亿元。显而易见，大量资金需求并非来自实体经济。近日，交行金融研究提供的情况也佐证了这一点———当前信贷需求的增长点落在包括房地产在内的少数细分行业。
在国务院将银行存量资金重新分配到更高效的领域、支持实体经济的要求下，控制房地产等过热领域的信贷投放，调整信贷结构成为银行机构的当务之急。
房地产市场依然“高烧”未退
“国五条”已发布4个多月，北上广深等一线城市落实“国五条”的实施细则出台也有3个月了，但“刚需一族”翘首企盼的房价向下的局面却没有出现。对此，内蒙古银行经济学家苑德军表示，房地产市场“量增价升”的运行态势并未改变。开发商的销售表现依然令人吃惊，一线城市的土地出让价格也创出新高，“”身影频频出现。整个房地产市场仍存在较强的价格上涨预期。
中指研究院近日发布的月度百城房价数据显示，2013年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10258元，环比5月上涨0.77%；在100个城市中，71个城市环比上涨。该研究院同时认为，“自2012年6月以来，中国100个重点监测城市(新建)住宅均价环比已经连续上涨13个月。”
与房地产市场联系为紧密的土地市场表现更为火热。来自市场研究机构的统计数据显示，今年1至6月份，306个城市土地出让金已高达11305亿元，相比去年同期大幅增长60%。其中一线城市的数据为引人注意，今年上半年，北上广深土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%。
中国社科院财贸所博士高广春认为，从房价收入比、房价租金比、空置率等观察房价的指标看，我国的房价泡沫已经到了十分严重的程度。苑德军表示，我国房地产市场的非理性发展和高得离谱的房价，会影响我国经济增长和社会稳定，其挤压实业、掩盖产能过剩、贻误经济转型、抑制消费扩张，同时也在放大金融风险。
提及房地产市场带来的金融风险，有业内人士十分忧虑地向记者表示，房地产是一个高负债行业，大部分企业对银行信贷资金的依赖度较高。这意味着，如房地产泡沫破裂，风险将迅速向银行机构传导。
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国务院:继续稳健货币政策 支持首套自住房需求
上半年十大房企逆市 分析称控房价效果有限
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深圳土地整备会议 今年计划整备18平方公里土地
房地产信贷投放将被压缩
中国农业银行行长张云近期出席陆家嘴论坛时透露，要控制过热的行业和产业，其中就包括房地产贷款。
实际上，此前银行对房地产行业信贷规模的压缩已经取得一定成效。2012年，五大行房地产类贷款全面收紧，贷款规模有所下降。截至2012年末，工行房地产开发贷款余额较2011年末减少了264亿元；农行减少372.63亿元；建行减少33.9亿元；交行、中行的房地产开发贷款比例同比也有不同程度的下降。
中国国际金融研究所研究员李佩迦说，从“盘活存量、用好增量、支持实体经济”的表态来看，意图十分明确，金融必须服务实体经济，同时进一步挤压房地产信贷规模，减少银行资金的流入。
有业内人士提醒，“压缩信贷规模的同时，也要切实堵住银行资金流向房地产行业的通道。”他的理由是，房地产行业是资金密集型领域，对银行资金的依赖十分明确，过去一段时间收缩房地产信贷的力度足以令房企进一步绷紧资金链，甚至逼其以价换量。但实际情况却是房企资金依然充裕。除房地产企业通过海外融资、积极拓展融资渠道外，银行资金加速流入的情况并未改变。
有证据表明，银行信托、理财产品等表外资金终流向的依然是房地产业。高广春分析认为，作为高行业，房地产对银行资金具有吸引力。有银行负责人就曾表示，房地产行业依然是重点支持领域。
“影子银行在向房地产行业源源不断输入资金的同时，也使得房地产行业过度信用扩张隐含的风险越来越高，国内金融体系聚集了巨大的风险。”苑德军称。
李佩迦表示，此次流动性紧张会令银行对表外业务进行调整，房地产行业原有的资金来源渠道会受到挤压。对于房地产企业来说，资金压力将随之而来。一方面，融资成本会大幅增加，倒逼房企寻找例如海外融资等新的、阳光化融资渠道；另一方面，由于资金紧张，房企会加大以价换量的力度。总之，银行业的调整会给房地产行业带来深远影响。
调整信贷结构迫在眉睫
调整已经开始。目前各家银行已开始加大对房地产业中的保障房建设的投入。据工行近日提供的数据显示，自2011年以来，工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行的数据是，截至2012年末，保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，增幅达129．62％；个人住房贷款余额超过1.5万亿元，新增2157．83亿元。
李佩珈认为，“对于房地产市场的信贷支持，也需要‘调结构’，调整的方向是，从房屋供给方来看，应重点支持廉租房、公租房等保障性住房建设以及棚户区改造；从需求方来看，应重点支持满足自住的刚性需求。”
大范围的信贷结构调整已迫在眉睫。6月以来出现的流动性紧张看似来势凶猛，实则是一场资金错配导致的结构性资金紧张。与增速平平的贷款相比，快速膨胀的影子银行将资金源源不断地输送到房地产企业等领域，这也印证了“不是没有钱，而是钱没有出现在正确的地方”的判断。
一些建议，解决这一问题的根本途径就是调结构。在未来宏观经济整体去、调结构的大趋势下，将信贷资源投向战略重点和新兴产业，加大对“三农”、小微企业、保障房建设等实体经济的金融支持，同时严控“两高一剩”行业贷款，积极稳妥退出房地产贷款、地方融资平台贷款等高风险行业。
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：下半年上调首套房贷利率可能性减小
7月5日，国务院发布了《国务院厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，意见提出“积极满足居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、新型消费品以及、旅游等服务消费领域的合理信贷需求”。
6月以来，受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响，部分银行将首套住房贷款利率从基准八五折的优惠上调至九折甚至基准利率，放款速度也有所放缓，对买卖双方预期都产生一定影响。
“首套房没有利率优惠了，而且现在房贷业务做得很少，甚至基本不做了。”工商银行的一客户经理表示。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。
民生银行一工作人员表示，申请房贷整个流程一般需要1个月，现在各家银行都放缓了速度，基本上得1个半月以上。等过了7月，各家银行划分出下半年贷款总规模，住房贷款会有所放松。许多银行明确表示，贷款额度有所收紧，节奏开始放缓，对于房贷暂缓审批放贷，未来一段时间内将会更加惜贷。
链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示，从北京目前的二手房市场来看，90平米以下的成交占比超过六成，本地户籍购房者超过八成，置业的本地刚需占比较大，首套房贷需求旺盛。从本次文件精神看，提出“积极满足”首套房信贷需求，意味着下半年银行跟风上调首套房贷利率的可能性减小，房贷政策将逐渐恢复正常。受国五条政策影响的市场将有望在三季度回归市场正常状态。但楼市除了受到信贷政策的影响外，也要取决于未来整体的金融环境。
在支持首套房贷的同时，意见还提出要“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险”。
2011年房地产开发贷收紧，房企的资金需求部分转向了银行理财产品等渠道，不仅没有达到限制房地产行业融资渠道的目的，反而增加了金融系统风险。“从近期的市场信息来看，有保有压成为规范房地产行业融资是主要思路。”张旭表示，“压”是指规范理财产品等影子银行业务，打压房企的非正常融资渠道。“保”则是对房企的合理融资需求进行疏导，放开IPO，借壳及再融资等直接融资形式。房企的融资能力的分化或会加大。
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