美联姜奇夫：商业地产一手成交兴旺 泡沫论不成立

编者按：经历了按评估价征税政策和年初的新国五条风波之后，深圳2013上半年的商业地产到底是何局面？评估税政策的影响是否还未消散？新国五条的刺激是否让商业地产更上一层楼？现在出手商铺和写字楼是适当的时机吗？带着这些疑问，记者走访了中原地产、世华地产和美联物业的工商铺负责人，从他们专业的角度，分析解读2013上半年的商业地产状况以及预估下半年的市场走势。一起来听听他们是怎么说的……

点击进入专题 搜房网策划--业内大佬畅谈2013深圳商业地产上半场

>>深圳商铺租售<<      >>深圳写字楼<<

采访嘉宾：美联物业深圳工商铺 姜奇夫 总经理

搜房网记者：搜房网深圳商铺网&写字楼网  刘文宇

美联物业深圳工商铺 姜奇夫 总经理

记者：今天很高兴采访到美联物业深圳工商铺的总经理姜奇夫先生，首先请您简单总结一下2013上半年深圳商业地产的概况。与去年对比有没有一些明显的变化？

姜总：今年市场跟去年对比，没有太大的变化，二手市场方面还有评估税的影响，市场还没有完全消化，所以二手成交量还不是活跃，现在我们公司主要的业绩都是来源于一手，一手发展商联合代理的项目。

记者：众多房企争相布局商业地产，有的是主动出击、有的是不得已而为之，您怎么看待住宅与商业地产的关系？

姜总：以住宅底商来说，他承接着住宅客户便利的商家来租用，这种物业在市场上并不是多，而且现在很多开发商都是持有不卖的，偶尔有一些拿出来卖，或者是整个批量卖给公司，所以上半年跟去年相比，公司买的房源比较多一点，批量成交，一排商铺全部买断，有些开发商急需要资金周转，或者对商铺的运营没有多的经验，所以他就直接卖给公司之类的大客户，客户买断，自己持有，然后在恰当的时机拿到市场上销售。（记者：很多公司预见到这些物业未来在成长性上有很大的空间，所以现在就趁早出手买断这些物业，靠后期的运营和租金就可以获得很高的了。）对，租金，还有这些物业的价格还是有上涨的空间的，而且公司操作这些项目比有些开发商更有经验，可能卖的比开发商要好。

记者：深圳作为一线城市，经过这十几年的发展，深圳商业地产具有哪些特性？其中是否存在泡沫？尤其是罗湖东门这边的商铺可谓。

姜总：泡沫暂时还看不到，毕竟租金还是一度在上涨，消费力也不错，客户手上的资金比较多，产品也比较单一，什么项目都没有比在不动产更稳定的了，而且现在通货膨胀一度在加剧，很多客户手里有资金都急着用出去，不用出去很快就贬值了，毕竟银行利息也不高。再加上住宅限购限贷，所以大批量的都转到商业这一块了。写字楼现在也很多自用买家。

（记者：深圳的商业地产在地域上有没有差异？比如在罗湖和在龙岗的区别，新兴商圈是否已经热起来了？）

姜总：深圳的商业地产其实一直在持续的升温，关内和关外的客户群不同，而且还要看政府整体的规划，有没有大的开发商进驻，买关内热门商圈的买家和买关外的买家是两种买家，经过这些年的积淀，深圳固定有一批客户喜欢买新的物业，就是暂时没什么人流的地方，因为他们以前尝到甜头了，比方说以前买海岸城、龙华的，这些地方以前都很荒凉，周围什么都没有，经过了这几年的发展现在都成熟起来了，海岸城以前卖3万，现在涨到30、40万，这种的就相当高。买东门商铺的商家则追求稳定，新兴如果以后规划不好是存在一定风险的。但是事实证明，无论是买关内还是关外，这些都实现了利润的增长，利益还是很可观，虽然前几年可能没有租金，但是后期的价格升幅比较大。未来深圳的工商铺还有上涨的空间。

相关阅读：

李嘉诚出售百佳拟撤离香港市场 发力海外布局

深圳下半年购物集中开业 预计商铺租金将下滑

深圳前海土地“暗战”集团百亿拿地或存压力

商业地产陷空置率泥潭 “傍大款”能否摆脱困境

深圳旧改项目再添新丁 签约汤坑城市更新项目

点击进入专题 搜房网策划--业内大佬畅谈2013深圳商业地产上半场

记者：请简单分析商铺和写字楼各自的特点，给者一些实用的专业建议。

姜总：商铺的价格弹性比较大，很难定价，写字楼价格的可比性比较强，很容易就知道市场价是多少，因为他是一栋楼或者的几栋楼，无论还是乙级，都有市场价在那里，比如这栋楼的成交价是3万5，那就是以3万5为标杆了，租金是多少钱，都很透明，都能查得到，写字楼的价格比较容易对比，商铺的价格很难对比，同一排的铺，铺、一个铺或者中间的铺，不同的位置价格可能相差一两倍。商铺的很高，但是写字楼就比较平稳。

记者：深圳写字楼还是有很大的空间？

姜总：是的，写字楼现在很有价值，租金在升，空置率则跌到很低的位置，而且现在很容易，深圳香港，内地的企业、国外的企业，香港的企业都在深圳发展，而且当地人的创业激情比较浓厚，因此写字楼需求量大。另外，深圳关内的很多厂房已经改成写字楼出售或出租，未来这些厂房旧改的话，会有很大批量的租客，目前写字楼的供应量都不是很够用。比如你的公司要扩张，在罗湖，以前300平米的室现在要扩张到800平米，可能面临找不到楼的局面。空置率低，很多企业找不到合适的就搬到新区去，新区写字楼招租的量比较大。写字楼比较稳定也比较可观。

记者：深圳商业地产与香港商业地产之间的差距。在规范性和完善度方面还存在哪些不足？

姜总：香港市场比较自由，在和产权方面都是，基本上没有什么控制，举个简单的例子，香港业主买过来的商铺可以随便切割，分成几个铺都可以，但是我们这边就面临着很大困难，甚至国土局会不给分证，香港业主买了1000米的商铺，他可以分成10间、20间、30间的小铺都可以，但我们这边就比较不透明，分证方面还是存在很大困难。整体来说，深圳的市场成熟度在渐渐向香港。香港是一个自由市场，全球的人都可以去，但是深圳不可以，深圳有限外令，香港人都买不到深圳的商铺，政府在监控，避免太多热钱流入，如果把限外令放开，深圳商铺的价格还会涨。长远来看，深圳的商业地产发展很健康，有租金，空置率低，而且客多，不存在你想卖没人接手的情况，只要价格适当都能找到买家，像其他城市面临着你想卖找不到买家，客不活跃，而且深圳可售的商铺和写字楼都比较多，发展商出售的物业比较多，其他一线城市则是持有的比较多，卖的少，上海南京路就没有铺卖，北京井也是没有铺卖，深圳东门也好，华强北也好，都有铺卖，这个就是差距了。市场活跃，再加上深圳的发展商自持物业比较少，近两年才开始有部分持有。以前我们觉得南山市场的泡沫比较大，前十年的时候，南山到处都是住宅，住宅下面都是商铺，当时开发商全部卖了，感觉南山的人气不够，但是现在来看，这些商铺全都了。

记者：网络营销渐成趋势，您怎么看网络营销与商业地产之间的关系？

姜总：我感觉两者未来还是有很大的合作空间的，现在我们也在摸索和探讨，但是肯定会继续使用网络营销工具，以后应该也会成为主流趋势。

记者：2013下半年已经启程，关于深圳商业地产市场的走势您有什么看法？

姜总：今年下半年的市场应该是稳中有升，甚至明年也会保持上涨的势头，价格肯定不会下跌，因为持有商用物业的业主是有实力的，在没有找到比商业更好的产品的时候，他们是不会转移阵地的。目前来看，暂时没有比商业更好的产品了，当然这里排除了一些高风险高的项目。中国的者大都是比较稳健的，尤其是广东人有经商的传统，可能前期是租商铺，到期以后业主会涨租或者不续约，所以他们赚了钱以后都想自己买商铺做业主，这种传统理念根深蒂固，很难消除的。现在很多香港人有意向来深圳，虽然目前政策没有放开，但是这不可能永远不放开，如果一旦放开了，那深圳的物业就更具有价值。现在是处于大家都持有不卖的状况，因为租金很可观，而且物业有，总比放在银行好。现在如果在龙岗个商铺，前期可能没有租金收入，但随着那个规划，5年或10年以后，租金的可能达到十个点，而且售价比当时可能翻了一、两倍，甚至可能翻十倍，像海岸城，相对当时入伙的价格，已经翻了十几倍了，这是一个很好的例子，当时谁敢买啊，在短短几年间价格就迅速上涨，周边的写字楼配套都完善起来了，海岸城已经是成熟的商圈了。

记者：感谢姜总接受我们搜房网的采访！也衷心祝愿美联物业继续在深圳市场大展拳脚。

相关阅读：

李嘉诚出售百佳拟撤离香港市场 发力海外布局

深圳下半年购物集中开业 预计商铺租金将下滑

深圳前海土地“暗战”集团百亿拿地或存压力

商业地产陷空置率泥潭 “傍大款”能否摆脱困境

深圳旧改项目再添新丁 签约汤坑城市更新项目