中原何世胜：深圳成交量 商铺买卖很活跃

编者按：经历了按评估价征税政策和年初的新国五条风波之后，深圳2013上半年的商业地产到底是何局面？评估税政策的影响是否还未消散？新国五条的刺激是否让商业地产更上一层楼？现在出手商铺和写字楼是适当的时机吗？带着这些疑问，记者走访了中原地产、世华地产和美联物业的工商铺负责人，从他们专业的角度，分析解读2013上半年的商业地产状况以及预估下半年的市场走势。一起来听听他们是怎么说的……

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采访嘉宾：中原地产深圳工商铺部 何世胜 董事总经理

搜房网记者：搜房网深圳商铺网&写字楼网  刘文宇

 
中原地产深圳工商铺部 何世胜 董事总经理

记者：何总您好！请您分析一下这半年来深圳商业地产的现状？与2012年对比，有何异同？是否有相关的数据分析？

何总：首先我想谈谈去年10月份评估税的影响，还有今年三月出台的“新国五条”，我们整个商业地产在去年9月的成交是旺的，今年住宅也是4月份旺，4月政策出台以后就很惨淡了。对于商业来说，更惨的是评估税出台以后，那些评估的税费国土局也不是搞得很清楚，以前住宅的评估税大概是一年到两年以后才评一次价格，但现在国土局对商业地产不知道为什么，隔一两个月就换，我们很多客户都是今天查完税，改天去过户，税费又不一样了，税费太复杂了，而且各个地方都不一样，整个商业地产的二手交易其实并不太好，但是很多住宅的客户因为卖了住宅，有钱在手，他可以商业，其中以商铺为多，因此现在一手的商铺买卖很火，二手商铺评估价和原价差不多的，交易量也不少，整个市场旺的是商铺，写字楼还是一般般，挺惨淡的，过户的数量整个深圳市一个月不到100套，光中原就有几百人在做写字楼，几个人才能做一套，这还是以市场占有率来计算，很难生存。去年一手写字楼有一些开发商需要套取现金，有优惠，所以卖得很好，今年上半年以来一手写字楼比较少，7月以来有一些优惠政策促进成交，但是整体的成交量还是比去年少。评估税的影响到现在还是没有消散的，主要是国土局的税费计算变来变去，在交易的过程中产生不少的麻烦，间接也导致了二手市场的不兴旺，大家都觉得一手的手续比较简单。

记者：除了这个税费问题，市场本身的需求和购买意愿强烈吗？

何总：其实挺强的，这几个月有不少公司想买商铺，一出货就有不少人去看，大家其实都很看好未来深圳整体的发展。新国五条出来以后，可能会令住宅市场相对稳定一下，但是商业地产目前其实还没有这么多的政策限制，尤其是租金和空置率没有大幅的改变，个别地区还在往上涨，所以一些人买铺的意愿还是很强烈。按照以前的经验来看，三年前买了一个写字楼和三年前买了一个商铺，商铺的涨幅肯定远远高于写字楼，所以导致很多人还是很有兴趣。他买来等也比在银行放着强，买个商铺放在那里，放个十年八年也是肯定赚钱的。一手和二手对比，大家总是先看一手，如果二手有很好的铺，比如说东门那里旺的位置从来没有放出来的，一旦放盘也有不少人买。总的来说，今年上半年深圳商业地产的现状与去年相比，相对比较平稳，没有大起大落。

记者：现在有不少开发商都在布局商业地产，而住宅的各项政策也总是会影响商业，您怎么看待住宅与商业地产的关系？

何总：政府通常都会要求每块地都有一定比例的商业份额，但是比例是多少，还要看发展商是希望持有还是出售。有些大规模的房地产公司会开发大体量的综合体，包括了住宅、、酒店、大型商场，可能达到5万平米的shopping mall，他们会主动的思考怎么做商业地产，以便更好的落实大社区的配套设施。否则他单独买住宅，没有配套的话，出售的价格不一定会。像这种大型综合体，开发商都是主动出击的，他们自己持有的比例可能超过50%，这就需要自己的经营团队去管理，会花大力气去做相关事宜。另一方面，有些地产大佬比如万科是公开表示做商业地产是不得已，如果是小规模的开发公司，可能就没有这种想法了，住宅项目可能只有几万平米，下面是小区的街铺，很少发展商会持有这种小区街铺的，基本都会卖掉，在这种前提下，开发商的精力都集中在住宅上，商铺的规划不会太好。

记者：经过这十几年的发展，深圳商业地产具有哪些特性？它的成熟度怎么样？其中是否存在泡沫？

何总：深圳是移民城市，比较，80%-90%的物业都是买卖的，这就是和其他一线城市的区别，北京和上海的物业很多都是发展商自己持有，深圳的市场上物业的零售买卖是灵活的，而且交易数量远远高于其他城市，我估计北京、上海等几个城市的成交量加起来不及深圳大，深圳每年商业地产买卖大概在6000-7000套左右。深圳可以算是一个自由市场，想买或者想卖，都可以自己做主，不像有些城市，一铺养三代的观念根深蒂固，很少有二手放盘的，都是手。在经营管理方面，深圳做的还不够好，由于很多物业都售卖出去了，我们常说的购物有金光华、万象城、KK mall、海岸城、宝能太古城等，但都不是很有特色，原来的中信广场也因为经营不善面临整改。在这方面深圳跟香港就有比较大的差距，香港的大型商场都是发展商自己经营的，都比较有特色。

记者：深圳商业地产与香港商业地产之间的差距。在规范性和完善度方面还存在哪些不足？

何总：从交易过程上来说，在香港，无论是业主还是中介，都很清楚要缴纳多少税费，但在深圳这么多年来，税费问题从来没办法算清楚，关内和关外、保税区和保税区外，税费都是不一样的，成交的时候比较复杂，有些商铺的产权用途是住宅，有些是厂房，还有些是宿舍，去评税的时候就比较麻烦。在制度的规范性和完善度方面，跟香港比，确实还有很大的一段距离。如果以后有一套物业放出来，中介公司都知道怎么计算税费，那才算是制度的完善。这就是目前中国的国情决定的，房产税、遗产税等各种税费品目繁多，比较混乱。

记者：简单分析商铺和写字楼各自的特点，给者一些实用的专业建议。

何总：在我看来，商铺未来的价值远远高于写字楼，因为它有无限的增长空间，随着的成熟和周边配套的完善，商铺的价值会有很大的增长，写字楼则是相对稳定的，但它的也高，大多数租用写字楼的都是企业，不太可能存在拖欠租金等问题，位于繁华地段的商铺大概是2-3厘，但是同的写字楼基本是5-6厘，甚至有些能达到8-9厘。所以如果是保守型的者，不想太麻烦的，写字楼会比较适合他们。就价格来说，有些小面积写字楼，总价才一两百万，小商铺也有这个价位的，不过位置会比较偏一点，但是一两百万的写字楼在罗湖、福田等核心区域都有，其发展的稳定性会比较强。如果三年后想把物业出售，相对来说，写字楼会比较容易出手，毕竟在核心区域，但是较远处的商铺要等5、6年才能逐渐成熟起来，三年后出手的话很难盈利。

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记者：现在关外有不少新兴的商圈在崛起，作为一个刚入门的者，适合在关内的成熟商圈还是在关外的新兴商圈呢？

何总：这首先要看者手头的资金有多少，毕竟在深圳市区内的成熟商铺买铺可能需要一千万的金额，门槛比较高。如果资金充裕，肯定是这些旺的地方，因为这些地方未来必将会越来越旺，香港的旺角，以前是一百万一平米，现在是五百万一平米，商铺的价值都是往上走的，深圳的东门以后也会涨到一百万、一百五十万一平米的地步。而且这些成熟商圈人流密度高，不用担心商铺出租问题。但是关外的新兴则不同，可能两、三百万的商铺也不错，而且当地的居民也不少，从长远来看，在关外多买几个小铺，以后的也相当可观。随着未来的发展，关内的人口是饱和的，关外则不同，随着关外人口的增多，商铺会越来越值钱，而且关内关外的概念越来越淡薄了，向周边发展是趋势。

中原地产深圳工商铺部 何世胜 董事总经理

记者：我们选择物业的时候，如何判断其优劣？

何总：如果是新住宅区的底商，一般很难判断，因为周边的配套都还没完善，但是可以根据是否有、交通是否便捷等因素来判断。商铺的价值不仅取决于大环境，也受小环境影响，租给水果商和租给服饰商，可以是两种价格，只要用心经营商铺，你是可以改变它的价值的。一间大商铺隔成两个小铺，单价低一点，但是总价可以高一点，或者一层隔成两层，实用率200%，租金也可以高一点。商铺是可以改造的，写字楼则不能，像我这里106元/平米/月的写字楼，下大雨有一点点漏水，我也拿它没办法。写字楼稳妥一点，能难，但是肯定不会贬值，而且空置率低，租金稳定。

记者：现在电商成为了人们生活中不可或缺的一部分，商业地产的网络营销也日渐成型，面对着网友人数不断增多的现状，商业地产如何与网络更好的结合起来？

何总：商业地产和网络营销的结合肯定是发展趋势，从我们接触的客户来看，以前大多是上了年纪的者，他很有经验才会买卖商业地产，但这几年情况有所改变，不少富二代也在，30岁不到的年轻人买了2亿的物业，他们很享受网络生活，我们同事与他们沟通也是通过微信等渠道，不像以前只能打电话，很多沟通现在都借助网络来完成。所以现在想把市场做大的话，肯定也要通过网络，例如通过搜房网的搜房帮，能带来不少的客源。大家都希望先在网上查询资料，然后才做出判断和决定。例如中原地产在香港的成交记录以及和香港政府合作完成的中原地图，令香港居民可以很便捷的查到的相关物业的价格、成交记录、周边配套等。这就是好的工具。网络的帮助对商铺和写字楼来说也有区别，写字楼的查询相对会多一些，因为很多都是企业行为，需要查阅资料来完成报告。而商铺的交易大多是个人行为，更多的依赖熟悉的中介或者自己的眼光来判断商铺的价值。未来网络对写字楼的影响会更大，可能有80%-90%的人没有网络就没法做生意了，但是商铺还需要一些时间。如果未来网络提供相关的商铺比对功能、数据库更真实完善、更有系统性的话，那就更好了。

记者：，请您预估一下2013下半年商业地产的市场走势。

何总：我估计下半年应该还不错，比上半年好一点，主要原因还是政府对住宅的调控没有放松，限购限贷的政策对刚需的影响还是很大，从我们中原地产7月份的数据来看，住宅的步伐明显放慢，但是工商铺的成交并没有随之放慢，按照常规可能两、三个月之后影响才会浮现。不少客还是会转移到商业地产，加上总体的经济形势不错，租金、空置率等各项指标都不错。电商虽然对实体店铺有冲击，但是只影响了家电行业，服务行业和餐饮行业完全没有受到影响，而且还在增长，这个也导致商铺的零售租金还在上涨，整体市场没有受到影响，反而有更多人愿意在商业。当然下半年希望上涨30%、50%，这肯定不可能，成交量也不会有很大的浮动，有可能上涨5%-10%的成交量。目前来看，深圳市场的发展形势还是很健康的，写字楼整体的空置率还是很低，某些区域不到5%，某些区域不到10%，就算是供应量的罗湖，空置率也在15%以下，以国际标准来说，10%以下的空置率都是很正常的，香港是在5%以下。由于刚需的原因，小户型的业主都是买来自住的，人流逐渐增多，商铺的生意也不错。反而豪宅区会受到一些影响，一般生活类型的商铺不好做，走路线的商铺比较适合。无论是哪种商铺，情况都比较乐观。如果危险信号发出来了，租金下调、空置率升高，就危险了，会导致整体成交下跌，当然中间还有一个观察期。商业地产和住宅的不同是，市场一旦不好，业主不愿意减价，买家不愿意追价，中间的观察期可能长达一至两年，住宅就不同，只要政策一改变，马上有人愿意减价或者追价。在07年的高峰过后，08年的成交量下跌了70%，但是价格没有下跌70%，某些物业价格下跌了20%，某些物业甚至是上涨。只要不心急，商业地产是很稳妥的，相对比住宅长线一点。评估税政策如果是稳定的话，半年到一年的时间市场就可以消化了，但是政策一直变化的话，就很难预计了。

记者：感谢何总与我们分享这么多专业的见解，也希望中原地产工商铺继续发挥业内领头作用，在深圳市场上有更多收获。

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