石：北京上海房价难降 三四线城市楼市泡沫大

原创楼市品牌栏目专题亮相：深圳地产第8天：期（鸡叫开盘）

作为中国房地产企业的，从来低调且谨言慎行的万科董事长石日前抛出了楼市泡沫论，在他看来，中国楼市不仅有泡沫而且泡沫很大。但是短期内不会破裂，尤其是一线城市房价更是不会下降。而此言论一出也引发业内人士的同声附和。

万科董事长 石

事件“北京上海房价不会下降”

“中国房地产市场有没有泡沫？我说是有泡沫的，而且泡沫不轻。”6月6日，在上海举行的第二届城市土地学会亚太地区峰会上，万科董事长石重申“中国楼市存在泡沫”的观点。不过，他强调，短期内泡沫不太可能破裂，尤其是北京和上海等特大城市的房价不会下降。

在会议上，石展示的PPT中，列举了一些中国楼市“鬼城”的案例。包括西南地区的一个省会城市，周边有一大片住宅建好了却没有人住。内蒙古康巴什，原来为鄂尔多斯煤矿主和100万煤矿工人建造的住宅，至今仍空空如也。不过，石强调，存在“鬼城”，并不意味着中国楼市的泡沫就会马上破裂。尤其是京沪穗深四大一线城市。

在他看来，大城市的明显。“京沪穗深不仅是的政治、经济和就业，也集聚了为丰富的、医疗资源。同时，这些城市相对公平开放的社会环境，带动了刚性需求和房价的理性提升。”石援引数据称，北京、上海两个城市的人口仅占人口的2%，但拥有30%的“211”大学，11%的三甲医院数量和43%的轨道交通里程，而部分三、四线城市基本没有公共资源，由于规划超前、基建过度，楼市遭遇泡沫风险。

原因 供需失衡

“中国的房地产实际情况是：需求不均衡、存量不均衡、供给不均衡。”中原地产市场研究总监张大伟表示， 很多人说中国的情况不能用普通经济学解释。 的确，中国目前的房价大部分是因为信贷支撑导致，事实上严重透支了购房的未来支付能力。

所以目前来看，虽然一、二线城市房价，但因为一、二线城市的资源向心力强，需求集中，资产价格体现的是高收入人群收入，所以短期看破灭的可能性很小。 反而是三、四线城市，因为没有产业支撑，收入涨幅低于房价涨幅，房价出现局部破灭的可能性越来越大。

“整体来看，中国经济的转型是必须要抑制房价上涨幅度，只有房价上涨被抑制，才可能引导资金转移到实体经济。只有房地产、过度依赖房地产的经济必然是泡沫经济，破灭是迟早的事。”张大伟认为，但从中国经济发展的角度看，我们不希望见到泡沫破灭。 从目前中国经济良性发展的角度看，支撑之前房价上涨的大规模信贷投放已经不可持续。所以房价涨幅放缓也已经成为必然。

房地产泡沫事实存在：房价收入比、房价租售比，是判断房地产价格是否合理的2个重要指标。在目前中国大部分城市这两个指标均明显超过国际惯例。 国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

按照北京五环外一套正常的90平方米两居室计算，总价均高于250万。而北京中等收入家庭按照年收入15万计算，支付这种房屋需要16年以上。而且因为价格过高，国内还需要考虑多年的利息支出，各地平均房价收入比均超过20倍。

对于租售比，一般而言，国际标准的房产租售比为1:100—1：200，被称为国际租售比警戒线。而在北京等一线城市租售比已经突破了1:500。也就是年率不足2%，甚至低于银行定存利率。 整体来说，现在的房价收入比都超过了12倍，而租售比也都超过了1:400。这些已经是明显的泡沫表现。

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8月23日~25日，亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会将在合肥召开。预计将有100多位企业家参会，目前已确定的近70位。

本届亚布力夏季高峰会的关键词是“行动力”。论坛官方网站发布的邀请函中强调，本届峰会致力于将“行动力”打造为体制内外共享的核心理念。在安徽共议“行动力与中国改革”，也包含了向实现包产到户的行动力和勇气的致敬。

记者了解到，本届论坛大腕云集。格力电器董事长兼总裁董明珠、支付宝总裁井贤栋、黑石集团大中华区主席梁锦松、当当网董事长俞渝、TCL集团创办人兼主席李东生、壹基金创始人 等各界名流均将到会。主题论坛也是精彩纷呈。在8月24日上午的开幕论坛上，万科集团董事长石、泰康人寿保险董事长兼CEO陈东升、汇源集团董事长朱新礼、保利集团总经理张振高等大腕将出席论道。当天下午，华远地产董事长任志强、万通控股董事长冯仑、绿地集团董事长兼总裁张玉良、中坤集团董事长黄怒波等十多名房产大佬将畅谈楼市调控。

“钱荒”问题近来备受关注。本次论坛上，德意志银行亚太区银行执行主席蔡洪平、中国证券基金业协会副会长范勇宏、云锋基金发起人及主席虞锋等10多名金融，将从钱荒透视“克强经济学”的梗概，这有助于理解未来10年政府的经济举措。

本届在安徽举办的论坛，还为徽商量身定制了一个“思想互动空间”：“徽商的过去、现在与未来”。记者在官方公布的名单中发现，已有科大讯飞公司董事长刘庆峰、安徽华茂集团董事长詹灵芝、南翔万商集团董事局主席余渐富等徽商确定出席该分论坛。