马红漫：房产税应该尽快以“本来面目”示人

房产税扩围的“主流路径”浮出水面。杭州市政府上报方案，将采用对增量房屋征收房产税的模式，以家庭为单位划定人均60平方米的免征面积，税率根据住房性质分为4%。和8%。两档。

作为房产税试点扩容的样板，杭州方案备受关注。遗憾的是，虽然征税力度较以往试点有所收紧，但仍未摆脱增量征收的窠臼，短期内房产税尚难真正实至名归。对此，有关部门当积极着手完备各项基础性工作，推动房产税的调节作用尽早彰显。

近年来，房价在日渐趋紧的调控声中攀涨，给广大住房刚需带来沉重的经济压力。而从目前打击楼市投机的着眼点看，包括限贷限购等利器皆围绕交易环节而来。在楼市供求矛盾未有实质性扭转之前，这些遏制房价飙长的措施难免会陷入“强弩之末”的尴尬之中。恰因此，建立楼市调控长效机制、利用房产税等市场化工具激活存量房源就成为未来调控向保有环节转型的重要方向。

需要提及的是，我国房产税虽已在上海、重庆两地破题，但仅对增量房超额部分征收、税率总体偏低等特征明显，已有试点尚未体现出对投机行为的震慑力。故而，业界对未来房产税扩容改革颇为关注，而率先出炉的杭州方案则被视为下一批试点的重要标杆。

不可否认，杭州方案虽与上海试点较为类似，但却在人均免征面积的划定和认定上开始涉及“存量”，且总体税率设计也较后者有所提高，预示了未来房产税征税模式趋紧的特征。然而，值得一提的是，扩容方案总体上秉持了增量征收的框架，以至于房产税仍难以摆脱“温柔一刀”的市场形象。这意味着，投机者只要按兵不动，“前科”便可既往不咎。与此同时，一些改善型刚需反而可能因触碰到免征面积红线而成为纳税对象。可见，这种选择性征税可能导致房产税的公平性受到折损。而海外经验表明，房产税如果要发挥效应，就必须对各种户型以及增量存量一视同仁。

当然，房产税选择增量征收方式破茧而出是有其客观背景的。一方面，将增量房源设定为征税发力对象可以避免与既得利益者正面冲突，加速房产税试点的扩容速度；另一方面，国内经济增速已出现减缓迹象，而房产税开征初期必然会抑制楼市交投、触动土地财政利益，这是地方政府所不乐见的，而增量征收所形成的市场冲击则较为柔性，易于被试点地方所接纳。应当指出的是，以增量征收为重要特征的试点过渡期应尽早结束，有关部门当以民生为重，加快城市个人住房信息联网工作、提高商品房确权与估值效率，以此为房产税尽早向房源公平征收、优化市场供求结构奠定扎实的基础。 马红漫 (经济学博士财经评论员)

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认为房地产调控政策走向可期

中共政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”这是否意味着调控方向的转变？对此，中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚认为，从当前经济形势和此前决策层释放的改革信号来看，未来房地产调控政策走向至少有两点可期。

胡志刚认为，首先，一线城市房价上涨动力仍然强劲，但与过去相比，对房价上涨的容忍度提高，不轻易出手。从各种经济改革迹象来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向。这从近期掀起的地方债审计风暴中可见端倪，摸清“家底”，对症下药，终还是要通过进行新型城镇化的投融资机制改革，实现地方政府财权、事权的相互匹配，彻底走出土地财政的泡沫化阴影。在此改革大背景下，房地产有望回归行业本来面目，走向由市场规律主导的房地产市场平稳健康发展。

其次，就房地产调控手段的取舍和出手时间来看，如果套用宏观调控的“上限”、“下限”来解读房地产调控政策走向，住房价格泡沫和居民住房支付能力的“上下限”就是“第三只手”出手的依据和指向。围绕这两个目标的税收改革、基本住房保障条例等都将适时出台，为建立房地产发展长效机制做深层次的铺垫。