深圳小产权房大行其道 “解禁”成民心所向！

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提起小产权房，几乎的人都觉得这是一个神秘的、价格低廉的、充满风险的房地产市场产物。有人认为尽管没有小产权房“名分”，但在客观上扩大商品房的市场供应，缓解供不应求的紧张局面。

“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。

但也有一部分人认为小产权房是不该存在的“怪胎”，必须坚决清理掉。

深圳小产权房大行其道 解禁成民心所向。

一石激起千层浪，当我国财经评论家、财经专栏作家叶檀公开表示“小产权房就该清理”的观点之后，支持声、反对声不绝于耳。

当然提出这些观点的多是，究竟作为普通购房者他们是否赞成清理小产权房呢?

媒体以此为话题开展调查。经过几周的调查，截止记者发稿前已经有数千人参与讨论。通过对数据分析显示，八成人会购买小产权房。面对小产权房的风险，近一半受访者认为怕被回收。

或许有影响 但难阻小产权房继续出现

有提出小产权房是对现有房地产体制的颠覆，扰乱了市场正常购买行为。参与调查的人员对此观点明显呈三种态度。分别有三成左右的人认为小产权房对市场有影响、完全没有影响、有一点影响。但是几乎的人都认为小产权房还会继续出现。

近年来，由于深圳可出让住宅土地越来越少，房地产市场的供应远远不能满足市场需求，房价连年攀升。而肩负房屋供应稳定作用的住房保障体系，却尚未建立。

而层出不穷的小产权房就像是“正规军”之外的一支“地方武装”，为城市的正统房地产市场注入新的选择。

解决了众多无法购买商品房的购房者的置业难题。同时由于地段好、价格低等自身的确在深圳市场极有吸引力。

随着城市更新旧改项目的不断深入，不管是小产权房的开发商还是有意购买小产权房的市民，都已经开始“跃跃欲试”。

商品房价格太高 明知山有虎偏向虎山行

众所 ，小产权房面临四大风险，一是没有房产证、二是质量难保证、三是拆迁难补偿、四是遗赠也麻烦。

记者调查发现，六成人士认为商品房价格太高是导致小产权房出现的主要原因。八成人明知有风险却“偏向虎山行”表示会购买小产权房。近一半的受访者表示担心的其实不是市场认可度而是担心会被回收。

此外，深圳房地产市场一直有高价、低价两种房源存在，高价是别墅豪宅和一手商品房，低价的是政府保障房和小产权房。小产权房虽然不能提供红本保障，但是并不影响交易，在原特区外业务量尤其大。由政府提供的保障房虽然“名分”具备，但无论是地段还是配套设施都不及小产权房有竞争力。因此这也是导致深圳楼市小产权房频出的另一原因。 

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解禁小产权房是民心所向

令记者感到意外的是此次参与调查的网友，有六成购买了小产权房。购买非小产权房的比例仅为41%。尽管小产权房合法化会面临许多难题，但同样有近六成的网友认为其转正是存在可能性的，小产权房合法化是迟早的事。

曾有业内提出小产权房必然合法化的六大理由。一、小产权房价格。二、小产权房有助于拉低房价。三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。五、时代发展会为小产权解禁提供可能。六、小产权房深层次上并不与法律法规冲突。

同时国土部土地咨询研究的一位表示，国土部已经开始考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用权流转。或许这些有利于购买小产权的政策真的能成为其“转正”的钥匙。毕竟解禁小产权房是民心所向! 

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【相关】房地产泡沫是经济隐患 可开放小产权房

改革开放以来，中国城镇住宅建设成就巨大。1992年商品房销售面积为4289万平方米，2010年达到104764万平方米，在保障居者有其屋的小康社会建设方面起到为基础的作用。

就目前来看，按照国际标准是人均标准，中国房地产业仍有很大发展。

首先，各国人均GDP从800美元到1.3万美元成长区间，住房消费持续发展。中国2012年是5000美元，收入增长还有很大空间;我国城镇居民人均住房建筑面积22平方米，2020年达到30─35平方米，住房升级也产生后续需求;平均城市化水平50％，发达国家75％。中国2002—2011年城镇化率年提高1.35个百分点， 达到51%，但是有户口的只占35%。未来10年继续城镇化，每年新增城镇人口2000万，新增消费2.8万亿元，6.5万亿元，城市化贡献率占GDP 增加值2.71个百分点。农村还有3亿亩宅基地，占国土1.75%，而城市建成区只占国土0.71%，如果进入市场化，将产生巨大的级差地租。

然而，不容忽视的是，房地产业在暴利刺激下迅速发展已有12年，投机旺盛，不顾成本，房价涨幅过大，拉动地方财政，银行贷款和产业链条过度膨胀，并形成利益集团，绑架了中国经济。

造成房地产泡沫与政府控制失效的原因主要有以下几个方面。

首先是经济的超高速增长。2000年以来的中国经济高速增长，可能不限于国家统计局正式公布的数字（年增10%），如果考虑到钢产量从1亿吨猛增到6.8亿吨，那么平均年增长率可能在13%左右，年份如2005年可能达到15%。以钢铁水泥运输电力为代表的传统产业，必定出现巨大产能过剩。其中一部分就是在房地产投机需求下拉动起来的。

其次，地方财政收入高度依赖房地产业。2001—2003年土地出让金9100多亿元，占同期地方财政收入的35%。2004年5894亿元，占地方财政总收入47%。2005年5505亿元。2006年季度3000亿元，占地方财政收入的50%。2009年出让金15000亿元，70个大中城市土地出让金10836亿元，同比增140%。1999年至2011年的13年间，土地出让收入总额约12.75万亿元，年均1万亿元。2012年，房地产销售额6.4万亿元。在税收方面，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地税2719亿元，缴税合计11000亿元，加上土地出让收入28517亿元，合计近4万亿元，占地方政府收入的60%左右。

第三，房地产利益集团的垄断。由地方政府、银行和房地产公司共同组成的利益集团。地方政府要财政收入，房地产公司除暴利外，还有各个环节的回扣。房地产公司自有资金的80%来自于银行贷款。商业银行有巨大存贷差，国际住房抵押贷款违约率低于万分之二，安全性高。 2012年房贷余额120000亿元，利息8400亿元。抵押折扣率70%，如房价跌30%，就意味着银行抵押贷款整体亏损。目前实际存在的银行互保，国家财政承担总体风险的机制，大大掩盖了危机因素的存在，一直在维护其高价格。

第四，金融市场的非均衡性。西方经济学假设市场经济自动达到均衡，是以商品数量与价格间“负反馈”为基础，数量供不应求则价格上升，价格上升则限制需求扩大供给；供大于求则价格下降，扩大需求限制供给；实际金融市场由于垄断和预期的作用，往往出现“正反馈”，即追涨杀跌，从而造成泡沫经济高涨并且崩溃。这说明国家宏观调控是必要的，但有时也无能为力。泡沫经济似乎必定要形成并且崩溃。

，人民币预期。房价高涨，实际与未来土地供求没有大关系，从金融角度来看，未来土地供求关系即使紧张，已反映在目前高昂的房价之中。造成房价一再上升的原因，除去地方税费的成本推动，就是宽松货币政策和货币预期造成。一旦人民币变为贬值预期，加上长期政策的累积作用，或者其他矛盾的激化，随时有可能造成房地产泡沫的崩溃，没有预兆。拐点，总是在绝大多数人错判时到来，而且，不把中产剥夺一下子，房价也不会跌。

因此，必须继续控制大城市房价上升。可以采取以下措施：政府机构外迁，在建设小户型商品房，开放小产权允许单位和个人自建住宅，允许郊区农民在宅基地上盖房出租，政府负责改善交通。这几年工资必定大涨，可增加一部分购买力。但这些措施都不能从根本上消除房地产泡沫。因此要做好房地产崩盘的应急准备，防止金融危机扩散，并尽量减少其不良后果。

总之，天下没有只涨不跌的东西，所谓“保险的保值工具——已给我们敲响了警钟。多年积累的房地产泡沫不消除，真正的有效需求就起不来，房地产业就不能可持续顺利发展下去，因此调整是必然而且必要的。

在百度搜索栏里输入“长风东鼎”，栏下会自动跳出“长风东鼎没收”几个黑体字。因占用集体土地，未取得任何手续建设并出售楼盘，而被太原市政府相关部门没收了地下地上建筑的长风东鼎，俨然已成为太原市小产权房的代名词。政府“罚没”手段对长风东鼎的雷霆一击，极大地震慑了省城那些尚且心存侥幸的违规开发商，也让因囊中羞涩无奈移情无证楼盘而心存幻想的准业主们惶惑不安。政府祭出的这一重拳，无疑已让黑心开发商血本无归，然而那些已经交了数十万元房款的准业主们又将等到什么样的“达摩克利斯之剑”？

本报记者曾在长风东鼎被“罚没”前后采访并亲历了长风东鼎准业主们的“维权”过程，也亲身感受了他们处在法律和现实夹缝中的无奈和无助，懊悔与挣扎。谨录于此，希望读者能引以为鉴。

躲业主开发商“人间蒸发”

小雨(化名)在太原结婚后和丈夫一直住着公公腾出来的房子。两口子努力工作，省吃俭用，为的就是早住上真正属于自己的房子。去年秋天，一次同学聚会时，她告诉同学，自己在长风高速东口高速管理局南侧买了一套70多平方米的房子，已经交了一半首付。房子虽然不大，但因为是自己亲手置的，她很兴奋。“房子已经封顶，明年就可以交房了。”看着她充满希望的样子，同学们都很替她高兴，但也有同学问及她房子手续的问题。“目前只有一个土地批文。”小雨说，因为手续不全，所以房子在同地段的楼盘中价格较低，每平方米5000元出头。好心的同学告诫她，不要买小产权房，以后的权益不好保障。但小雨觉得开发商郑重承诺过是大红本，可按揭的，而且房子已经封顶，很多人买了，有的都交了全款，应该不会有什么问题。

但房子自她交款后，就再没进行过施工。今年6月，小雨和她一样的购房者们突然发现，售楼部不知从什么时候起已经人去楼空。如今，开发商找不到，也联系不上，连销售代理公司也搬了家。心急如焚的她希望记者能帮忙查找开发商。

6月28日，记者来到位于长风街与体育路交叉口的“长风东鼎”售楼部。只见20余名购房者早早聚集在写着“长风东鼎接待”大字的售楼部门外。售楼部大门紧锁，透过钢化玻璃门望进去，售楼部内装修漂亮，两边是六幅高至屋顶的楼盘效果灯箱。室内，整齐的楼房模型矗立在硕大的沙盘上。玻璃门上贴着的“长风东鼎”LOGO下面，“坐享长风怡人景致”的广告语依旧鲜亮。准业主们联络到50余名同样遭遇的购房者，一个月后，这一数字增长为200余户，其所交的款额共达5700多万元。购房者的情况各有不同，但这些房款都是他们辛苦积攒甚至举债贷款而来的。

购房者越聚越多，而售楼部大门依然紧闭。小雨的购房合同上，开发商山西伊安房地产开发有限公司(以下简称伊安地产)承诺，2013年7月31日将房屋交付给准业主使用。而其他准业主的合同中，此日期却在2012年12月31日。“该项目房产之各项权利，由房地部门依据国家现策具体办理，如因出卖人的责任，买受人不能在交房两年内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列2项处理：一、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还，并按银行同期存款利率赔偿买受人损失。二、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”在违约责任一栏中，合同这样写道。购房者告诉记者，该楼盘包括四栋楼，其中一二三号楼在2012年秋主体封顶，四号楼只挖了个坑。

在售楼部找不到开发商，准业主们曾在网上查找到的伊安地产的地址寻找也没结果。记者决定前往工商部门查询其详细的注册信息，终在太原市工商管理局查找到伊安地产的企业基本信息。信息显示，该公司于1999年4月14日成立，核准日期为2010年11月12日，营业期限至2013年12月31日，其法人代表名叫张新。公司注册资本2000万元，经营项目包括房地产开发、经营、物业管理。

随后记者赶往其注册地太原市迎泽区柳巷北路51号1幢12层A03号。几经查询，仍无法找到这一地址。

开发商承诺退款又无踪

记者查询企业信息的同时，焦躁的购房者们决定找出为“长风东鼎”做营销策划的代理公司国润置业，希望能通过其联系上开发商。但没想到原本设在长风画卷的国润公司也搬了家。等待中，一位给该公司送快递的快递员在电话中确认了新地址，于是购房者尾随快递员找到搬了家的国润。否认是该公司员工的男子报警后，亲贤派出所的民警将众人带走询问。听完众人讲述，派出所的吴警官答应寻找开发商，并调查此事。但他强调，核实调查需要时间。

在派出所里度过一个难挨的中午，准业主中几个血气方刚的年轻人回到售楼部。他们写了“黑心开发商还我血汗钱！！！”的条幅，并挂在了售楼部的门头上。之后，购房者们决定留下几人在此守着，其他人前往长风东鼎项目所在地龙堡村问询情况。

下午5时许，购房者们越来越焦急，有人提议以堵路的方式促使开发商露面。对这种影响公共利益的做法，记者连忙劝阻，但早有几名年轻人扯起写着“黑心开发商，伊安公司”等字样的白布横穿过马路，把正值下班高峰期的体育路堵得水泄不通。记者随即给亲贤派出所吴警官打电话，但无人接听。

一个多后，一名小店区政府官员赶到，听完业主陈述后，承诺找出开发商处理此事。被阻断的交通才得以恢复。当晚，在派出所内，小店区政府官员再次承诺找出开发商。

一些准业主告诉记者，其实，在今年3月，因楼盘迟迟不动工，他们就曾与开发商协商过。开发商承诺年底交房，或3个月内也就是6月底前退款。一位准业主拿出一份复印件，这份《关于长风东鼎项目延期交房相关事宜的解决方案》的A4纸上写道：本公司(山西伊安房地产开发有限公司)所开发的长风东鼎项目于2010年4月动工，原定于2012年12月31日交房，现因设计规划变更、施工进度等一系列原因造成不能按既定日期交房，就广大准业主提出的延期交房等相关问题现给出如下解决方法……

文中，开发商的解决方法就是将交房日期延后至2013年12月31日，并表示“在政府的相关政策明朗的前提下，至少于交房前取得一个证”。“因延期交房而导致的客户退房问题。客户要求退房的，根据公司财务流程，自客户提交退房申请书之日起，90日内退还业主已缴纳的购房款。”

这份“解决方案”中，明确表示该楼盘一个证都没有，部分人提出退款，但仍有准业主选择继续等待。

让这些准业主们想不到的是，退款的期限还没到，开发商就玩起了失踪。有准业主告诉记者，因为开发商无法支付工程款，在这次协商之前，施工单位也曾闹事，据说开发商被迫以建起的部分房屋抵了工程款。准业主们还查询到，该开发商在太原市五一路就曾开发过一个名为“五十一克拉”的楼盘，但也因经济纠纷烂尾，现改名为金世纪家园。

一连串的坏消息让准业主们极度紧张不安，但大部分准业主仍寄希望于开发商，希望其尽快办好证件，建房交房。

7月3日，在小店区政府主持下，准业主们来到小店区北营街道办与开发商协商。主持协调会的小店区政府应急办赵主任表示，像“长风东鼎”这样的项目，在小店区多达140多处。7月中旬，太原市政府就将出台相关治理政策。“我想，政府的方法大致有两种，一种是对其进行罚款，然后补办手续。一种是直接拆除或没收。‘长风东鼎’主体已经封顶应该不会拆除。”赵主任称，无论是何种方法，政策都应会考虑购房者的利益。北营街道办一位参与协调会的领导建议准业主们不要退房。伊安地产的法人代表张新和国润置业的李经理也参与了协调会，并承诺将从7月30日起的一个月内退还业主房款，在业主的强烈抗议下，这一日期提前到7月15日。赵主任说，一个月内开发商退不了款，准业主可直接找他。，几乎准业主都选择了退房。

协调会后，张新找到几位组织者，希望他们劝说大家不要退房。

7月10日，记者接到准业主电话，称他们中有人要跳楼维权。

被没收准业主何去何从

7月11日，太原市人民政府出台了《关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》。此后，准业主再给张新打电话，张新表示：“楼盘已被政府没收，退房的事不管了。”

7月16日开始，媒体开始关注并报道“长风东鼎”被没收一事，并有媒体称“购买小产权房不受法律保护”。准业主们彻底陷入了恐慌。

其实，准业主们不知道，在他们堵路后的6月30日，太原市政府有关部门就对引起群体性事件的“长风东鼎”项目进行了查封。7月3日，准业主们在小店区政府有关部门协调下与开发商座谈退房时，太原市城乡规划局已函告太原市小店区北营街道办龙堡村委会：经核查，在你单位集体土地上建设的长风东鼎等项目，存在严重的未批先建等违法建设行为。现根据相关法律法规，依法对该项目地上及地下建筑物全部予以没收……违法收入没收及相应处罚，待相关部门核算后再行处置。

记者从知情人手中获得了几份让准业主们选择了忐忑的信任、让开发商建起三栋高楼的依据——小店区政函【2010】153号《太原市小店区人民政府关于将北营街道龙堡村30亩土地列为储备用地的函》：“太原市国土资源局土地储备：北营街道龙堡村村东现有面积约30亩的土地，该地块四至范围：东至现状土坡、南至龙堡村、西至现状围墙、北至太原高速公路管理局，该地块符合我区土地利用总体规划。请贵将其列为储备用地，并给予办理储备手续。”日期为2010年11月30日，上盖小店区人民政府公章。

而在这之前，从2010年三四月份起，龙堡村发出了《关于将太原市小店区北营街办龙堡村约30亩宗地列为储备用地的申请报告》、《请示报告》。4月10日，北营街道办在此请示报告上加盖公章“情况属实”，请示报告后来又多了两名领导的批示意见。而在这份报告的下方没有文字的空白处，也多出来一枚太原市小店区国土资源局的公章，但上面没有任何批示意见。

继“长风东鼎”之后，12个违规预售楼盘被罚，太原市房地局监察大队等政府部门在全市掀起了大规模的清查风暴。