高房价不是印出来的 楼市决策正在发生变数

加强房地产调控应更倚重结构性政策

央行调统司司长盛松成在其近日发表的《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文中，旗帜鲜明地提出“高房价不是‘印出来的’，不应将单一商品价格的大幅上升全部归因于货币因素，任何单一商品的价格都决定于该商品的供需状况”。该观点发表后引发议论，业界关于“货币超发是否为高房价推手”的讨论一时成为热点。

这个问题之所以引发热议，笔者认为原因大概是，住房问题关乎民生大计，房价高低牵动千家万户。近几年来一二线城市房价普涨，尽管管理层一再出手调控，却难以摆脱“越控越涨”的怪圈。百姓对此多有不满和不解，对涉及楼市调控、房价涨跌的话题自然都十分敏感。

有业界人士对“高房价不是‘印出来’”的观点不认同，认为该说法是在撇清“货币超发”的责任；也有观点认为，房价的高企虽不是“货币超发”直接导致的，但货币政策与房价之间的关系却也无法回避。

而对“房价上涨的主要原因到底是什么”问题的回答，不同的答案也许意味着应对思路的不同。如果答案是“货币供应量过多”，那么只需要控制货币供应量即可；但如果承认房价上涨的主要原因不是货币量供应过剩，而是供求失衡，并深究这一失衡背后的一系列深层次矛盾，问题似乎就变得复杂了，至少不是控制货币量那么简单。

我们知道，造成物价上涨的因素是多方面的。比如，货币的发行量必须以流通中所需要的数量为限度，如果发行过多，会引起贬值，物价就会上涨；价格受供求关系影响，商品供不应求时，价格就会上涨；商品流通不畅，市场管理不善也会引起商品价格的上涨，等等。这就是说，货币发行过多仅是物价上涨的一个可能原因，只有在物价上涨是因纸币发行过多而引起的情况下才算通货膨胀。

正如《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文所论述的，“货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨；商品价格由商品供需关系决定，供大于求，价格下降；求大于供，价格上升；供求平衡，价格稳定”，同时，当“单一商品价格变动与价格总水平变动不一致，则应把不一致的部分视为由非货币因素引起的”。对此，盛松成在文章中也作了解释：“可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分。与通胀率相等的那一部分是货币因素，而超出通胀率的那一部分则是非货币因素。也就是，如果商品的供求关系都是均衡的，那么商品的价格变动与价格总水平变动是一致的，此时，单一商品价格的变动可以归因于货币因素。如果单一商品价格变动与价格总水平变动不一致，则应把不一致的部分视为由非货币因素引起的。”

根据盛松成的观点，无论依据CPI还是GDP缩减指数，我国近年来的通胀率都不高。尽管我国的货币供应保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。而对于房屋这一单一商品价格的大幅上升，也不应简单归因于货币因素。“这就像海水总量增加只会提高平均海平面，而不能决定哪里的浪高、哪里的浪低。浪高、浪低与当地的风向、风力等密切相关。”

换句话说，房价上涨中当然存在货币量的因素，但房价涨幅中远高于通胀率的部分，就不是货币总量的原因了。按照这一逻辑，如果控制房价继续高涨的主药方是“控制货币供应量”，那么恐怕是“药不对症”，造成文章中所描述的“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济”的现象。

当然，现实生活中，货币政策与房价之间的关系让人无法回避，至少，“房地产跟货币发行量的关联度必然比一般商品要高”。银行业研究主任郭田勇（微博）日前发表观点认为，由于占用的货币量大，房地产跟货币发行量的关联度必然比一般商品要高，这也是央行无法否认的事实。不过，这仍然无法单纯让央行通过宏观调控来解决房价的问题。

在房地产市场供求关系仍不平衡，国内市场渠道仍很狭窄的当下，仅仅指望控制货币供应量来抑制房价走高的作用恐怕十分有限。“尤其在整个宏观经济仍处于底部爬坡阶段，收缩货币的直接后果可能是房价没有降下来，经济却更加低迷。”来自业内的分析人士表示。

当前要做好房地产调控，更具建设性意义的做法可能是，更多倚重结构性的政策加以调控。如果说房价上涨的主要原因是供求关系决定的，那么需求调控的要害在于分层次满足市场需求。

我们知道，市场需求本身是有层次的，其中既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高档商品房和商品房的需求；既有自住性购房需求，也有（投机）性购房需求。而且，这些需求在不同地区不一样，在不同时期也不一样。因此，房地产市场要坚持分层次需求调控。首先，既要针对不同的需求类型，也要顾及地区差异。其次，既要在政策方向、重点和力度上相互协调，又要在短、中、长期政策上统筹安排。再次，政策与舆论之间也要相互，形成调控合力。从长远看，要以建立房地产价格目标制为需求调控的终努力方向。

同时，还可进一步发挥好结构性信贷政策的作用。货币政策负责总量调控，它有两只手，一个是货币供应量，一个是资金价格即利率。而信贷政策更多是“支持什么领域、不支持什么领域”，因而它负责结构调控。“如果不能用总量性的货币政策来精准地调控房价的涨跌，那么是否可以更多使用结构性的信贷政策来进行引导。”有业内人士如是建议。而《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文中，也提及了2010年至2012年人民银行运用相同的结构性信贷政策来调控房价的做法。“可见，更多运用结构性政策来加强房地产调控的思路，是今后值得尝试的选择。”上述分析人士称。

楼市变数：决策部门正在酝酿长效机制

从接近知情人士处得知，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。但推出时机尚未确定。

今年以来，有关建立房地产发展长效机制的信息明显增加。国务院厅2月26日印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）明确提出，要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

5月12日，新华社报道称，“记者了解到，针对"长效机制"的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的"关键一招"”。

7月20日，在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟，在接受中方媒体采访时表示，国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。

早前，华远地产董事长任志强(微博)在接受本报记者采访时表示，之所以不敢预测房价，是因为不知今年十八大三中全会召开后，房地产政策风向是否会变化。如果长效机制推出，楼市必然改变运行方向。

中国房地产业协会副会长朱中一不久前在参加某论坛时也表达了相似的观点。他认为，调控是坚持住房市场化过程中不可或缺的重要手段，保持住房价格相对稳定是房地产市场调控的重要目标，放任房价和地价的上涨，会直接增加居民改善住房条件的难度，还可能影响金融安全和社会稳定。为遏制房价的过快上涨和投机性的购房，政府近几年来采取了一系列措施，包括增加有效供给、实施差别化的信贷税收政策和限购、限价等性措施，这些措施虽然收到了一定的成效，但社会的评价差异很大。据其透露，政府有关部门正在抓紧进行长效机制的建立。“但制度的完善需要有一个过程，需要一个一个的突破。”朱中一说。

前述消息人士透露，房地产机制、体制的改革，涉及重大利益调整，改革方案必然要广泛征求意见。“1998年，房改方案推出前，各地召开了不下一千场座谈会。”他相信，如果改革，力度将不亚于1998年的房改，因此决策层要求进行大范围、多层次的论证。据经济学界猜测，新一轮经济体制改革的路线图，将在今年年底初见端倪，而房地产的长效机制建立，将被置于经济结构调整的“大篮子”中考虑。

本报记者获悉，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度入手。其中，房产税是重点研究课题。房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，这三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。

据记者了解，由住建部、发改委、财政部、国税总局等相关人士组成了专门调研机构，对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备。“作为地方财税体制改革的一部分，今年下半年极大可能推出第二批房产税试点城市，但具体思路会是缓步慢走。”接近住建部的另一名消息人士称。尽管房产税的争议较大，尤其是涉及到众多公务员的利益，但房产税的推出，只是时间和征收范围等问题。

建议，土地方面的改革，应从土地出让制度与土地二元结构的调整着手。现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清。如果建立土地出让长效机制，土地类别与作用划分将更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。由于我国的土地二元结构，农村集体建设用地不能自由入市交易，在土地资源稀缺的背景下，需改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。有建议，可在集体土地确权的基础上，有序组织少数农村集体建设用地流转入市的试点。

在金融政策方面，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重等。

不过，任志强预测，今年下半年不会有变革性的措施出台，房价仍将温和上涨。