观察：试点城市上海、重庆的房产税到底怎么收？

上海

本地户籍：新购且属于家庭第二套以上

外地户籍：新购

计税价格：交易价格70%，以后按评估价

税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%

额：人均60平（含60）

第二套购入后一年内套卖出，退税

重庆

（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）

三种情形需要缴纳房产税：

1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。

税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，面积为100平方米。面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的套应税住房扣除面积。

不予扣除面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

据重庆市地税局相关人员确认，将从2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内对存量住房开征个人住房房产税的城市。

重庆存量独栋别墅主要分布在重庆市主城除沙坪坝、大渡口外的区域，其中以北部新区分布的独栋别墅为多。预计首批应税的存量房为3400套。

重庆市房产管理部门测算，今年重庆主城交易的应税住房将接近万套，加上存量独栋住房，初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。

日前，中国社科院发布报告建议，对我国人均住房超40平方米部分征房产税，此观点在社会上引发争议。有地产表示，该建议指标偏简单，建议提高纳税红线，并按照不同地区的特点增加指标。也有称，单靠房产税很难平抑房价。（广州日报11月29日）

重庆、上海2011年1月28日启动房产税试点改革以来，虽然要更大范围内推广房产税改革的消息从未间断，但并没有付诸实施。这与税改革不到1年，就推广到12个省（区、市）形成鲜明对比。

一方面这说明对房产税改革还有争议，难以达成共识，高层在决策方面较为谨慎；另一方面也说明目前重庆、上海的试点方案并没有完全达到改革的初衷，政策设计需要进一步优化和提升。

不过，随着党的十八大报告再次吹响深化改革的号角，推进房产税改革的呼声再次出现。是近日财政部部长谢旭人撰文提出进一步推进房产税试点改革之后，中国社科院就发布了人均40平方米为线征收房产税的建议报告，让人们感觉到房产税改革将要提速。

深入推进房产税改革，不仅可以促进房地产市场健康发展，而且是完善社会主义市场经济体制改革的重要组成部分。但是，这么一项重要改革，却因有较大争议，难以推进，笔者认为问题并不是房产税改革本身导致，而是其他改革滞后、房产税征收的其他条件不具备导致。

首先，公平纳税环境考量房产税改革。深入推进房产税改革，一是必须依赖公平的纳税环境，因为房产税需要公民依法自觉纳税。如果没有公平的纳税环境作支撑，贸然推进房产税改革就会引发纳税人不满。这就是目前房产税难以深入推进、实现普遍征收的重要因素之一。二是房产税改革本身要促进社会公平。中国社科院人均40平方米纳税标准线提出后，网民争议的一个焦点就是缺乏公平性。不容置疑的是，房产税改革需要的这种公平环境目前并不存在。比如官员财产的不透明问题，很多官员拥有多套房产，但是这些房产在产权部门登记在不同人的名下，在征收房产税时很难核实征税。相反，普通公民辛辛苦苦赚钱购买住房自住，其房产却要纳税，这样房产税改革就会形成新的不公。

其次，税权法定因素考量房产税改革。作为直接向私人财产征税的房产税改革，必须要依法行事，必须要运用法治思想和法治方式。换句话说，必须按照税收立法的程序进行改革，即使微小的调整、推广试点的决定，都需要经过立法程序进行。因为现行《宪法》和《立法法》明确规定，涉及公民私有财产的税收法律必须由立法实施。但是目前房产税改革方面并没有启动立法程序，的改革消息均来自相关职能机关，重庆上海试点也是在部门的主导下进行的。

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