“价格标杆楼盘”在二手市场中表现疲软有哪些？

原创楼市品牌栏目专题亮相：深圳地产第8天：第2期（前海拍）

警惕那些“强营销弱产品型”楼盘

2013年已过大半。蓦然回首我们发现：虽然汇丰PMI数据持续低迷，虽然中国经济仍存再次探底之忧，虽然限购限贷等高压调控政策仍未实质性放松，但2013年上半年的深圳楼市仍延续着强劲的上行之势。除了如火如荼的新房市场之外，深圳九成的二手房售价也呈现明显上涨之势，众多大小们“楼市崩盘”的预判再度落空。

然而，当我拿到手中这份由中原地产精心制作的“深圳二手各样本楼盘涨跌幅”名单时却惊讶地看到，就在鹏城楼市如鲜花着锦烈火烹油般蒸蒸日上之际，就在受前海利好辐射的月亮湾花园(小区网论坛)、阳光棕榈园(小区网论坛)、幸福海岸出现了23.1%～30.3%的巨幅涨幅之际，仍有不少楼盘的表现令跌眼镜。

例如：位于罗湖翠竹的旭飞华达园(小区网论坛)上半年房价竟下跌了10.7%；位于龙华民治的品牌楼盘万科金域华府(小区网论坛)也逆势下跌4.7%；位于罗湖莲塘的东方尊峪(小区网论坛)逆势下跌1.1%，位于福田景田的缔梦园微跌0.4%；而万科第五园微涨1.4%、彩微涨1.7%、康达尔微涨3.5%、万科东海岸微涨4.8%的表现也远远跑输大势。其中，万科旗下物业在这批表现差楼盘中竟独占四席，不得不令人发出“盛名之下其实难副”的感叹。二手房数据是能真实反映市场动向的。

面对2013年上半年深圳各大样本楼盘参差不齐的表现，我们是否能透过这些数据把握未来深圳楼市发展的基本规律？我们是否又能通过对数据的解读巧妙避开一些诱惑性的购房陷阱？仁者见仁，智者见智，在此本人谨分享两点基本判断：

其一，买房仍应尽量跟随政府规划的步伐，巧妙把握住城市发展的脉搏。当深圳城已在加速向西转移之际，当前海规划利好层出不穷之时，无论是发展商还是购房者如果仍执意向东与整个城市的发展方向背道而驰，注定将损耗巨大的机会成本。

其二，购房者对于那些“强营销弱产品”型楼盘需慎之又慎！

本报在此前刊发的“反思深圳万科系列评论”中已经谈到，营销力极强的万科往往能将旗下楼盘成功打造为房价的，然而其产品力的缺失却往往使得这些“价格标杆楼盘”在二手市场中表现疲软。这份“2013上半年深圳二手各样本楼盘涨跌幅”名单再度验证了这一观点。

从这份名单中我们可以看到，深圳万科进入该名单的四大楼盘万科金域华府、万科东方尊峪、万科第五园、万科东海岸全部远远跑输大势。

其中金域华府在龙华民治楼市极为火爆的情况下仍逆势下跌4.7%，2010年该楼盘售价曾在短短一年间由11000元/平方米直线拉升至26000元/平方米，时至今日，那些当年因迷信万科品牌而高位接盘者似乎仍未解套。至于大梅沙的东海岸，虽然有民间者不停在微博上唱好，其二手市场表现也依然极为疲弱，与当年几乎同期入市的水榭花都等楼盘相比更是跑输几条大街。

将目光拉回新房市场，深圳万科旗下的壹海城、翰邻城、万科红、公园里、万科广场、万科天誉、万科金域缇香等新盘也都位于远离城市发展方向的盐田、龙岗、坪山等区域，而且无一不是区域房价的领跑者。前车之鉴，后事之师，数据其实已足以说明一切，面对这种“强营销弱产品型”公司旗下楼盘，购房者或许该擦亮眼睛细细掂量了。