买小产权房有哪些风险？深圳小产权房缘何而来？

买小产权房有哪些风险？深圳小产权房缘何而来？

小产权房不是一个法律概念，而是民间对在集体土地上所建房屋的俗称。狭义的小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅，深圳小产权房还包括城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

认识小产权房

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

从价格看，乡产权房要比普通商品房，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%;从住房形态看，一样是普通住宅;从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

购买小产权房风险

小产权房低廉的房价一直吸引着普通大众，购买者权衡于价格和风险之间，并在法不治众心理下终决定购买，但小产权房的交易毕竟违法，被法律所禁止，购买小产权房的风险主要表现在：

1、违约风险。深圳小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房;

2、拆除风险。小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险;

3、按揭及再转让风险。无法按揭付款，因大多属于违建，缓慢，再转让困难;

4、质量风险。小产权房不是商品房，且大部分为违建，出售方不是合法的开发公司，购买后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。

绝大多数情况下，购买小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的权，买卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，购买军产房的风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆除或没收，而违建小产权房历来为深圳市政府的打击对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。

得与失，价格与风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。提醒：律师见证亦无效!很多人为了保证交易的合法性，获得心理上的安全感，都委托律师见证交易，对此本律师提醒广大购房者：深圳小产权房交易违法，深圳律协明确要求律师不得对此见证，即便有律师见证，交易合同仍然无效!

买房推荐：

【狂50万】深圳12套二手房劲爆价惊呆小伙伴了

【口物业】福田区小户型住家房总价72万起盘点

房产税要来了？果断决策抢购非毛坯复式房仅106万

郎咸平:深圳买房抗通胀 12套稀缺房卖一套少一套

小产权房的前身

深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为没有农村社会管理体制的城市，自此，深圳已不存在严格意义上的小产权房(这也正是深圳官方不承认小产权房转正说法的原因所在)，但在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑，形成了颇具深圳特色的城中村。狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前，土地国有后，房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间，深圳违建房屡禁不止。

小产权房来生预测

针对城市化过程中形成的各类违法建筑，深圳从未停止过打击，但道高一尺魔高一丈，违建风潮似乎从来没有停止过。此次新规出台后，官方虽一再强调高压打击违建的态势没有丝毫削弱，但对部分违建的宽容必将极大刺激违建者和购房者的侥幸心理，违建潮或将再次爆发，交易也必将更加活跃，深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法，结合本次宽容政策的出台，本律师预测未来深圳对于深圳小产权房的政策“招安”的可能大于拆除和没收的可能。

小产权房政策路线图

2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

2007年12月，国务院常务会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

2010年2月，国土部部长在国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。

2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对发现的问题，采取“一案一处理”，性处理将在小产权房治理方案出台后。

2011年5月，国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

2011年11月，国土部再次明确：“小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。

2012年2月，国土部称今年在试点处理“小产权房”。

。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

买房推荐：

【狂50万】深圳12套二手房劲爆价惊呆小伙伴了

【口物业】福田区小户型住家房总价72万起盘点

房产税要来了？果断决策抢购非毛坯复式房仅106万

郎咸平:深圳买房抗通胀 12套稀缺房卖一套少一套