中联地产市场分析：7月深圳租赁市场量价齐升

2013年7月全市二手房租金为52元/平方米.月,套均租金为3810元，其中90平方米以下物业套均租金为3234.7元/月；90-144平方米物业套均租金为4827.7元/月；144平方米以上物业套均租金为8624元/月。

一．7月租赁市场表现——成交量持续活跃

7月租赁市场依然保持“量价齐升”的局面,从中联地产的成交来看,今年的租赁市场仍然延续上半年的热度,成交量稳中有升,环比6月上升为17%；7月全市二手房租金为51元/平方米.月,环比6月上涨了6%，同比2012年7月份，租金上涨了13.5%。

7月之所以成交持续活跃，是受到房价上涨、物价上涨、毕业季到来等多个因素影响。今年以来，深圳住房价格一直稳中有升，一手房和二手房价格的上涨，使一些中低端收入群体的住房购买能力下降，其购买需求暂时转向租赁市场，从而增加了租赁需求，拉高了二手房租金。再加上7月份毕业季的到来，触动了新一轮房租价格上涨。

图1 中联二手住宅租赁成交量月环比情况及租金走势图（2012年-2013年7月）

数据来源：中联二手房研究院

二．区域租赁市场表现—盐田区租赁市场“量价齐升”

表1 7月深圳全市租赁市场成交数据

7月，从各区域租金表现来看，福田区继续保持江湖老大的位置，达到59.91元/平米.月；其次罗湖和南山区租金也都超过50元/平米.月。值得一提的是盐田区租金环比上涨了9.4%，达到44.38元/平米.月。

7月从各区租金变化情况来看，除了龙岗区租金环比下降3%以外，其他各个区域租金均呈上涨趋势，涨幅的是盐田区。有多个因素推动租金上涨，深圳庞大的租赁需求将支撑租金保持上涨趋势，尤其是7月份的毕业季，触动了新一轮的房租价格上涨。深圳是个移民城市，每年7月份随着暑期的到来，很多学生过来探亲或工作，加上部分大学生参加暑期社会实践活动都增加了部分租房市场的需求，也从而带动了租赁价格的上涨。

从各区租赁市场活跃度来看，福田仍然是租赁市场的主体，占三分之一还多的比重，宝安和龙岗是租赁市场的活跃区域，成交量占18.7%和18.5%。盐田区虽然成交量占比较小，但是成交量环比却达到150%，说明盐田区租赁市场成交开始活跃。近几年来，区因土地开发殆尽，市场一直处于严重的供应不足，同时由于繁华和高房价所造成的“围城效应”，需求大量外溢，宝安区和龙华成为外溢的波受益者，而下一波盐田区将成为新的赢家。

三．租金—小幅度反弹

自2010年以来，租金水平就一直处于较低水平，2013年5月份更是出现了点，租金才2.56%。6、7月份出现反弹迹象，7月份租金达到2.8%，当前租金偏低主要是租金的涨幅很难与房价的涨幅匹配，由此导致了租金一路向下，短期来看深圳的租金尽管上涨，但相对高房价，基数太低，如果仅从租金上获得，需要很长时间，除非房价出现大幅度回落后，率才会出现上涨态势。由此，深圳的二手房租赁市场的租金将长期维持在低位。

图2 2009年1月-2013年7月深圳二手房租金走势

数据来源：中联二手房研究院 注：租金=当月租金*12/当月二手房成交均价

四．总结及展望

2013年7月获得季度开门红，主要得力于7月正是毕业季，大量毕业生选择到深圳就业，对于经济能力有限的他们，租房是，因此租房需求量增加。再者，由于房价持续上涨，部分购房者收入与房价上涨速度不成正比，导致他们望而止步，转向于租赁市场。三是近期深圳新房供应萎缩，开发商养精蓄锐为下半年的“金九银十”储蓄能量，导致新房成交量遭“腰斩”，部分客户转向租赁市场，将入市脚步放缓。

庞大的租赁需求也支撑了租金的快速上涨，福田区，由于是商业，需求量旺盛，租金自然高企；而罗湖由于旧改因素，租赁也呈直线上涨；南山区受“前海效应”租赁市场也持续火热。龙岗和宝安由于交通的改善和租金，成交量占整个租赁市场的55%。从各区域的市场来看，近期龙华新增引发多盘上涨、梅林的专项改善以及布罗通道对布吉的利好等，诸多的规划利好将再一次引起二手房市场和租赁市场的高峰，预计三季度的租赁市场将会再创新高。

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