锋博文：房地产市场调控长效机制到底是什么？

（作者简介：锋 深圳市房地产研究主任，研究员，教授，享受国务院特殊津贴）

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房地产市场调控长效机制到底是什么？

深化住房制度改革、继续完成1998年房改的未竟之路，才是房地产调控长效机制的根本目标！

近日，国家统计局公布了2013年7月大中城市房屋价格指数，新建商品住宅除温州外全线上涨，而且像前几个月一样，一线城市同比涨幅惊人：北京18.3%、广州17.4%、深圳17%、上海16.5%。值得注意的是，这些城市是限购等政策执行为严厉的城市，而且北京还实施了20%的个税政策，为什么房价仍上涨如此之疯？这不免让我们惊疑，十多年的房地产市场调控为何会走向这样一种境地？

纵观十多年来大中城市房价变动，能够发现，在10多年前大中城市房价曾有过平稳期，甚至出现过小幅回落的现象。但是，1998年以来，尤其是2005年以来，大中城市房价总体呈现快速上涨趋势。值得注意的是，2005年以来是我们不断加强房地产调控的时期，即所谓的“十年九调”。但是，依然没有避免“越调越涨”、“越调越高”的事实。这不免让我们再次思考，房地产市场调控的长效机制到底是什么？是不是应该从根本上反思调控的目标？

近期，学者们对房地产市场调控长效机制建设关注，也提出了很多建议，如土地制度改革、房产税试点征收、房地产市场体系建设（包括租赁市场和中介市场）等。但这是不是根本且可行的手段呢？笔者认为这都不是，首先土地制度改革绝不是一朝一夕能够完成的，甚至可以说，土地制度改革是比房价调控更深层次的内容，争论比较大、解决的难度也大，只能循序渐进去解决。房产税试点征收虽然相对可行，但从重庆、上海经验来看，效果不明显，而国外房产税政策的实施也没有发生降低房价的效果；同时，对房产税税制的选择与征收实施，老百姓是否能够承受？对市场和经济发展会有何不利影响？这都是很不确定的因素。

回顾10年来调控的历程，可以说，总体上我们是以房价作为调控的标的物，即保持房价稳定或促进房价合理回归。在初级的经济学教科书中，也可以得知一个简单事实。对于价格的调控从来都不止是价格本身的问题。在市场调配资源的范畴内，供求所决定的价格不应该被简单抑制或直接影响，分析供求本身的形成、变化是更加重要的问题。因此，在全面市场化的情况下，以价格调控为目的措施更应当关注供求双方的问题，而非只是价格的增减。

具体来说，房地产市场的供求问题，是供求问题的结构性是应该引起注意的。事实上，在我国实施全面住房市场化改革的1998年之前，城镇不同收入层次居民家庭的住房需求，还是有不同的供给渠道的：高收入家庭基本通过市场解决住房问题，中等收入依靠单位自建房或合作建房，而低收入则承袭计划经济时期转型的低租金公房；这样，不同层次的住房需求，基本与不同层次的供应渠道相适应。然而，1998年国务院23号文实施之后，各地停止了住房的非市场化供应，将各层次的需求全部推向市场。试想，在单一的市场供应渠道下，需求突然释放且规模过于庞大，房价能不涨吗？同时，由于逐步推行的住房金融改革，居民可以通过银行获得住房按揭贷款，这在提高居民购房能力的同时，也进一步扩张了有效需求，在供给相对确定的情况下，不但会造成市场的过度繁荣，更会带来房地产市场秩序的紊乱，突出表现就是投机需求的泛滥。

在此背景下，住房市场供求关系越来越紧张，再加上贫富差距的拉大，和投机需求也逐步扩大，这必然使投机者占据更多的市场资源，进而导致房价更快上涨和中低收入家庭购房困难问题凸显，住房困难群体也随之不断扩大。在“刚需”不断增加且未有其他住房解决渠道、不得不全部进入市场的情况下，无论政府怎么调控房价，效果都是南辕北辙。由此可见，当前的房地产市场调控及其长效机制的建立，核心问题不是抑制房价过快上涨问题，也不能仅从市场机制方面找原因，解决问题的关键，还在于对房地产市场发展的核心问题——住房问题的认识及住房政策的有效制定。

笔者认为，深化住房制度改革、继续完成1998年房改的未竟之路，才是建立房地产市场调控长效机制的根本目标。但是，如何深化住房制度改革、完善住房政策呢？有的提出加强住房保障，形成市场和保障“双轨制”。虽然，住房保障很重要，我国各级政府近年来在住房保障方面也下了很大的决心，并付诸于行动。但是，从国外有关经验来看，这只是解决低收入群体住房问题的一个手段。从1998年房改以来，尤其是在2005年之后房价快速上涨的背景下，仅有市场加保障的“双轨”，是无法解决中等和中低收入群体购房难的问题。近年来的住房保障实践证明，中等和中低收入群体需要的不是公共租赁住房和廉租房等低租金公房；因其具备一定的住房购买能力且自住需求比较强烈，他们需要的是价格合理且适应其收入水平的可购买住房。笔者认为，解决这类中端群体的住房问题还是要靠市场，但必须由政府提供政策支持或补贴。这样，不但能够实现中端群体住有所居的愿望，也能够分流大批目前靠市场解决的自住需求，这对从根源上解决和高房价问题是具有重大意义的。

锋：应当形成“有市场、中端有支持、低端有保障”的“三轨制”住房制度框架

笔者认为，深圳目前创新性实施的安居商品房制度，就是政府对中端需求给予政策支持的典范。此类住房定位于中等、中低收入家庭，将价格限定在同区位商品房价格的50%—70%，实际上就是以市场供应为主体，以政策支持为辅助，有效降低中端群体购房价格，有效实现中等收入群体住房需求的解决当前住房问题的良策。如果这类住房形成规模效应，试想会有多少住房需求从市场分流出来？将对投机具有多大的抑制作用？当然，在结构层面疏通总供需是主要手段，但并不排斥辅助性调控措施，如差别化金融税收政策、规范市场秩序政策、房产税政策等。但辅助性政策的施行，应当遵守供需结构性调整的总目标。终，我国应当形成“有市场、中端有支持、低端有保障”的“三轨制”住房制度框架，从根本上解决高房价和投机炒作对百姓住房问题的困扰。近期，笔者欣喜的看到，北京市也开始试行与深圳市安居型商品房类似的自住型商品房开发建设。笔者相信，随着国内越来越多大中城市在此类住房制度创新方面的实践，终会形成住房与房地产市场长效、健康发展机制，实现不同收入层次居民家庭都能够住有所居、安居乐业的梦想。

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