》》8月深圳二手房价“跌得狠”楼盘排行top10(图)
号称“上海一块地”的“徐家汇项目”地块，在经历了数次转手，沉浮18年后，重回土地市场。
8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家；出让方式也将采用挂牌，而非市场原先预期的竞价招标方式出让，具体竞价时间为9月5日上午。根据上海市规土局此前的说明，如果是招标方式，将考虑竞拍公司的综合实力、出价等各种因素打分并终确定中标者，而挂牌方式，则是公开现场竞价，价高者得。
据了解，“徐家汇项目”地块此次设立起始总价175.2611亿元，增价幅度为500万元。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价纪录。“徐家汇项目的问题，也是金额过高，期过长。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者表示，徐家汇项目体量太大，总金额在250亿-300亿元，其中地价部分就需要在签订出让合同后一年内付清。项目预计2022年才能竣工，如果单纯靠租金收入，可能要几十年才能收回成本。据了解，目前有可能参与竞拍的两家企业可能为新鸿基联合体和九龙仓。新鸿基方面已对时代周报记者承认会参与竞拍，但截至发稿，九龙仓方面还未给予置评。
沉浮18年三易其主
因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇项目”地块一直被称为是“上海面积的一块”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在面市后的18年时间里深陷“魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。
据时代周报记者了解，早在1995年，韩国大宇抢得该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西高楼。彼时，韩国大宇以9000万美元的代价拥有该项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。
然而，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境。1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。“徐家汇项目”地块就这样度过了起初长达8年的闲置期。
2003年底，韩国大宇决定出手地块股权，而持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购这部分股权，当时报价5100万美元。由于价格差距过大，双方终未能达成协议。几个月后，新的买家出炉。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%的股权转让协议，以其下属的顶新（开曼岛）名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务。
这一计划并未能如愿进展。2005年，该地块被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资委旗下的上海城开集团，代价为25亿元。按照上海城开的规划，“徐家汇”将包含五酒店、写字楼、以及商业、休闲文化设施等，其中项目主楼将建成高度超过300米的浦西高楼。时任上海城开集团总经理的倪建达曾于2005年言之凿凿：徐家汇是城开集团未来10年的核心发展项目。
当时，总建筑面积62.9万平方米的“徐家汇”曾被骄傲地称为可以媲美东京六本木区的地段。2007年，倪建达还借“徐家汇”项目，一手促成了上实集团与上海城开的合并，使得城开集团由徐汇区属企业变身为上市公司的子公司。
如今上实控股已通过借壳成功将原上海城开变身为境外上市公司上实城开，而该公司参与的“徐家汇”项目却始终未正式启动。今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，从上实城开手中收回了该幅地块，双方达成土地调整协议，将上实城开持有的徐家汇项目地块调整为位于徐汇区滨江的4块土地。
“徐家汇那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久，我们公司也因此迟迟未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人对时代周报记者透露称，拆迁也很费力，直至去年下半年拆迁工作才基本完成。而据知情人士对时代周报记者透露，徐汇区政府考虑置换4幅滨江地块给上实城开，是有将徐家汇项目地块打包出让的打算。
2个月后，“徐家汇项目”地块重回市场。上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇项目”地块从7月28日开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，与易手时的约1.2亿美元总价悬殊近18倍。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价纪录。此外，“徐家汇项目”新规划的项目体量总出让面积99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，相当于起始楼面价3万元/平方米。加上地下12万平方米的商业面积，已经相当于目前徐家汇商圈的商业总面积。
新鸿基PK九龙仓？
谁来接手？是目前市场关心的问题之一。
8月8日，“徐家汇项目”地块的预申请结果出炉：该地块在预申请期间，共接受18人次的咨询，经公证处核验，有效预申请人为4人。据上海当地地产圈的小道消息预测，新鸿基-恒基-新发展联合体、香港怡和-香港置地联合体、九龙仓、绿地-大华[简介动态]联合体等4家联合体很可能参与了上述预申请，但港资开发商抱团开发的可能性很大，“这个项目是区政府领导带头谈的，诸如新鸿基、怡和、恒基、香港置地等开发商都在谈。”
“徐家汇项目作为上海极为罕见的大体量地块，如何利用其提升徐家汇在上海浦西的价值是当地政府需要深思熟虑的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析认为，在这样的背景下，由于内地公司还相对显得稚嫩，海外公司又可能存在水土不服的情况，香港企业则正好弥补了这两方的不足，比较适合开发类似大体量商业项目。
有知情人士透露，新鸿基和香港怡和此前与政府沟通得比较深入。新鸿基的条件苛刻一点，要求加点住宅，而且希望价格更低一点。恒基则很想拿这块地，动力大很多。“因为新鸿基在上海有好几个项目了，而且新开的IAPM离这块地也。”上述知情人士分析，可能恒基的股份（占比）会更多一点。至于香港怡和及香港置地联合体，则有分析认为，怡和是香港置地的母公司，而香港置地在内地基本上是没项目，进入市场太慢。怡和的老板想拿这块地，这也是从战略上的考虑。至于九龙仓，有消息称，九龙仓已以“徐家汇项目”地块为标的，在海外准备募集数百亿元资金。
时代周报记者尚未从上述港资企业获得置评，事情发展又出现变化。
8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家。目前尚不清楚原先的四大买家中哪两家公司（联合体）终退出。时代周报记者从新鸿基内部获悉，该公司并未退出购地事宜，但具体细节不便透露。
“与新鸿基在竞拍场上对垒的，不出意外应该是九龙仓。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，本次“徐家汇项目”地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，这一技术标的当属九龙仓与新鸿基。新鸿基在浦东的国金与九龙仓在静安的会德丰广场都成为了该区的地标性建筑。
或将彻底改变徐家汇市场格局
答案会在9月份揭晓，但无论哪家大鳄接手，都会被载入上海土地史纪录。尚未竞拍，“徐家汇项目”已然成为上海总价，或许还将成为今年总价。近十年来土地市场出让的地块中，交易额超过200亿元的仅有两宗，即广州的亚运城地块和南京下关1号、3号地块，成交总价分别为255亿元和200.34亿元。
同策咨询研究总监张宏伟还向时代周报记者指出，这块地块目前要求开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这就使得房企不得拖延，杜绝囤地现象。
不可否认的是，如果“徐家汇项目”能成功落地，它将彻底改变徐家汇目前的楼价和地价格局。
“如此大规模的上综合体，它对该区域住宅的附加值是不可限量的。”克尔瑞土地事业部分析师解思捷称，在2010年，徐家汇板块的新房成交均价为40711元/平方米，但到了2011年港汇广场内部重新洗牌地位、正式更名恒隆港汇广场后，徐家汇地区的新房成交一下上涨了43.15%。以此类推，“徐家汇项目”建成后，与恒隆港汇广场交相辉映，板块价格必将会有大幅度拉升。这对徐汇区中还有大面积土地资源的徐汇滨江地区，也将成为又一重大利好因素。
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国家统计局7月份数据显示， 在其监控的70个大中城市里面，北京新建商品住宅价格同比上涨幅度，达到18.3%，而北京6月房价同比涨幅也高达16.7%。这已经是2012年开始，北京住宅销售价格指数环比17个月上涨。
北京想要完成年初制定的“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标难度明显很大。在这种情况下，北京市委市政府已经部署安排相关部门抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。而重拳措施之一，就是“限房价竞地价”，据一位参与该自住型商品住房草案研讨的人士透露，该方案的推出，也意味着北京调控思路的转变，也是“京19条”中有力的一条措施。
根据北京市土地整理储备发布的公告，北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块21日也就是今天开始竞价，挂牌竞价截止时间为9月4日15：00时。值得注意的是，交易公告明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。” 交易起始价为24.5亿元，竞价阶梯为人民币1300万元，竞买保证金为人民币7.4亿元。
据此测算，该地块的商品房售价应该低于每平米2.2万。但记者了解到，该地块所在位置位于东五环与六环之间，区域房价目前远高于2.2万。
同时挂牌出让的还有北京东三环农展馆地块，在经历了被延期、被叫停后，该地块起始价由过去的20亿元下调至18亿元复出。
业内人士分析，此番农展馆地块再度入市，主要还是总体土地价格已经高企，即便高价成交也不会过多影响预期。有分析称农展馆地块终的楼面价有望达到5万/平米。
截至记者发稿时，上述两地块在北京市土地整理储备网上暂未有报价。
对此，北京中原地产研究总监张大伟认为，这种“限房价”地块的出现也意味着北京住房调控思路由二元变成了三元，从传统的“保障房+商品房”，变成了“保障房，限价房和商品房”，限价商品房在购买上并没有像保障房一样的诸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。
但业内人士在微博上称“这块地为中国房地产，的大怪物！北京国土局，可真会折腾开发商！”
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8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家；出让方式也将采用挂牌，而非市场原先预期的竞价招标方式出让，具体竞价时间为9月5日上午。根据上海市规土局此前的说明，如果是招标方式，将考虑竞拍公司的综合实力、出价等各种因素打分并终确定中标者，而挂牌方式，则是公开现场竞价，价高者得。
据了解，“徐家汇项目”地块此次设立起始总价175.2611亿元，增价幅度为500万元。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价纪录。“徐家汇项目的问题，也是金额过高，期过长。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者表示，徐家汇项目体量太大，总金额在250亿-300亿元，其中地价部分就需要在签订出让合同后一年内付清。项目预计2022年才能竣工，如果单纯靠租金收入，可能要几十年才能收回成本。据了解，目前有可能参与竞拍的两家企业可能为新鸿基联合体和九龙仓。新鸿基方面已对时代周报记者承认会参与竞拍，但截至发稿，九龙仓方面还未给予置评。
沉浮18年三易其主
因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇项目”地块一直被称为是“上海面积的一块”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在面市后的18年时间里深陷“魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。
据时代周报记者了解，早在1995年，韩国大宇抢得该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西高楼。彼时，韩国大宇以9000万美元的代价拥有该项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。
然而，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境。1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。“徐家汇项目”地块就这样度过了起初长达8年的闲置期。
2003年底，韩国大宇决定出手地块股权，而持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购这部分股权，当时报价5100万美元。由于价格差距过大，双方终未能达成协议。几个月后，新的买家出炉。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%的股权转让协议，以其下属的顶新（开曼岛）名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务。
这一计划并未能如愿进展。2005年，该地块被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资委旗下的上海城开集团，代价为25亿元。按照上海城开的规划，“徐家汇”将包含五酒店、写字楼、以及商业、休闲文化设施等，其中项目主楼将建成高度超过300米的浦西高楼。时任上海城开集团总经理的倪建达曾于2005年言之凿凿：徐家汇是城开集团未来10年的核心发展项目。
当时，总建筑面积62.9万平方米的“徐家汇”曾被骄傲地称为可以媲美东京六本木区的地段。2007年，倪建达还借“徐家汇”项目，一手促成了上实集团与上海城开的合并，使得城开集团由徐汇区属企业变身为上市公司的子公司。
如今上实控股已通过借壳成功将原上海城开变身为境外上市公司上实城开，而该公司参与的“徐家汇”项目却始终未正式启动。今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，从上实城开手中收回了该幅地块，双方达成土地调整协议，将上实城开持有的徐家汇项目地块调整为位于徐汇区滨江的4块土地。
“徐家汇那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久，我们公司也因此迟迟未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人对时代周报记者透露称，拆迁也很费力，直至去年下半年拆迁工作才基本完成。而据知情人士对时代周报记者透露，徐汇区政府考虑置换4幅滨江地块给上实城开，是有将徐家汇项目地块打包出让的打算。
2个月后，“徐家汇项目”地块重回市场。上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇项目”地块从7月28日开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，与易手时的约1.2亿美元总价悬殊近18倍。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价纪录。此外，“徐家汇项目”新规划的项目体量总出让面积99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，相当于起始楼面价3万元/平方米。加上地下12万平方米的商业面积，已经相当于目前徐家汇商圈的商业总面积。
新鸿基PK九龙仓？
谁来接手？是目前市场关心的问题之一。
8月8日，“徐家汇项目”地块的预申请结果出炉：该地块在预申请期间，共接受18人次的咨询，经公证处核验，有效预申请人为4人。据上海当地地产圈的小道消息预测，新鸿基-恒基-新发展联合体、香港怡和-香港置地联合体、九龙仓、绿地-大华[简介动态]联合体等4家联合体很可能参与了上述预申请，但港资开发商抱团开发的可能性很大，“这个项目是区政府领导带头谈的，诸如新鸿基、怡和、恒基、香港置地等开发商都在谈。”
“徐家汇项目作为上海极为罕见的大体量地块，如何利用其提升徐家汇在上海浦西的价值是当地政府需要深思熟虑的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析认为，在这样的背景下，由于内地公司还相对显得稚嫩，海外公司又可能存在水土不服的情况，香港企业则正好弥补了这两方的不足，比较适合开发类似大体量商业项目。
有知情人士透露，新鸿基和香港怡和此前与政府沟通得比较深入。新鸿基的条件苛刻一点，要求加点住宅，而且希望价格更低一点。恒基则很想拿这块地，动力大很多。“因为新鸿基在上海有好几个项目了，而且新开的IAPM离这块地也。”上述知情人士分析，可能恒基的股份（占比）会更多一点。至于香港怡和及香港置地联合体，则有分析认为，怡和是香港置地的母公司，而香港置地在内地基本上是没项目，进入市场太慢。怡和的老板想拿这块地，这也是从战略上的考虑。至于九龙仓，有消息称，九龙仓已以“徐家汇项目”地块为标的，在海外准备募集数百亿元资金。
时代周报记者尚未从上述港资企业获得置评，事情发展又出现变化。
8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家。目前尚不清楚原先的四大买家中哪两家公司（联合体）终退出。时代周报记者从新鸿基内部获悉，该公司并未退出购地事宜，但具体细节不便透露。
“与新鸿基在竞拍场上对垒的，不出意外应该是九龙仓。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，本次“徐家汇项目”地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，这一技术标的当属九龙仓与新鸿基。新鸿基在浦东的国金与九龙仓在静安的会德丰广场都成为了该区的地标性建筑。
或将彻底改变徐家汇市场格局
答案会在9月份揭晓，但无论哪家大鳄接手，都会被载入上海土地史纪录。尚未竞拍，“徐家汇项目”已然成为上海总价，或许还将成为今年总价。近十年来土地市场出让的地块中，交易额超过200亿元的仅有两宗，即广州的亚运城地块和南京下关1号、3号地块，成交总价分别为255亿元和200.34亿元。
同策咨询研究总监张宏伟还向时代周报记者指出，这块地块目前要求开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这就使得房企不得拖延，杜绝囤地现象。
不可否认的是，如果“徐家汇项目”能成功落地，它将彻底改变徐家汇目前的楼价和地价格局。
“如此大规模的上综合体，它对该区域住宅的附加值是不可限量的。”克尔瑞土地事业部分析师解思捷称，在2010年，徐家汇板块的新房成交均价为40711元/平方米，但到了2011年港汇广场内部重新洗牌地位、正式更名恒隆港汇广场后，徐家汇地区的新房成交一下上涨了43.15%。以此类推，“徐家汇项目”建成后，与恒隆港汇广场交相辉映，板块价格必将会有大幅度拉升。这对徐汇区中还有大面积土地资源的徐汇滨江地区，也将成为又一重大利好因素。
【相关】北京首宗限房价地块开拍 称折腾开发商
国家统计局7月份数据显示， 在其监控的70个大中城市里面，北京新建商品住宅价格同比上涨幅度，达到18.3%，而北京6月房价同比涨幅也高达16.7%。这已经是2012年开始，北京住宅销售价格指数环比17个月上涨。
北京想要完成年初制定的“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标难度明显很大。在这种情况下，北京市委市政府已经部署安排相关部门抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。而重拳措施之一，就是“限房价竞地价”，据一位参与该自住型商品住房草案研讨的人士透露，该方案的推出，也意味着北京调控思路的转变，也是“京19条”中有力的一条措施。
根据北京市土地整理储备发布的公告，北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块21日也就是今天开始竞价，挂牌竞价截止时间为9月4日15：00时。值得注意的是，交易公告明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。” 交易起始价为24.5亿元，竞价阶梯为人民币1300万元，竞买保证金为人民币7.4亿元。
据此测算，该地块的商品房售价应该低于每平米2.2万。但记者了解到，该地块所在位置位于东五环与六环之间，区域房价目前远高于2.2万。
同时挂牌出让的还有北京东三环农展馆地块，在经历了被延期、被叫停后，该地块起始价由过去的20亿元下调至18亿元复出。
业内人士分析，此番农展馆地块再度入市，主要还是总体土地价格已经高企，即便高价成交也不会过多影响预期。有分析称农展馆地块终的楼面价有望达到5万/平米。
截至记者发稿时，上述两地块在北京市土地整理储备网上暂未有报价。
对此，北京中原地产研究总监张大伟认为，这种“限房价”地块的出现也意味着北京住房调控思路由二元变成了三元，从传统的“保障房+商品房”，变成了“保障房，限价房和商品房”，限价商品房在购买上并没有像保障房一样的诸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。
但业内人士在微博上称“这块地为中国房地产，的大怪物！北京国土局，可真会折腾开发商！”