中国大鳄谈论"楼市十年"房价“跳得高”真正原因

业界大鳄谈论"楼市十年"房价疯涨时代已过去

“房价涨有它的道理，但未来十年不可能了。”“房地产调控政策要做‘检讨’。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是道。”……昨天的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。

1论房价

房价疯涨的时代已结束

核心观点

这就像人的成长，过了发育的“时期”，后面就不可能再疯长了。

“很多人都在抱怨房价贵，我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示，要问问构成高房价的要素都有些什么。他说，土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨，自然拉动了房价的上涨。从另外一方面来说，房价之所以“跳得高”，也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币，而2003年到2013年这10年间，我国货币(供应量)增长了6倍。

不过，在赵长甲看来，虽然不可否认的是，这10年间，房价的增长速度确实快，但未来10年，房价不太可能再飞涨了。赵长甲说，房地产发展的这些年，正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方，这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为，房价高速上涨的时代已经结束了。

2论调控

吸取各方意见制定政策

核心观点

让各利益相关方进行“事前博弈”，避免政策出台后遇到难落实的尴尬。

“不少人为了房子假离婚，你说政策到位没有？”万通控股股份有限公司董事长冯仑认为，房地产调控讲了这么多年，房价还是有很大的调整空间。他认为，理想的调控政策出台前，应将各利益相关方都聚在一起进行博弈，充分吸取各方意见，即所谓“事前博弈”。之后再出台政策，就不给“事后博弈”留下空间，因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”，比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损，政策的法律效果也大打折扣。

冯仑说，国家调控房地产，其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展，房地产早已不单单是住宅了。

冯仑说，政府应该有效调控住宅价格，保证房地产健康发展。他说，之前很多房地产调控政策信号有些紊乱，政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”，把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本，把执行成本降低。

3论商业

不要盲目引入一线

核心观点

商业模式已改变，面对电商冲击，迷信商业物业不如重视现金流。

“不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤集团有限公司董事长黄怒波说，如今的经济模式已经发生巨变，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。

黄怒波说，传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境，就可能出问题，比如资金的问题。在电商的冲击下，传统商场走下坡路，商业物业的价值猛然下滑。百货业风光不再，传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京，商业可以向写字楼转型；但其他更多的城市，这条路不一定能行得通。

在黄怒波看来，传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商，不要迷信品、一线品牌。他认为半年或是一年内，品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说，持有商业物业，不如现金流靠谱。

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住建部学者：下一步房地产要瞄准成熟城市群

过去几个月，关于新型城镇化对我国房地产行业的影响，始终是个炙手可热的话题，业内观点亦见仁见智。在此次“第三届中国价值地产年会”上，参会各方的讨论仍然离不开城镇化是否能给房企带来机会，房企如何抓会，成就新的十年？

金融研究主任钟伟认为，城镇化是围绕人的城镇化，解决户籍问题是步，下一步则是农民进城过程中对保障房的需求，短期内房地产还不会从城镇化中获利很大。而财经人士叶檀则直言，房地产兴中国经济兴，房地产是城镇化进程的主要引擎。住建部政策研究主任秦虹建议，房地产企业在进行时，要瞄准成熟的、密度大的城市群。

“城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。不均衡发展格局对市场影响大，明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化，但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产市场的影响是不一样的。”对于城镇化与房地产市场的关系，8月24日，住建部政策研究主任秦虹在由《每日经济新闻》报社主办的“第三届中国价值地产年会”上如是表示。

此前，秦虹曾指出，目前新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。它对房地产市场的影响，不能简单地套用过去的经验。

秦虹认为，未来住房政策调整一定要解决的问题，除了有效率地抑制过度占用住房资源外，还要满足新型城镇化下的新增住房需求。这个主要体现在保障性住房需求，还有置业。其三，就是要尊重市场发展的基本规律。

此外，2020年之前，城镇住房需求包括以下四个方面。、城镇新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的时候人均住房面积是30平方米，到2020年要达到35平方米；第三、城市拆迁；第四、城镇家庭的小型化。

秦虹指出，当城市化率不到50%时，农村人口多，城镇人口少，城市人口的流动主要体现在农民进城。当城市化率超过50%时，城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这就决定了未来房地产市场格局一定是不平衡的，分化格局就此出现。这是城市化发展通常的规律，当城市化率超过30%开始快速增长，到70%以上开始放缓。

“我认为由于我们的公共资源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，这种格局在短时间内难以改善，是就业机会和、文化、医疗这些丰富的公共资源 (分布很不均衡)。目前中国还没有出现人口的逆流，什么时候会出现人口逆流呢？大约在城市化率70%以上。”秦虹说。

针对房地产的趋势，秦虹认为，中国房地产市场没有掉头向下，没有到无路可走的阶段，下一步房地产市场要关注城市群。“我始终认为，城市发展格局对房地产市场影响大，下一步要瞄准成熟的城市群。”

按照秦虹的表述，城市群是从“十一五”开始确定的，城市化如何推进，“一直以来我们的认识不怎么稳定，一会儿大力发展中小城市，一会儿大力发展小城市，一会儿限制大城市发展，但现在已经明确了，下一步是以城市群为发展形态。”

同时，秦虹指出，发展城市群，不是说规划的城市群都是值得的重点。不要看政府规划了多少城市群，它可能规划10个、20个。但是对企业来讲，一定要选择密度大的城市群。

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