中国正在衰落的五大城市:鄂尔多斯，神木第二

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据中国新闻周刊网消息，前段时间，美国曾辉煌一时的汽车城底特律申请破产，对中国城市的发展敲响警钟。中国公布的一份“资源枯竭型城市”名单，共有69个城市上榜。下面为你揭晓中国正在衰落城市前五个。

1、鄂尔多斯：煤都神话的破灭

这个曾经名不见经传的内蒙古三线城市，创造了一系列的经济神话——GDP一度赶超香港，房价直逼“北上广”。鄂尔多斯的煤炭产业占经济总量近70%，占财政总收入近50%。

神话的破灭始于2011年底，煤炭量价狂跌，楼市出现低迷，鄂尔多斯这个富裕煤都陷进债务危机。【>>>鄂尔多斯千亿债务压身：工量停工 烂尾楼林立】

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2、陕北神木：煤炭国风光不再

“因煤而兴，因煤而富”，神木构建了一个让人艳羡的煤炭国，拥有免费医疗等公共服务。

该县煤炭探明储量500多亿吨，几年时间，神木先后成为陕西十强县、中国百强县。面对资源的枯竭，结构单一的产业无法支撑当地经济发展，神木县也开始寻求产业转型和升级。当地政府筹备慈善公益基金，却饱受种种质疑；资源相应的产业得不到带动；上下游的技术创新与农业创新说多做少，实业艰难，未能带来相应的。转型之路困难重重。 【>>>图解神木房地产泡沫瞬时破裂：房价，县城陷入恐慌】

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3、甘肃玉门：聚散皆因油

1939年甘肃玉门老君庙口油井出油，解放前十年间，石油产量占同期总量的90%以上，奠定中国石油工业的基础。新中国成立后，国家为玉门输送大量人才和技术。这里繁华兴盛，拥有近11万人口，经济发达。

然而，过度的开采，石油产量开始下滑，环境破坏严重。由1959年的140.62万吨降至1998年的38万吨，这个国内早开发的油田，如今成了企业规模小、发展困难多的石油企业。2009年3月，玉门市被国务院列入第二批资源枯竭城市名单。

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4、湖北黄石：矿竭城衰

另一个拥有丰富矿源，却被国务院列入第二批资源枯竭城市名单的是湖北黄石。据公开资料显示，黄石的金矿保有储量占全省的88%，铁矿石保有储量虽只占全省储量的23.7%，但产量居全省，还有丰富的森林资源。

这座资源城市，试图依靠资源开发补偿机制和衰退产业援助机制，减少资源开发产值，提高制造业和农业的比重，完成经济转型。可是，第三产业的落后，技术生产能力不足，对资源的依赖性，城市未来的发展仍然充满隐患。

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5、云南东川：“天南铜都”的困境

资源枯竭城市名单上还有云南的东川。虽然经两千多年的开采冶炼，东川仍是中国六大产铜基地之一，铜的地质储量仍占第二位，精矿含铜量占第三位，在我国有色金属及经济发展中东川铜业仍具有其重要地位，发挥着积极的作用。

可是，毕竟经过上千年的开采，矿产资源已濒临枯竭，加上东川以铜资源采选为主，其他产业服务于铜矿开采。这种单一的产业结构让东川经济发展后继无力，一损俱损。

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[链接]鄂尔多斯房价从两万至3千楼市崩塌无可挽回

尽管神木、温州和鄂尔多斯房地产市场状况令人担忧，但是渣打银行的一项研究表明，中国中小城市房地产市场的状况并没有人们想象的那么糟糕，“鬼城”或许只是例外。“四、五线城市房屋库存存在较大问题的证据有限。”研究人员称，“土地销售强劲上扬表明小城市的房地产市场正温和复苏”。

从去年年中以来，中国楼市呈现新一轮强劲的增长。这让唱空者颜面丢尽。现在，唱衰者开始从北上广一线城市“撤退”，转而对中小城市发起“攻击”，认为那些地方存在严重的泡沫，且将率先破灭。他们的证据包括鄂尔多斯新城康巴什、温州以及神木。

康巴什是鄂尔多斯为了缓解老城区住房和交通压力而建的一个开发新区，却以其耗资巨大、人烟而为国人所知。“鬼城”一词早也是描述它所造。据说，那里的房价从两万跌至3千。温州房价连跌23个月，近日更传出“房主弃屋而去，银行不得不接手”的消息。神木则因煤炭景气不再，楼市炒作成无源之水，遂成崩塌之势。

据此，唱空者们称，中小城市经济落后，居民收入不高，人口总体上甚至在流出，刚需有限，从而导致那里的房地产市场严重供过于求，“基本到了无可挽回的地步”。

这是一个更加大胆的预言。事实上，逾200个中小城市的房地产市场活动状况，是决定房地产行业对今年经济增长影响的关键。如果那里发生的和将要发生的事实确如唱衰者所说，那么灾难无疑已经。何况，受限于相关数据的短缺，使得任何了解真相的努力都倍显困难，这更增添了“鬼城预言”影响人们思维的力量。

然而，渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现，尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎也没有下降，但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

近几年，渣打银行的研究团队通过使用购地数量和房屋销售量构建了一个简单模型，用以评估中国一线到三线城市当前或短期内的房屋库存状况。一个成功的先例是，2012年鉴于预期房屋供应十分有限，该模型确显示一线城市的房价可能上涨，事实果然如此。对于中小城市，这个模型给出的提示是，“城市越小，库存越糟糕”的说法并不成立。

渣打银行使用的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。相关数据从2006年开始。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市、5个三线城市和25个中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房。

该组数据表明，今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持为260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

“不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。”研究人员称。

一组是土地成交量数据，也是现有的涵盖超过300个城市的数据。这组数据给出的是二线城市和数百个较小规模城市（包括三线城市）的土地销售增长状况。该数据显示，中小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5～7月间同比增长50%。土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。

“在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着住宅房地产市场。如此庞大的基数，各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除个别的“鬼城”以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使那里的开发商担忧。然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。”研究人员称。

【链接】神木楼市泡沫瞬间破裂人人自危 高楼林立空无一人

神木，这个在毛乌素沙漠边际线上生长起来的陕北县城，在近10 年中因地下蕴藏的“黑金”而迅速积累起巨大的财富，因推行免费的医疗和制度而闻名，又因煤价跳水导致资金链断裂，终在的民间借贷和楼市泡沫的崩塌中留下一片萧条的残局。

“房姐”逃离与楼市泡沫

如果没有煤炭，以及由此而来的“全面免费医疗”，神木不会如此广为人知，神木神话的破灭也就很难进入大众的视野。

7 月15 日，神木前任县委书记雷正西调离前夕，不满县委书记“撒手下车”的群众围堵在神木县委门口，这一群体性事件彻底将神木的危机暴露在公众的视野下。而终触发这一群体性事件的关键因素，正是深陷民间借贷漩涡的地产商和平在20 天前的意外死亡。

和平，神木县家畔人，陕西正和房地产开发有限公司的法人代表。今年6 月底，和平在内蒙古鄂尔多斯（楼盘）一间宾馆死去，死因引发猜测。因涉及民间借贷问题，其个人经济状况牵扯多人。

“和平身后的3 亿元外债几乎全部都是民间借贷，”和平的父亲在接受中国房地产报采访时坦承，“那天去闹事的主要是工地上没领到工资的工人，还有一些买了房子的业主。”始于一年前的房价急剧下跌和民间借贷的高额利息，无疑让和平及众多神木开发商背负了难以承受之重。“神木至少有一半的房地产开发商都跑路了。”神木县委一位不愿具名的官员在接受采访时表示。

去年下半年，包括“房姐”龚爱爱在内的该项目的3 个大股东首先嗅到了市场的危险气息，相继撤资。和平的父亲告诉记者，这几个股东还要求拿房子来兑付利润。集资大户中途离场，给和平的资金链带来了沉重的压力。

为了回笼资金，和平也曾想过许多办法，其中一种相当“”，即让在2011 年开盘时以每平方米6200 元的价格签订合同的购房者，将合约价降为每平方米4000 元。这个至今被很多购房者解读为“讲义气”的举措，却还有一个意图昭然的附加条件：以前打算用银行抵押贷款方式购买房屋的购房者，都需将付款方式改为三次分期付款，除去签约时的首付，在更改合约价格时需再付一部分中期款，尾款则

必须在房子交工前全部付清。

购房者李斌（化名）向记者出示的合同和收据显示，李斌在2011 年8 月16 日以6200 元每平方米的价格购买了胡家讫台村的一处房产，总价为84 万元。2012年变更为每平方米4000 元，总价54 万元。原本首付26.5 万元，剩余房款打算通过银行贷款分10年付清的李斌，在变更合同之后又陆续交了近20 万元中期款。截至和平“出事”，李斌已经交付房款共计46 万元。

不惜回收现金流，已足见和平在资金上的捉襟见肘。其公司的员工也提到了关于和平窘境的一些传闻：今年端午节，和平将2万元发给公司销售人员做过节费后，自己仅余50多元钱过节。

不过，和平的父亲告诉记者，和平在过世的当天，还请工地上的工人们一起吃了盒饭。当地人士说，与此前媒体报道中估计的200多位跑路老板相比，至少和平还算厚道。

超过50%的空置率

没有人知道和平在死前承受了多大的心理压力。

他的死亡来得突然，时间节点又如此敏感，以致外界对他的死因众说纷纭。但他的父亲向中国房地产报记者强调“死因就是心肌梗塞”。

“6月23日，我们父子俩还在一起聊了很久，当时还有些不愉快，”父提到和平死前的状态，语带哽咽，“我（对公司的状况）有些担心，他劝我别想太多，说要不了两年一切都能好起来”。

两天后的6月25日，和平被发现死于鄂尔多斯的一家宾馆内。神木房地产市场一年来的持续下挫，无疑给和平带来了沉重的打击。

和平所开发的楼盘位于神木胡家讫台村。该项目总建筑面积为23万平方米，规划建设20～28层住宅楼七栋，共计1336套住房。该楼盘自2011年6月份开工，原计划于今年12月底竣工。

“神木的房价从去年年中开始持续下跌，到现在已经降了近一半。去年5、6月份时，县的房价能达到每平方米两万元，现在的房源也只能卖到一万元出头。”神木地产中介公司九龙地产总店经理张龙向记者介绍，“不仅是房价，销售量也大幅下降，去年我们单店的单月成交套数能超过10套。而上个月我们两个店加起来的成交量也才8套。与此同时，上个月新增的卖房客户竟达到156个。”

张龙对中国房地产报记者表示，现在愿意入手的买家大多是急需婚房的刚需购房者，此外还有少量为改善型需求。而抛售房产的，则多是型房产持有者。“一个人手上有十几套房源的不在少数，即使价格相比去年已经相当合算，还是很难成交。”张龙说。而来自业内的数据也显示，即便在神木市区内，房屋的空置率也在50%以上。

有价无市的不仅是区域。前任县委书记郭宝成在2006年提出的神木新村建设，在雷正西主政时期又被不断扩容扩建，提出“再造一个新神木”，面积几乎超过老城区。而这个初为应对外来务工人口需求和农民进城需求而建设的“卫星城”，在神木房地产市场高歌猛进的带动下，每平方米单价也曾一度上涨至5000元。

实际上，早在2011年5月，神木新村的一次土地拍卖就曾在陕西省放出“卫星”。当时拍卖的86.34亩土地，以11.05亿元的天价成交，平均成交价达1280万元/亩，比此前西安（楼盘）1080万元/亩的陕西省纪录高出200万元，刷新了陕西省当时的纪录。而拍卖涉及的6宗土地中的4宗均被神木县当地的煤老板包揽。

“煤老板经济”后遗症

“其实我们也是受害者。”面对几个上门讨债的债主，和平的父亲无奈地说。虽然和平身后留下了超过3亿元的民间借贷债务，但和平的儿子冉向记者表示，神木的“集资大”刘旭明欠和平8000万元。与此同时，父也提到，冉自己曾向亲朋好友集资2000万元去做“”。

冉提到的与刘旭明的8000万元债务中，包含入股一个煤矿的资金。但当记者问到入股时有没有见过煤矿相关的手续和开采证之类的文件时，冉说，“我不懂，好像见过一个”。

和平家这样复杂的三角债几乎存在于每一个神木人身上，只是规模大小有所不同而已。民间借贷发展到如此地步，与煤炭带来的财富神话关系密切。

作为大产煤大县的神木，探明储煤面积占全县总面积的59%，达到4500平方公里，已探明储量500亿吨。且当地煤层断层少，埋藏浅，易于开采，煤质优良也属罕见。2005～2012年，神木的煤炭价格从68元/吨飙升到680元/吨，10倍。这场资源盛宴带来了无数一夜暴富的神话，即便是普通的农民，都感受到了煤炭带来的实实在在的好处。

点煤成金的借贷

神木杨家塔村村民吴秀（化名）告诉记者，在他们村开矿，每个村民都得到了补偿款90万元，其中现金补偿84万元，剩余的6万元算作入股。他们一家五口人，一下子拿了400多万元现金。“忽然这么多钱，要怎么花？除了买房子买车，就是拿去典当行合算了。”“典当行”，实际上就是地下钱庄。

据神木典当行老板杨波（化名）介绍，神木的民间借贷一开始主要是流向煤矿。起初，由于煤价的持续走强，即便只买卖煤矿，不开采，也可在易手中获得高额利润，因此3分以上的民间借贷利息根本毫无压力。极个别时期，典当行中的大户和老板提供5天以内的大额资金紧急周转，开价高达5角，年利率为600%，约为银行利率的100倍。

随着外埠资金的闻风涌入，民间游资规模的增长和民间借贷网络的进一步延伸，一些当地煤矿在频繁易手中已经被炒到天价，因此民间借贷的集资者开始将资金投向更广泛的领域。近处的鄂尔多斯、西安等地自不待言，据杨波介绍，神木民间借贷的资金甚至还被投到了四川（楼盘）、湖北等地的煤矿当中。“很多矿都是了以后才发现什么也挖不出来。”杨波说。

民间集资如同水流般无孔不入，随之而来就是房地产借贷和当地房价的水涨船高。产业结构和城市建设都相当落后的神木，房地产市场的火热却堪比一线城市，程度难以想象。

和很多中小城市一样，在这场失去理智的借贷狂潮中，政府再次“失位”。当地人士透露，尽管雷正西曾在官方场合表示要“有效规范民间借贷，防范和化解金融风险”，但私下里却对民间借贷持鼓励的态度。

与此同时，当地许多官员也涉足民间借贷，导致民众对当地政府的管理缺失颇有怨言，几次群体性事件因此而被触发。记者在走访中发现，不仅神木当地公务员涉足民间借贷相当普遍，就连榆林市委市政府的官员，也有很多私下与“典当行”过从甚密。

泡沫破灭

在煤炭经济繁荣的2010年前后，神木县城的房价已涨至1万元/平方米，可与省会西安并驾齐驱。在高房价和政策鼓励的刺激下，新楼盘纷纷拔地而起，严重供过于求。随着煤价疲软和民间借贷崩盘，过度膨胀的房地产泡沫瞬时被刺破。

与2008年点的680元/吨相比，如今的煤炭价格已经下降了近一半。据《榆林市2013年一季度经济运行分析》显示的数据，今年一季度，神木县99处地方煤矿停产42处，有50处在搞基建，正常生产的只有7处。

民间借贷的链条应声断裂。伴随着多个“集资大”、房地产商的跑路，神木陷入人人自危的境地。

从去年年底融资规模超过40亿元的“大”张孝昌被批捕以来，号称神木县“集资大”的刘旭明、乔秀峰、刘国林、凤义等人先后“跑路”，神木的民间借贷链条如多米诺骨牌般次第倒塌。据统计，今年神木县法院受理的民间借贷纠纷案件截至目前已近3000起，案件数量已 过去年全年，更是2011年的近5倍。

杨波向中国房地产报记者表示，尽管大多数典当行老板要么跑路，要么关张，但神木民间借贷的浪潮并未就此止息。“现在的民间借贷利息更高，能达到七八分，一般都是借款人急需资金进行短期周转。但现在放款比以前谨慎多了，一定会有抵押物，一般是车，或者房产。”

未了之局

随着充满争议的前任书记雷正西的终调离，神木的街头暂时回归了平静。人们期待着刚从榆林市委组织部长调任神木县委书记的尉俊东能够有所动作。然而榆林市委某官员却在接受中国房地产报记者采访时评价，“（尉俊东）书生气很重，没有主管过经济，也没有基层工作经验。”

县委内部官员评价其工作风格较前任书记雷正西更加务实。而针对其在主管经济工作方面的经验不足，上述人员也表示，尉俊东正在招兵买马，打算扩充神木县金融办的实力，试图弥补目前存在的政府漏洞。

据了解，神木县已由县委领导牵头成立了针对民间集资大案的若干个工作小组，而和平一案的工作组组长是神木县副县长高景林。但截至目前，该工作小组除了提前化解了又一次业主群体性事件危机之外，尚无其他明确动作。

在如今的神木新村，记者看到，林立的高楼搭配宽阔的马路、大气的休闲广场等配套设施，确实与街道略显逼仄、陈旧低矮的建筑物时常可见，还未完全褪去过去贫困县底色的老城区不可同日而语。然而稍加注意就会发现，这些高楼几乎都没有入住，在建项目也大都处于停工或半停工状态。这里也被外界人士普遍看作与鄂尔多斯、营口（楼盘）等相提并论的“鬼城”。

神木县委某官员在接受采访时向记者解释，神木新村的建设和销售情况不必担心，因为新村的楼盘多为神木当企业牵头给职工建设的福利房，“看着没住，其实都已经有人买了”。但在采访中，一名神木新村的购房者却对记者说，新村的房子多是分期付款，首付都交得很少。

“现在，当然没有人再去交尾款了，很多外地商人都走了”。