深圳小产权房能转正吗？小产权房政策是什么？

[链接]小产权房纳入城市住房保障体系的可行性分析

小产权房问题的解决迫在眉睫，从保护公民权利及合理利用社会资源的角度出发，完全取缔小产权房交易市场不但不可行，还可能导致众多纠纷出现，甚至影响局部社会和谐稳定。如果完全放开小产权房交易市场，将涉及到我国众多相关法律规则的修改，涉及到政府、集体经济组织以及农民个人等多个利益主体的重新分配。尤其是“集体土地入市”将涉及到—系列制度与利益调节问题，比如集体土地权的地位、性质，集体土地溢价归属与分配、农民权利保护与社会公平等。《物权法》没有规定小产权房主体地位，在没有更具体法律法规出台前，首先应着力解决已售存量小产权房问题，坚决杜绝占用耕地、基本农田的新建续建的小产权房项目。

小产权房的问题一直没有得到有效解决，除了制度弊端、利益驱动等因素外，政府管理机制的不合理设置、缺乏多部门协作也直接影响到小产权的治理工作效果。鉴于小产权房问题的综合性、复杂性，需要创新设立多个利益主体参与工作的专门管理机构。

如图1所示，政府应采用制度法规式管理模式，国务院、国土资源部、住建部可联合颁布针对小产权房处置的专项法律、规章制度，使得地方政府执法工作具有明晰的法律与规制依据。多年来小产权房问题治理收效甚微，与地方政府的政策落实和执法不力有密切关系。地方政府层面需要创新管理机制，加强部门协同。对于杜绝新建小产权房，地方政府应统筹建设、规划、国土、房管、消防、供电、供水等部门联合工作，协调规划控制和执法工作问题。建立房地产监督与管理“四部门”执法协作制度。实行规划、建设、国土、房管四部门定期信息沟通。改进执法方式，提高执法效率与效力。村镇集体经济组织是小产权房建设的直接获益方，以往政府处理小产权问题的方式，直接剥夺了村镇集体经济组织的既得利益，对于小产权房的治理往往不政府工作。新的管理机制引入村镇集体经济组织，充分考虑集体经济利益，使其作为管理者之—，参与小产权房的处置工作。

登记备案制度

我国小产权房大量存在已是客观事实，媒体、学术研究中多次提及小产权房规模问题，但对已建成的小产权房建设及竣工情况、购买或租赁群体特征，目前并没有官方的正式统计数据。工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间（1995-2010年），小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%。目前为紧迫的任务是应由地方政府、国土与建设部门共同成立小产权房专项管理小组，对现有小产权房现状实施普查，按户管理、登记归户，准确把握房屋与居住群体状况，对已建、在建小产权房进行登记备案，为下一步具体分类处理做好准备。

分类处理制度

小产权房存在非法占地、非法规划、违法建筑以及非法销售等不同类型的违法形式，每种类型产生的社会危害不同。因此对于小产权房的处置问题，不能采取“一刀切”政策，主张建立分类处理制度（见图2）。主要是针对已建存量小产权房，依据建设用地类型和小产权房居住群体资产收入状况双重标准划分处理。对于建在集体建设用地或农民个人宅基地上的小产权房，政府主管部门通过调研、审核，如果符合土地利用总体规划与村镇整体规划，已经销售的房屋可变更为长期租赁，享有有限年期的居住权；未售住房直接转化为租赁型保障性住房，由地方政府和村集体经济组织合作经营，改善保障性住房短缺局面。对于不符合相关规划的房屋，首先调整整改，有条件地逐步转化为租赁型保障性住房。但对于非法占用农用地、耕地的小产权房，为了维护我国的粮食安全，必须坚决杜绝，一律拆除，全力恢复耕地生产。解决此问题还需要国务院颁布具体措施的法规，使有关部门对小产权房的管理有明确清晰的法律指导依据。

如果小产权房项目确系农民集体自建或委托开发商建房，主要用于农民自己居住使用的，则对于符合城乡规划要求的，可以在补齐建设用地等手续、补缴相关税费之后进行合法化，予以办理相关权属证书。

依据课题组针对北京市小产权房的调研，现有小产权房居住群体绝大多数属于城市中低收入，因此对于小产权房的处置问题需要充分考虑其居住保障的问题。对于该居住群体依据家庭资产与收入状况分类，采取不同的处置方式如图3所示。

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实现途径与预期效果

良好的制度设计需要合理的途径实现，为了更好的兼顾多方利益，尤其是农民利益保障，我们通过“合作参与式共治”来妥善处理小产权房问题（见图4）。地方政府、住房保障部门与村镇集体经济组织共同成立当地小产权房共治管理机构，该管理机构负责小产权房的普查、住户审核、租赁运营、物业管理、租金分配。

小产权房共治管理机构首先针对小产权房现状予以普查，准确掌握小产权房基本状况。住户审核工作主要是共治管理机构对于居住家庭资产与收入状况审核，分类执行不同的租金标准。租赁运营工作主要是包含对于符合政策条件未被拆除小产权房屋的租赁、租户审核、租金收取等。物业管理可以解决部分农村闲置劳动力的就业，因为是租金的直接获益方，利于提供更好的物业管理服务。租金归村镇集体经济组织，由其进一步分配给农民个人或用于村镇建设、医疗等社会福利。

以租赁型保障性住房形式处理存量小产权房屋，是目前解决存量小产权房的有效途径之—。对于符合条件的小产权房逐步转化为租赁型保障性住房，房屋和土地权不发生权属转移，村镇集体经济组织或农民个人仍是小产权房的者，提高了村镇集体经济组织与农民对于小产权房治理工作的积极性。由专门共治管理机构负责小产权房的运营管理，作为保障性住房出租，集体经济组织仍可获得一定利润，并且安置部分农村闲置劳动力。租金收入归集体经济组织，赋予了农民应得的资产权。该种模式可以减少政府保障性住房的建设投入，补充保障性住房建设的供应不足，提高了住房保障效率。经调查，在已经购买小产权房的购房者中，有45.23%的人担心房屋的产权问题，远高于对住房质量和住房周边环境的担心。可见，不合法一直是小产权房业主担心的问题，这也是小产权房的者——村镇集体经济组织与农民个人担心的问题。政府如果直接拆除或没收，他们将一无。小产权房“合作参与式共治”模式可以给目前存量小产权一个合法的出路，既保障了已购买群体的居住权益，又实现了农民资产的合法。

结论

本文通过对北京市小产权房的现状和市场特点进行分析，应用功利主义社会福利函数对小产权房以租赁型保障性住房的形式纳入到城市住房保障体系中的福利变化情况进行讨论，进而对小产权房纳入到租赁型住房保障体系的管理制度和实现途径进行了设计得出了以下主要结论：，将小产权房以租赁型保障性住房的形式纳入到城市住房保障体系中存在理论上的合理性和现实的可行性；第二，通过一定的制度设计将小产权房纳入到城市住房保障体系中，可仅可以降低小产权房的法律风险，保障者利益，而且可以为保障性住房市场提供更多房源，满足城市中低收入人群的住房需求，增加社会福利，在一定程度上推进城市住房保障制度的发展：第三，将现有的存量小产权房纳入到城市住房保障体系中，可以减少保障性住房的新建数量，对节约城市建设用地和减少政府财政支出等都具有重要意义。（中国房地产）

延伸阅读：

【链接】2013年小产权房政策

我国《土地管理法》和相关法律法规规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体的土地除外。”

《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

第63条规定：农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

以上二个法条是对集体土地流转的禁止及限制，并未对集体土地上所建房屋进行转让进行禁止和限制。法律及法规并没有禁止小产权房屋买卖的明确规定。

对于小产权房要进行区分，如果经过规划部门规划，主要为旧村改造项目的小产权房，该房屋具备合法性，出卖该房屋的合同合法有效。如果未经部门许可或部分许可，系经出卖人私自建造，则为违章建筑，依法应予拆除，不得买卖，应认定为合同无效。【小产权房政策盘点：今年以清理为主原则】

【案例】买了小产权房孩子成了大问题

“我2008年买的房子只有一张收据，购房时承诺180日内办理房产证，但到现在也没办，连孩子上也成了问题。”欧阳女士住在郑上路与广武路交叉口东段的馨源，为办理房产证一事，业主们一同去市政府、房管局、信访局等单位咨询已有半年时间，至今无果。

欧阳女士介绍说，该小区的156户业主都没有房产证，购房时有40余家签订“认购契约”，而各家合同内容详尽不一，有些住户甚至只有一张粉红色收据。记者看到业主史建章2008年4月签订的馨源房屋认购契约，上面显示签合约后180日内办理房产证，甲方公章为馨源售房部，代表人是苏国军。

5年过去了，小区居民迟迟拿不到房产证，一些业主还因为没有房产证，孩子成了难题。8月19日，业主到相关部门反应情况，被告知该小区土地是石寨集体土地，无法办理房产证。“当时并没说明是小产权房，而是承诺可以办理房产证。”馨源业主车先生告诉记者，该小区是环翠峪建筑公司建设，由总经理阴建民负责。

为此，荥阳市国土资源局执法大队工作人员联系了环翠峪建筑公司总经理阴建民，但他称自己并未参与该小区建筑，是高领、石勇敢、苏国军等七名开发商使用环翠峪建筑公司的建房资质，与自己无关。

荥阳市国土资源局工作人员介绍说，馨源所占地为石寨集体土地，具有集体土地使用证。当时因郑上路道路拓宽，石寨村可以在此处盖居民安置房，但不允许买卖。“当时石寨村建房资金不够，村委副主任石勇敢找到开发商，约定他们出资建设，安置剩余的房子归开发商。开发商因无建筑资质，便以环翠峪建筑公司的名义建房，随后将安置剩余房产卖给其他业主。”

“馨源未取得国有土地使用证，也未缴纳土地出让费等费用，其买卖行为不受法律认可与保护，这种小产权房不能办理房产证等合法手续。”荥阳国土资源局提醒广大市民在购买房屋时要确保房地产公司具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，不要贪图而购买小产权房。

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