宝能拟5年建40座购物 主打综合体应对高风险

宝能集团（9月3日）宣布，计划在五年内开发建设40座创新型购物，总达1200亿元，未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。宝能商业管理有限公司总经理张春昊强调，对于未来新建商业综合体中，购物将全部统一自持经营。

美联物业研究主任何倩茹对记者表示，目前各大开发商都在布局商业地产，扩张的速度加快，宝能选择现在加码，将面临更加激烈的竞争，承受的风险也大大高于两年前。

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宝能集团有限公司副总裁吴永刚表示，截至2013年，宝能商业已布局深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等28个城市，一二三线城市均有分布，目前正在开发建设的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总超过500亿元人民币。

对于5年投入1200的总额，张春昊表示，做商业地产不能靠项目本身运营资金来发展，且目前中国做REITs（房地产信托基金）的环境较弱，做购物肯定需要集团本身提供大量的资金。具体而言，宝能集团旗下的金融、综合物业、物流板块都是宝能商管的资金来源，除此之外，集团目前自持的商业资产也能带来一定的现金流，另外，未来5年的新建项目为商业综合体，住宅和商业街部分的出售也能带来滚动开发的现金来源。

业内人士认为，宝能集团对商业地产的凶猛扩张，或有将来希望打包商业地产做REITs的考虑，张春昊对记者表示，通过REITs打包上市当然能获得更高的议价，但宝能目前并无上市计划，集团还是比较稳健。

张春昊表示，宝能的购物部分坚持自持，但每个综合体的自持比例会不一样。比如新兴城镇以卫星城的形态，自持比例不见得太高。她认为，商业综合体的运营不可避免运用一些平衡现金流的手段，商业街部分的卖铺并不排除。不过绝大多数的酒店和超高层都是自己持有的。

张春昊认为，宝能作为后入者，可以将购物的概念从购物扩大到交友、休闲等更泛的范围，在项目规划时超前布局。与万达快速复制的模式相比，宝能更注重“体验式”以增加用户粘黏性。目前以百货为代表的传统商业中零售类业态的占比能达到70%~80%；而宝能则偏向以体验式商业，包括餐饮娱乐、海洋馆、演艺大厅、生态农场、养生会所等多种形式，占到自持购物的比可达到70%甚至更高。

何倩茹分析，目前来讲，宝能旗下的商业物业定位比较独特，以较新的深圳宝能太古城为例，整个购物以海洋为主题，而深圳目较欠缺主题鲜明的购物。

另外，与华润万象城的扩张速度相比，宝能此次规划扩张速度快得惊人，公司表示，每年新建商业综合体数将达到8座～10座。何倩茹认为，如此快速地加码商业地产也是出于抢占市场的考虑。同时她表示，现在很多企业都想到商业地产分一杯羹，但市场并不能快速消化体量巨大的写字楼、购物，在激烈的竞争下，如果项目缺乏特色、品质平庸、招商不足，将直接影响综合体住宅和的销售，对企业资金链造成大的压力。

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