房价连涨15个月 多地政策微调开启"金九银十"模式

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中指研究院日前发布8月份楼市百城价格指数。对100个城市新建住宅进行的全样本调查数据显示，8月100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是2012年6月以来连续5个月环比上涨；同比上涨8.61%，连续第9个月上涨。

恰逢9月，楼市进入传统销售旺季“金九银十”，大部分城市房价依然处于看涨预期。而今年3月“国五条”细则落地时地方城市制订的2013年房价控制目标已进入年终，大部分城市控房价压力。城市间调控政策开始出现分化，或进一步收紧，或适度宽松。在房价反弹压力面前，房产税扩容渐行渐近。

多地政策微调

“国五条”出台后，楼市迎来了一段政策平稳期。近期则再出调整信号，多个城市微调楼市政策。与之前情况不同，这轮调控以地方政府为主导，以微调为主，调控方向出现两极分化。

郑州市房管局日前宣布，自9月1日起，持有郑州市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上非本市户籍居民家庭，限购一套；对未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对年满20周岁无住房单身人员，限购一套住房。同时，进一步严格住房限购审核程序，确保住房限购政策的严肃性和连续性。限购政策的局部调整，旨在保护和支持刚需，进一步抑制挤压性需求。而在此之前，北京也针对居高不下的房价推出限房价、竞地价地块。

与北京、郑州调控收紧相对，温州、芜湖则偏向于政策松动。温州松绑后限购政策规定“本地户籍家庭已有1套住房的可以再购套，无房的可以购买2套。”而芜湖则以扶持人才为名进行购房补贴，规定“在市区就业满3年的本科及以历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。”被外界认为是变相救市。

住房和城乡建设部政策研究综合研究处处长赵路兴表示，希望房地产行业平稳发展，各地则根据现实情况进策微调。“温州等地由于前期上涨至不合理高价，因此持续下跌，而郑州则面临较大的内在需求动力，房价上涨压力较大。”

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房产税试点扩大再上日程

“扩大房产税试点范围势在必行。”中国房地产协会副会长朱中一认为，房价不断上行给房地产调控造成较大压力，“国五条”的实行让人们认识到，手段控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。事实上，层面也多次指出应扩大房产税试点。日前发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟受国务院委托向常委会报告时，均指出下半年房价反弹压力较大，应重点抓好扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

常委会委员尹中卿也在十二届常委会第四次会议分组审议计划执行报告和预算执行报告中提出，应尽快按人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房者的持有成本，同时要推进不动产实名登记和联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源。某业内人士称：逐渐建立长效机制，包括的一些方案和草案已开始筹划，可能年内就会推出。限购、限贷、限价等是过去常用措施，从调控方式上讲，用经济手段、市场手段，而少用干预手段，所以未来限购总体方向或会淡化，而其他措施，比如房产税，土地供应、制度问题等长效机制则会慢慢建立。

“金九银十”供应大增

以往“金九银十”是观察楼市变化的窗口期，经历了长达数月蓄客，开发商通常选择此时集中推盘，以冲刺年度销售计划。在持续量价齐升下，新盘供应量不断增加，购房者开始动摇。业内预计，随着9、10月楼市销售旺季的到来，楼市成交量还将呈上升势头，价格也会继续目前的稳固局面。中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前，市场需求出现了恐慌气氛，各地频繁出现的又进一步导致需求恐慌，市场情绪将很快传递到开发商定价上。

8月一周，北京新建商品房项目再度呈现扎堆入市迹象。其中，仅8个申领预售证的项目，就新增住宅供应超2200套。而别墅供应量也是大增，亚豪机构数据显示，“金九银十”期间京城别墅预计将有11个项目入市。包括泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境等纯新盘和香江别墅、鸿坤·林语墅等8个老项目后期。这大大超越了前几个月别墅开盘数量，比去年“金九银十”期间增加了5个。

“西山作为传统成熟别墅区，开发时间较早，区域氛围成熟，以单套2000万元以上的别墅为主，还有部分项目是亿元级以上的别墅。而香江别墅的总价是在700万-800万左右，预售均价却仅在2.2万元的经济型别墅，因而备受追捧。”据香江别墅销售人员介绍，金九银十的到来，也带动了客源的聚集，因为总价相对较低、容积率更低至0.6的香江别墅在楼价不断上行的当下还是很有市场。

数据显示，今年以来，别墅项目入市多采取策略，一次仅推少量房源。今年前8个月，京城共有17个别墅开盘，其中单次出货量多的是誉天下，开盘入市量少的旭辉·御锦6月仅推出了10套房源。亚豪机构副总经理高姗分析，由于别墅总价较高，少量推盘是为了制造出购房者抢购的热销景象，促使心态摇摆、犹豫不定的购房者坚定信心、尽早出手，从而为项目后期销售打下良好基础。

“项目9月入市，单次将推出169套新房源，目前众多意向客户正在排号。”香江别墅销售人员透露，项目所处板块稀缺、超高性价比以及符合市场需求的主力类型产品是项目的制胜法宝，更是开发商敢于在“金九银十”扎堆开盘的当下大批次推盘的底气和信心所在。

“一是供需倒挂导致的价格主动上升；二是受制于地价影响。今年以来，虽然土地供应步伐加快，但土地价格却依然一路高歌。”高姗分析：目前在北京大兴亦庄、朝阳孙河和房山等五环外郊区，均出现了“面粉贵过面包”的地块。土地竞价的激烈，表明了开发商“饥饿”的程度，也预示着土地市场供需的严重失衡，房价成本或将进一步被推高。而像孙河地块楼面价高达5万元/平方米高价地块的出现，或将助推楼市成交热度以及价格的不断上涨。

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楼市步入“活跃期”

随着“金九银十”的，各地楼市成交量也活跃起来。一些项目售楼部里挤满了排队认购的客户，新房开盘更是成为热点，有的甚至遭遇千人抢房的情形，其火爆程度不亚于大卖场。

年近40岁的武汉市民肖先生是典型的改善型需求购房者，原本计划在九十月份多看看，等待优惠促销时出手，但这几天，他开始动摇了，决定把购房时间提前。“现在开发商不愁卖，价格不仅没降，有的还涨了。”

8月31日上午，肖先生赶到公司某大型楼盘，置业顾问简单打过招呼后便催促他早做决定，“后面还有顾客在等着我，我们楼盘卖得很好，每天至少200套，您快定下来，否则好房源越来越少。”刚一说完，置业顾问就转身消失在看房人群中。

亿房研究数据显示，8月份，武汉新房成交量已超过12000套，再次刷新历史纪录。7月的成交量13253套，是近几年来同期成交第二高位，而6月的成交量也达到13508套。

在七八月传统的淡季里，大多数城市楼市销量随着气温一同飙升，呈现出“淡季反热”的态势。据中原集团研究的监测，截至8月28日，北京8月新建住宅销售量达7839套，环比上涨超过三成。

各大开发商都已铆足劲推货，不少楼盘纷纷“抢跑”。今年9月，武汉预计有36个项目入市。9月北京预计有26个项目开盘入市，广州连续三周发放预售证住宅超过千套，预售房源至2955套，环比前一周大涨143％。

“金九银十”楼市成交或将量升价稳？

在持续的量价齐升下，新盘供应量不断增加，购房者心态开始动摇，业内预计，随着9月、10月楼市传统销售旺季的到来，楼市成交量还将呈现上升势头，价格也会继续目前的稳固局面。

中指研究院华中分院副总监李国政表示，在销售压力不大的情况下，企业自然存在提价的动力，新开盘项目价格将有一定的上涨。“上涨幅度不会很大，因为受调控政策影响，、投机性购房还不能大肆进入，刚需购买力又有限。”

对于后市，中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前，市场需求出现了恐慌气氛，各地频繁出现的又进一步导致需求恐慌，市场情绪将很快传递到开发商定价上。

也有认为，近几年，受调控政策的影响，传统淡旺季已被打乱，九十月份的销售量均不是全年。今年“金九银十”，楼市行情可能波澜不惊，保持目前的平稳态势。

长效机制亟待出台

业内人士呼吁，“限购限贷限卖”等调控政策对于稳定楼市起到一定作用，但无法解决整体市场的问题，必须制定科学全面的调控体系。

李国政说，目前开发商的销售、资金及库存状况明显好于往年，抵抗市场风险的能力更强，使得调控楼市的难度加大，一些城市完成年度调控目标的难度也增大。

与此同时，在地方债务及土地财政的压力下，一些地方政府“反调控”的内在冲动也越来越强。日前，安徽省芜湖市对于本科及以历人员，购房免契税并补助2万元，深圳也调整税费核算方式，将减免更多人的购房税费。此前，温州已经率先放松了限购措施。

业内人士表示，目前一些调控政策系统性不强，色彩过浓，缺乏长效机制，是楼市陷入“屡调屡涨”的重要原因。

中南财经房地产研究所所长张东认为，房地产业是一个市场化程度较高的行业，应该在宏观政策之下，按照市场规律运行，建立长久持续科学的调控机制。

张东说，下一阶段，应进一步稳定政策，强化政策的落实和执行，加强市场信息的公开透明，推进住房信息联网和房产税扩围等长效机制建设，形成以金融、财税、信贷手段为主的市场化调控体系，逐步解决房地产市场长期积累的问题，确保市场健康稳定发展。

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