深圳等城市房价涨势“烧上火” 高地价下楼市调控升级

热点城市再现高地价，北上广深房价涨势凶猛

部分城市楼市调控升级

房价这么高

“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，令人担忧的是，在这个旺季到来之前，部分热点城市已是“”重现，房价涨幅居高。究竟如何看待当前房地产市场走势？记者采访了有关和业内人士。

热点城市房价涨幅较高

从当前房地产市场来看，区域性差异大，部分热点城市涨幅较高。

根据国家统计局公布的7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18.3％、16.5％、17.4％、17.0％。同比涨幅超过10％的还有厦门、南京、郑州等城市。

与热点城市不同的是，少数中小城市近年来开发量大，销售不畅，库存较多。根据部门对90个城市的监测数据显示，有32个城市新建商品住房库存消化周期不足10个月，有21个城市库存消化周期超过18个月，其余37个城市消化周期在10到18个月之间。

与此同时，一些热点城市的土地市场相继再现高价地和“面粉比面包贵”的现象。

中原地产市场研究部总监张大伟说：“这一轮‘潮’主要出现在一二线城市，由此证明房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”

住房城乡建设部政策研究主任秦虹说：“从今年1到7月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是主要的特点。在600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。经过十几年房地产市场的快速发展之后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。”

市场变化

部分城市调控升级

“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，在郑州市限购区域内限购1套住房……”9月初，郑州市推出了被称为升级版的商品住房限购令，引起社会关注。

事实上，为了确保完成年度房价控制目标，不少城市纷纷加大调控力度。北京市按照“老项目不高于前期、新项目不高于周边”的原则引导企业合理定价，同时在房价较高、上涨过快的区域加大“限房价、竞地价”地块供应力度；广州对部分高价项目暂停发放预售许可、限制销售价格；深圳采取限制高价住房网签等措施。

秦虹表示，在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。但在采取这一应急措施的同时，也提醒我们，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。

调控着力点何在？

在当前经济增速放缓、转变发展方式关键时期，房地产市场调控的着力点在哪里？

在秦虹看来，土地调控的效果为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。

中国房地产业协会朱中一说：“就目前市场来看，地价上涨过快会对房价上涨预期有影响。政府在目前房价上涨压力过大的情况下，也要把‘稳地价’作为责任制。国内市场差异大，地方政府要把土地供应和住房建设计划挂钩，而不是和地方财政收入挂钩。”

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楼市调控政策告别一刀切

据《中国房地产报》报道，调控告别“一刀切”温州（楼盘）松限”，郑州（楼盘）“加码”，楼市调控政策告别“一刀切”，从而呈现出因地制宜的灵活性。在房地产市场出现东部走弱、中西部强势的不均衡格局下，看似矛盾的各地方调控政策也有其合理之处。

调控方向？

左右中国楼市的两只手—市场之手与政策之手，应怎样才相得益彰，从而将房价引至政府与百姓都满意的“合理”的水平？温州“松限”满月 断供房喷涌

民间借贷危机余波未了

一个月前，温州楼市“松限”新规出台，允许已经在温州市区拥有一套住房的户籍家庭再购套市区住房。然而新规实施一个月以来，却未见楼市反弹，反倒是断供房大量涌现，且温州此前民间借贷危机的余波又开始显现。

近日，温州出现大量断供房开始公开拍卖，让断供又一次成为关注焦点。根据温州楼市知情人士向记者透露，温州的断供现象从此前民间借贷危机后就开始陆续有所显现，如果不是此次大量公开拍卖，恐怕没有多少人会知道温州楼市的断供现象。但伴随着断供房的批量上市，断供房在温州已成为公开的秘密。

据该人士透露，此次出现断供的房源，通过担保公司贷款的房源占绝大多数，其次是个人按揭房。“目前，银行这边明确的断供房数量为8000到10000套，或许数量还会增加。”

虽然温州各界对于断供房的起因众说纷纭，但从业界观点来看，房价腰斩、炒楼及民间借贷危机等三大因素的综合，是造成如今温州楼市断供的主要原因。

断供房的涌现，也意味着温州房地产市场和银行业坏账的风险随之而来。据悉，温州之前已经意识到断供房可能带来的风险，这也是温州此前出台“松限”政策的重要原因之一。但是，“这次"松限"带来的楼市缓解效果作用有限，此前二套房放开时的几周，温州的二手房交易量确实有所上升，但近来已开始逐渐下降，并且房价的下跌趋势也并没有得到有效遏制，而断供房出现造成的新一轮观望现象，已经让温州房地产市场故态复萌。”民进经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文对中国房地产报记者表示。

断供潮蔓延

根据公开数据显示，截至今年7月，温州房价已经连续23个月下跌，新建商品房价格比峰时下跌近40%，豪宅价格拦腰斩断跌幅50%，跌幅20%。许多温州市民发现，由于房价的不断缩水，他们过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产。

例如，温州的标志性豪宅区鹿城广场，即温州楼市的价区域。在2011年温州房价火爆时，鹿城广场的房价曾超过每平方米10万元，但如今市场价下跌到每平方米4万元，甚至有人喊出每平方米3.28万元。

房价大幅跳水使一些房主选择把房子甩给银行，不再偿还银行贷款。近，在温州当地媒体上，几乎每天都能看到断供房房源的拍卖公告。

目前温州断供房的数量还没有具体的统计数字，但法院、拍卖行处置的银行不良资产，已呈现直线上升趋势。“目前，银行这边明确拍卖的断供房数量大概为8000到10000套。”上述知情人士表示。

“也有市场消息称，目前温州大概有超过15000套的断供房房源已经或将要拍卖。”温州天浩置业总经理陈虹对记者表示。

“这个量还会继续增加，有可能在春节前的还贷高峰期时爆发，无论是企业之间的相互拆债还是个人房贷造成的还款压力，都会使这种现象继续蔓延。”周德文表示。

目前，“温州出现的断供房源大部分都是之前温州民间借贷危机后，以房地产为抵押去获取银行资金进行、放贷的这批房源，这批房源大多是通过担保公司进行的联保互保，贷款数额较大，房价缩水后资不抵债还款无望造成断供，其中以中小企业主占绝大多数。其次是个人按揭房中的高价位二手房，因为还贷额已经超过了现今的房价总额，并且总额还再继续下跌导致断供。而一手新房的断供现象则仅占极少部分。”上述楼市知情人士表示。

温州楼市的断供现象，显然应该是当地政府不愿意看到的事情。但近日记者致电温州市住房和城乡建设委员会了解相关情况，工作人员表示并没有这种现象出现。

拍卖效果收效甚微

据记者采访的多位温州当地开发商表示，这次断供现象对于温州的新房市场没有太大影响，受到影响严重的均为二手房。

据上述知情人士透露，此次温州公开拍卖的断供房即使价格缩水，应拍者依然很少。究其原因，是目前温州房地产市场出现了严重的二手房和一手房倒挂现象。

“目前温州的许多二手房主要集中在主城区，价格高昂。而温州的新房大多集中在郊区，因为当地政府近来加大了郊区的土地供应，这些新房地价售价更，所以就把温州大量的刚性需求和改善型需求吸引到了新房市场，导致二手房交易量严重缩水。”某温州机构分析人士对中国房地产报记者表示。

据悉，温州近几个月二手房交易量持续下滑，许多中介门店纷纷关店。

“虽然是经过法院和拍卖行的正规拍卖，但是因为断供房里大量充斥着关系复杂的多重借贷关系，其背后存在着很多隐忧。”温州市房地产行业协会副会长、温州市工商联房地产商会副会长陈永锋向记者表示，此前他有一位朋友通过拍卖购买了一套房子，后来遭到了很多前业主的讨债人士上门骚扰，严重影响了其正常生活。“由此可见断供房在温州人的印象中并不太好。”

目前，此次断供房中的房屋类型多为大户型拼套产品。据陈永峰介绍，之前因为“90/70”政策的限制，温州很多中小企业和开发的项目均是双套拼甚至三套拼的大户型，面积大、总价高、多产权成为了这类项目的“致命伤”。

存在局部金融风险

“如果断供量过大，房贷业务又在银行业务中占有很高比重的话，那么一定会给当地银行带来风险。”中国房地产学会副会长陈国强表示，为了减少此类风险，自宏观调控政策出台以来，银行的信贷利率也在提高，消费者的贷款比例在逐渐上升，但是早前的贷款比例依然很高。

虽然从理论上来说，楼市断供不会给银行造成损失，但实际情况往往让银行成为终的买单者。

“按照现有法规，银行对断供房拍卖后，差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供？是因为很多人已走投无路，实在没有能力再去偿还银行债务，并非恶意而为之。”周德文表示。

“目前温州断供房数量很大，如果在市场上大量抛售这种断供房，即使是能卖出去，银行收回去的钱也会有限。尤其是目前断供房应拍者并不多，银行如果过长时间地持有大量不动产，就会为银行的流动性带来压力，尤其是会给小微银行带来不小的金融风险。”交通银行经济学家连平对记者表示。

聂梅生透露楼市调控顶层设计：不再一个药方管

近日土地市场井喷、楼市成交量价齐升，就在业内疾呼“房地产市场几近”的时候，早被望眼欲穿的楼市调控新思路已经悄然成形。

日前，工商联房地产商会创会会长聂梅生透露：“我近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”

在聂梅生看来，房地产调控十年招招见血，然而房价却不断上涨，调控的效果应当反思，而在市场与政府分工明确指导下的房地产长效机制将是大势所趋。

“房地产长效机制将以政府与市场明确分工为思路。”聂梅生表示，“政府的着力点将放在市场、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。”

“长效机制的意见征求已有数月的时间，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。出台可能是由部委牵头，以国务院厅的名义发布。”聂梅生表示。

近，各地方政府的调控政策松紧不一，既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购，又有北京、深圳松绑预售证。另有消息称，近住建部等部门组成调查小组对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。

聂梅生认为：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管。”据华夏时报

楼市调控不再是一个“药方”

近日，郑州（楼盘）新一轮限购政策规定，未满20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社保或个税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。与郑州调控从严不同的是，此前，温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等地调控有所松动。地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管。

楼市调控侧重政策与市场并举

温州限购放松不到一个月，郑州限购开始从严，楼市调控分化趋势显现。本周，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房。

抛下20岁这个界线是否合理这条争议，郑州限购的升级与温州限购的放开，显示出调控部门在房地产调控上继续贯彻有保有压、区别对待的策略，对于供需矛盾尖锐、房价上涨压力大的城市，会进一步紧缩调控，而对一些房价泡沫已经退去，市场加速降温的城市则适当放宽调控。

房价的过快上涨不仅使住房这一民生问题成为社会的焦点，而且也在一定程度上增加了未来经济发展的风险。为此，我国经济增长高度依赖房地产业的格局必须改变，然而，与以往房价普涨不同，今年各地楼市表现走势不一，一线城市地价、房价上涨与三四线城市巨大的库存现象并存，在此背景下，一刀切式的楼市显然难以与当前楼市形势匹配。

在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，一直表现坚挺的房价在短期出现回落，然而，在巨大供需矛盾之下，导致房价上涨的深层次原因没有解决，随着调控深入，增强市场力量，使得市场力量与政策力量起到有效搭配，也是本轮楼市调控的又一特点。以土地供应为例，北京市国土资源局发布消息称，截至8月底，今年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。

本周，三环地块——朝阳农展馆地块和今年首宗限房价竞地价地块——朝阳豆各庄地块同日出让，已经显示市场与政策力量同时发力信号，商品房地块供应与限房价地块供应、配建保障房的普通地块供应并举，随着今年土地供应放量，明年上半年新房潜在供应量放大是大概率事件，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。