深圳有关部门可能会通过暗中操作来“降房价”！？

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究竟是什么原因推动这些楼盘房价大幅上涨呢?

近日，某业内人士发出的“深圳政府要求降房价”的消息备受关注。对此，深圳市规划国土委有关负责人向记者回应称：“没有出台规定要求四季度，也不会要求开发商一定，但是政府部门会按照既定的房价控制目标努力。”

房价还会涨？

虽然，上述负责人否认了“要求降房价”的说法，但是，“政府要求降房价”的消息并非空穴来风。数据显示，8月份深圳新房价格同比上涨3.10%，已接近5%的控制目标红线。显然，在房价控制目标的指挥棒下，深圳相关政府部门似乎不得不采取一些措施。

记者了解到，近日，6月份开始有所放松的预售证有卷土重来的苗头，可能拉高均价的住宅预售证审批有收紧的迹象。

涨幅“超标”了？深圳已经有六个月房价超2万元/平方米

控制目标难完成

9月8日，某业内人士向记者透露：“从深圳有关政府部门得到消息，2013年一个季度深圳房价一定要降，且每月降幅不低于3%。”

他向记者表示，深圳有关部门可能会通过暗中操作来降房价，以求达到房价控制目标的任务。

实际上，房价控制目标已成为地方政府必须完成的政治任务。然而，今年房价快速上涨让地方政府完成目标的压力陡增。

世联地产数据显示，2013年8月，深圳一手房成交均价为22237元/平方米，环比下跌1.57%，同比上涨3.10%。成交面积32.64万平方米，环比上涨2.51%，同比下跌12.35%。

深圳公布的房价调控目标则显示，根据深圳年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年深圳新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

深圳市房地产研究主任锋据此测算，按年初公布的2013年深圳经济社会发展计划，深圳今年GDP增幅预计在9%左右，CPI控制在3.5%以内。由此，深圳2013年新房价格涨幅上限应该控制在5.5%-6%。

“房价控制目标是各地方政府的国五条细则所涉及的内容，只要政策没有取消，对房价控制目标的任务政府必须有一个交待。”某业内人士表示。

不过，记者采访的一些业内人士认为，降房价只是个数字游戏，没有实际意义，政府也无需要求楼盘就可以完成任务。“在龙岗和宝安偏远地带多开几个楼盘即可拉低整体均价，市区楼盘少开几个，价格该涨的照涨。”

事实上，深圳已经在悄然按此手法操作。8月新推项目主要集中在龙岗、南山和宝安三个区域，其中龙岗供应面积占全市的47%，从区域成交来看，8月宝安区成交面积占比58.97%，龙岗占比31.15%，两区域成交面积总共占比90.12%，比重比上月多6.4%。

记者调查也发现，尽管一二手房房价均不降反升，但数据上深圳新房价格已持续两个月环比微跌。

“房价控制目标是一个政治任务，即使实际楼盘价格未跌，政府也一定会在数据上做文章。”某业内人士说。

预售证现收紧苗头

近，对于房地产调控，各地方政府可谓是各唱各调，有松有紧。但是，9月周各地的集中涌现又引发了开发商们对调控政策可能会加码的担忧。

记者了解到，深圳有所放松的预售证发放又出现收紧的苗头。

今年5月，预售证审批开始严格起来。如原计划5月开盘南山区大户型楼盘水木丹华，由于预售证未能通过审批，随着6月份预售证的悄然放松，该楼盘得以在6月底入市。

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但是，近日有开发商向记者透露，一些高价楼盘申请预售证受阻，如深圳南山区某豪宅原定9月13日开盘，现在可能因预售证未获批而不得不延后。“收紧楼盘预售证审批，是为了避免拉高均价。”

房价市场

上述深圳规土委有关负责人对记者表示：“政府部门没有权要求楼盘，或定价多少。对于豪宅这样的项目，政府也不可能以普通住宅的标准来评估。但是，在开发商申请预售许可证时，政府会自行评估价格，给出一个市场指导价，只要开发商报价符合政府制定的标准范围内，就会放行。”

深圳一位地产界人士告诉记者：“尽管新一届政府更加强调市场机制的建立，减弱调控手段，但房价还在上涨，近接连出现，政府不可能视而不见。连出数个之后，已经有开发商开始感到不安。”

8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，指出各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。

北京中原地产研究总监张大伟分析认为，今年二季度楼市宽松的政策环境，某种程度上也得益于宏观经济的低迷，在房地产对地方经济举足轻重的现实情况下，打压房地产就意味着经济难以迅速回暖。

在调控是否加码尚不明朗的情况下，开发商希望趁旺季来临，加大推盘力度。据房天下数据监控统计，2013年9月-10月，预计推盘10000套，同比上涨24.22%，全新盘预计18个。

美联物业总经理江少杰认为，今年整体市场气氛较好。与北上广不同的是，深圳地产商在今年“金九银十”并没有明显提价。而8月以后，深圳多家银行取消首套房贷利率优惠。在这种情况下，开发商希望以与市场接轨的价格开盘，尽快回笼资金。

政府降房价只是数字游戏 多开郊区盘

事实上，深圳已经在悄然按此手法操作。8月新推项目主要集中在龙岗、南山和宝安三个区域，其中龙岗供应面积占全市的47%，从区域成交来看，8月宝安区成交面积占比58.97%，龙岗占比31.15%，两区域成交面积总共占比90.12%，比重比上月多6.4%。

记者调查也发现，尽管一二手房房价均不降反升，但数据上深圳新房价格已持续两个月环比微跌。

“房价控制目标是一个政治任务，即使实际楼盘价格未跌，政府也一定会在数据上做文章。”周学军说。

深圳：房价将每月下降3%？基数高降幅低意义不大

2013年9月8日晚，深圳周学军在其个人微博上透露说，近期深圳将会下降，且每个月降幅不低于3%。新华网记者马上就此言论采访了多位业内人士，但他们均表示，深圳房价不可能降，就算降也不过是数字游戏。

事发9月8日晚，深圳周学军突然发布一条微博说，重要信息提示!2013年一个季度深圳房价一定会降，一定要降，每个月降幅不低于3%!敬请深度关注!

由于深圳房地产信息网此前是深圳市规划国土委员会下辖的网站，改制之后，成为深圳控股有限公司下属的国有企业，其官方背景加上与规土委千丝万缕的关系，一直使得深圳房地产信息网在深圳地产圈里颇有影响力。周学军本人亦是地产业界活跃人士，再加上事关房价，所以他的微博一出，立即引起各方转发。

新华网记者也迅速联系了多位地产界专业人士，但他们大多表示对此消息并不如情，其中，深圳市房地产研究主任锋就表示，目前深圳房价已经涨超，实现年初制定的房价控制目标，任务艰巨。言下之意，是很难做到的。而资深地产研究人士半求更是认为，3%不过是个数字游戏，没有意义。

综合各方意见，新华网记者认为，虽然周学军肯定地认为其消息来源真实，但就深圳目前的市场情况来说，降3%对普通购房者来说，可能根本没有任何感觉，意义确实不大。因为现在深圳房价的基数已经相当之高，原特区内的房价基本30000元/平方米左右，而在龙岗等偏远区域，房价也冲上了20000元/平方米，就算真的降了3%，那么对一套100平方米的房子来说，原来价值300万元的房子，也只了9万元，差别并没有想像中那么明显。

观点

叶檀：如果房价继续上涨未来楼市必然崩盘

房地产市场火爆到，这是否意味着击鼓传花的游戏已到尾声？

房地产越火爆，对地方财政的贡献度越大，缓解债务危机的能力越强，各方对于房地产的依赖度越高，这是无法解套的循环。

9月2日某院发布的“百城价格指数”数据显示，“百城房价”已经连续15个月环比上涨，8月百城住宅价格同比上涨8.61%，是连续第9个月上涨，并且涨幅比上月扩大0.67个百分点，广州房价同比涨幅达24.15%，位列百城之首。

而从环比来看，环比上涨的有71个城市，下降的只有29个城市。

有几个迹象显示，房地产的绞索越来越紧。

资金集中到大城市，上一轮房地产限购曾逼迫房地产开发商涌入的三四线城市，随着调控的放松，开发商的资金再度聚焦于一二线核心城市，这些城市的人口与财富的集聚能力，被视为可以抵抗房地产泡沫崩溃的厚冰层。

8月十大重点城市的住宅均价达到17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，同比则上涨了12.18%，且已连续0个月上涨，涨幅进一步扩大了1.12%。广州、北京、上海等大城市的涨幅一马当先。相比而言，洛阳、太原等二线城市涨幅不高，而实体经济与民间借贷链条同步崩溃的地区，房价出现大幅下挫，如鄂尔多斯、温州、神木等地。

另一个值得警惕的迹象是，房地产贷款有所收紧。这两年房贷起起落落，随着房地产市场升温，房贷也随之升温。银行放贷个人买房，金融风险全部囤积在银行。

情况正在发生变化，银行货币收紧转而追逐高利润的中小企业贷款业务，房贷数量下行。据报道，目前多数商业银行的个人住房按揭贷款政策并未发生改变，但贷款发放方面与前期相比的确较为紧张，首套房贷八五折优惠利率“尚未绝迹”，只是申请门槛较高。笔者走访了一些中介，房贷收缩幅度较大，而在三亚，外地客买房除非具备一年以上的纳税与社保证明，否则无法贷款购房。

货币不再像前几年那么泛滥，银行与地方政府悄无声息地收缩贷款范围，以现金缴款夯实房地产的根基。一旦出现风吹草动，房价下挫，不会像鄂尔多斯一样对银行、民间借贷产生多米诺骨牌式的冲击效应，多像三亚目前一样房价滞涨，但现金购房者有支付能力没有使用金融，不会为回收资金抛售房产，不会形成全面的金融危机。

的迹象是移民潮中资金外流，去年可以统计到的、在美购房的中国资金为90亿美元，成为仅次于加拿大的第二大群体。央视《经济信息联播》今年3月报道，美国国家房产经纪人联合会常务董事杰德史密斯表示：11%的国际销售量都是来自中国买家，是在市场，当然整个市场的国际销售量只有2%~3%，但中国就占了11%，而且这个数字还在不停增长。

区区90亿美金并非国人在海外购房的全部，考虑到第三次移民潮之剧烈，地下金融之发达，通过其他途径购买海外资产的远远不止这一数字。近，对国人信心冲击的事件，当然是李嘉诚抛售内地与香港资产，这是空头的市场行为。

不管李嘉诚的做空，内地频出，北京新每平方米7.3万元，已经与香港接近，如果上升1.5倍则可以与香港高地价看齐。在每平方米产出的单位GDP远不如香港的情况下，这种地价是的。

如果房地产价格停止上涨，地方债务崩盘；如果房地产价格继续上涨，则未来市场必然崩盘。崩溃的时间决定于民间资金存量，决定于民间对房地产市场继续保持看好预期。与其他资产相比，房地产背后有地方政府之手，依旧是抗跌的资产。

怎么办？的办法是让民间现金夯实房地产市场，其次，提升单位面积的产出做实地价，而这两点，前者是引诱民资，后者与加快改革提高效率是同一个意思。否则，房地产只有硬着陆一条路。

的支撑：房价一年需涨50%

激发了市场对房价极大的想象空间。

在融创葛洲坝联合体以超过3万元/平方米的价格拿下亦庄之后，亦庄多个即将上市的项目价格出现。如位于亦庄的万科某项目，直接将拟售均价从2.7万元/平方米上调到3.2-3.5万元平方米。

北京中原研究总监张大伟称，据他测算，按照今年频出的测算，房价未来需要涨幅达50%才能符合预期。

被激发的市场

8月本是销售淡季，但在频出的背景下，开发商普遍获得大丰收。统计数据显示，前8月，已公布销售业绩的20家房企，总业绩达到4787亿，比2012年同期的3705亿增长30%。

而且是量价齐升。例如，位于房山区的金域缇香项目，上周六以24000元/平方米的价格开盘之后，周一即将售价上调至27000元/平方米。

北京除了占比已经不多的中低端刚需盘，中楼盘价格也在不断冲破上限。中原地产统计数据显示，今年截至9月10日，北京单价超过5万的住宅类物业，签约套数已达1635套，创造了历史新高。

据亚豪机构数据统计显示，8月别墅市场成交均价为31390元/平方米，环比上涨8个百分点，同比上涨22.4%，创下有史以来的月度价格新高。香江别墅开盘当天热销55套，销售额5.1亿元。财富城堡借机推出“双”产品。该项目的孙河乡区域，地价飙升至5万元/平方米。财富地产董事长喆认为，高地价凸显其项目售价的价值。

也激发了二手房业主的念头。链家市场研究部称，业主对市场价格的预期不断走高，议价空间缩小，短期来看，二手房成交价格仍具备稳定的上涨。

中国水电建设集团房地产有限公司副总经理谢苏明在格林云墅产品发布会称，他们也注意到目前土地市场热度很高，但大部分、都是在一线以及发展比较好的二线城市。谢苏明认为，城市的发展一定是沿着城市带的梯度发展，一线城市吸引着更多资源，土地资源有限，房价上涨尤其是房价的上涨，是一种必然趋势。

房价还将翻番？

据不完全统计，近4个月内，一线城市已经诞生13个。

张大伟分析认为，按照目前市场上频繁出现的，如果未来售价要达到正常的利润，房价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将大。因为，大部分地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

政府也成为推涨地价的推手。据媒体报道，包括江西宜春市、江苏盐城市、黑龙江齐齐哈尔市等2013年都修订了土地基准价格。一些城市藉此提高土地，来解决地方政府的债务问题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市土地供应量偏少，供求关系持续紧张，房价面临快速上涨的压力。未来一线城市不排除房价翻番的可能性。

张大伟认为，在限价的大环境下，房企依然敢以如此高的价格拿地入市，表明它们都在豪赌市场爆发式上涨。这也证明了一二线城市的楼市调控政策已基本失效。很多城市都难以完成年度调控房价任务。

某近期频繁拿高价地的开发商称，房地产风险在土地，但近两三个月下来，风险已经被化为无形。他认为，房地产至少已经不是政策打压对象，“要松绑，要促进。”

但并非开发商都如此乐观。曾经饱尝之苦的远洋地产总裁李明在接受记者采访时称，北京当前的地价太高，远洋已经算不过来账。李明称，随着频繁出现，尽管远洋的项目已经缓过气来，但当年饱受的痛苦没有人能够体会。到现在为止，远洋已经有两年半的时间没有在北京拿地。（编辑 谢检秀）