谁是首批“吃螃蟹者”？
传房地产融资政策可能放宽 或随调控长效机制推出
地产调控竟然放宽？
中国记者16日从人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产信托基金（REITs）相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
业内人士表示，从当前房地产再融资政策执行情况不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。有关部门正在酝酿的房地产调控长效机制，可能对此予以强化。
楼价像棵树
REITs是一种以发行凭证的方式汇集特定多数者的资金，由专门机构进行房地产经营管理，将综合按比例分配给者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表态。
目前，房地产调控长效机制正在酝酿中。业内人士认为，有关房地产融资的政策有可能强化市场化方向，放松管制和限制。
工商联房地产商会前会长聂梅生近日表示，当前正处于政策准备期，主要体现政府和市场分工的整体思路会逐渐形成。其中，在房地产调控长效机制酝酿过程中，相关直接融资政策会得到明确。分析人士认为，房地产直接融资政策可能获更多支持。
业内人士预计，停牌筹备重大资产重组事项的多家房企，可能成为房地产直接融资政策重启的首批“吃螃蟹者”。
住建部：建立楼市调控长效机制关键是稳定预期
据《新华社》引述住建部政策研究主任秦虹表示，建立房地产市场健康发展长效机制的关键是要稳定社会预期，当前调控著力点应是保持政策方向连续稳定，在政策措施上不断优化和更具针对性。
她指出，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，预计今后分化将是常态；限购升级有必要，但更需要疏堵结合。秦虹又举例称，譬如低收入家庭知道将享受的住房保障政策是甚么；没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是甚么；已有多套住房的人知道面临的住房政策是甚么。她指出，现在由於对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备购房经济基础时就急於买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力。
她指出，房地产调控除了手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，其中土地调控的效果为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。
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历史似乎总在不断地重演。
纵观中国房地产行业的发展路径，每一次行业出现泡沫的标志性事件之一，就是“”频频出现。但历史绝不会简单地重复，如果说十几二十年前的房地产市场还有巨大的市场空间，房价也还有足够的上涨动力，那么，到了目前，一些三、四线城市因空置率居高不下，风险已在渐渐积聚，于是更多的开发商将重点重新转回一、二线城市——即使屡经调控，这里的“地段”依然引来众多开发商拼抢。那么，“”频出的背后，到底隐藏着什么样的商业逻辑？中国楼市是否还能迎来一段时期？
近期，“”屡屡亮相，已经引发市场各方的高度关注。而《每日经济新闻》记者梳理2003年到2013年的房地产调控政策后发现，每一次与楼市相关的宏观调控政策出台后，多地房价均出现了不同程度的攀升。
延续到今年9月初，短短两天之内接连诞生了四个，地域范围包括北京、上海、杭州、苏州。有观点指出，这一举动似乎正在进入一个“迷途”：楼市陷入了越调控“”越多的怪圈。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”日前，一名地方发改委人士对记者直言。
与此同时，房企业绩的持续飙红，正在倒逼土地市场长效调控机制的出台。9月14日，有消息称，日前，已有7城市被住建部约谈，年内应该会有相应动作。
房企争相布局一二线城市
9月4日，北京朝阳区农展馆地块被融创集团以21亿元拿下；9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个。
记者注意到，在今年北京历次的土地拍卖中，多数企业在北京土地市场上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主场”的，激烈程度也丝毫未打折扣。
“”的产生，折射出了目前中国房地产发展的现状。
“一线城市供不应求，三、四线城市积压严重。”近日，国务院发展研究金融所副所长巴曙松（微博）在介绍目前房地产市场的基本现状时表示。由此，很多开发商已经提出回归一、二线城市的口号，有的更将“致力于中国三、四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内划掉。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场发展趋势来看，开发企业出于战略布局考虑，积极布局一、二线城市房地产市场。同时，土地市场由去年下半年以来的溢价较高转为楼板价的实际上涨。
不仅仅是今年，《每日经济新闻》记者还发现，2007年，有关部门曾出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》及《关于加大闲置土地处置力度的通知》等，试图促使房地产市场步入健康运行的轨道。
但是，事与愿违，2007年，是无数开发商为之的一年，房价飙升，四处抢购，频现……
仅以北京为例，2007年12月29日，北京甄氏房地产开发集团有限公司经过189轮的激烈竞价，以2.6亿元竞得顺义区北小营镇住宅项目用地。
3年之后，号称“严厉”的房地产调控政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及各地限购政策出炉，同时推出上海和重庆的房地产税试点。
仍以北京为例，2010年3月15日，北京土地竞拍现场，世博宏业以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，中信地产以52.4亿元拿下亦庄地块。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”一名地方发改委人士表示，地方财政就是土地财政，所以执行调控的动力有限，直接导致调控短效。
除了基层的执行阻力，“这么多年来，影响房价的关键因素是信贷，这也是房价一直上涨的主要原因。”中原地产研究总监张大伟认为。
短期或现政策收紧迹象
记者了解到，日前，已经有7个城市被住建部约谈。据一名内部人士透露，该部委近期会继续到地方督查，政策方面预计会比前段时期紧一点。年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。
国务院发展研究一位负责人也表示，接下来，在影响市场的各方面，如信贷、融资、地方审批等，预计都能看到调控收紧的迹象。
同时，记者从国土资源部多年前的一场土地形势分析座谈会公开信息中获悉，有一度指出，“天价地”现象的形成，从表面上看是土地问题，但实质上是信贷问题的反映。
张宏伟认为，要想从根本上解决地价过快上涨的局面，应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等出发，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
对于重点城市，尤其是一线城市，张宏伟预估，有关部门可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。
从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合在房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过这种措施可以在短期内抑制房价过快上涨。
但从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定可以快速地有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能在短期内得到改变。
我国目前的土地市场发展亟需长效性调控机制的出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价过快上涨的预期。
“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效。而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大。”业内分析人士表示。
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楼市调控需要什么样的长效机制
“至于楼市调控的具体目标是什么？很多人想当然地认为，就是把房价降下来，这种认识或许是想当然，朴素得有一点一厢情愿。理性地看，楼市调控理想和理性的目标，也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入，在自己生活的城市，买得起用于自住的房子。”
虽然近几年政府多次出台各种政策进行调控，但仍然难阻房价飞涨。普通民众依靠正常劳动收入，去买房安居乐业变得越来越遥远。
有鉴于此，一些学者提出，中国楼市需要一套真正行之有效的长效机制，而不是以限购为主的短期“急就章”。
在提长效机制之前，有必要先搞清楚两个问题，一个是中国房地产市场（这里主要是指住宅市场）的真实供求状况，一个是楼市调控的具体目标。遗憾的是，很少有人愿意静下来思考这两个问题，只好陷入周而复始的争论。
早在2011年初，北京出台15条楼市调控细则的时候，笔者就提出，调控之前需要尽快进行一次住房普查。难以想象，对于房地产这样关系到国计民生的领域，宏观调控多年，竟然还没有开展过一次性的住房普查，即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反，性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。盲人骑瞎马，夜半临深池，宏观调控在尴尬中走向尴尬，也是再正常不过的结果。
中国已经成功进行过多次性的人口普查，以及经济普查。由于住房的不可移动性和住房产权登记制度，住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小，在执行上也更加容易。以家庭为单位，以家庭人口为参照系数，进行性住房普查，并登记联网，只有在此基础上，政策的制定者们才能更加趋近合理。
出于众所周知的原因，普查的结果可以暂时不公开，联网的信息也仅供一定决策范围内查阅和使用，以使科学调研和调控的阻力变得小。
遗憾的是，三年即将过去，我们还没有补上这一课。而可怕的是，我们补这一课的时间越晚，浪费的时间和社会财富成本将越大。中国的住宅总量是供不应求还是分配不均？这一问题的真实答案，将决定中国终采取什么样的调控手段，决策者得不到真实、完整、具体细致的信息，调控策略就会出现偏差，整个社会为此将付出极其昂贵的代价。
至于楼市调控的具体目标是什么？很多人想当然地认为，就是把房价降下来，这种认识或许是想当然，朴素得有一点一厢情愿。理性地看，楼市调控理想和理性的目标，也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入，在自己生活的城市，买得起用于自住的房子。
那么，中国楼市调控的长效机制到底在哪里？办法应该是，摸清家底之后，去化和扶助民生将是楼市长效机制的两大主线。
摸清家底我们就会发现楼市的症结在哪？是总量不够还是分配不均？如果是总量问题，那需要加大，而如果是因为、行为使得住房分配不均，那就需要对症下药，坚决去除投机性炒作的土壤。
这就需要，在住房信息登记联网完成之后，对家庭第三套和三套以上住房开始征税，压缩的套利空间，这是楼市调控长效机制的一大主线。例如，对家庭第二套住房，首付5成按揭，无利率优惠；第三套住房，每年按价值5%征收房产税，第四套10%，依次递增。当然，具体税率得政府说了算。如此一来，者的持有成本和风险上升，获利空间缩小，自然会考虑离开。这一措施，将结束中国楼市此前10年来全民的击鼓传花游戏。
在去化的同时，降低自住型购房的门槛，将是长效机制的另一大主线。具体操作来看，对城市居民购买的首套住房，减免交易税费，首付降低到一成（如果商业银行能够控制风险，首付比例降到5％甚至零也未尝不可），都可以大大减轻购房者的支付压力。另外，对于购买家庭首套房的贷款，利率给予一定优惠，政府也补贴部分利息，都是可取的。
据笔者所了解，在京沪广深等一线城市，购买家庭套住房的当地居民，数量已经很小。当地政府为此支付的社会成本有限，而为此获得的社会效益与支持将远大于投入，何乐而不为？
总而言之，让市场回归理性，政府保障市场秩序和民生，这才是行之有效的楼市长效机制。
媒体称楼市调控长效机制 抢三中全会前上报
阿思达克通讯社9月12日讯，地方房地产政策分化与频现，已进一步引发市场对建立房地产调控长效机制的预期，有接近决策层的人士向大智慧通讯社透露，有关部门正在研究的房地产市场长效机制，有望在三中全会前上报。
周三上午大智慧通讯社从该人士处获悉，房地产市场长效机制尚处于在研究阶段，其强调这仅是一个政策建议，并非成型的政策制度文件。“建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但从目前决策层这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离”。
大智慧通讯社了解到，楼市长效思路的调控，并非静待终的整体性方案出炉，才会有具体动作。实际上，在调控“靴子”落地之前，土地、财税、金融等方面对于房地产市场的改革已经开始。
楼市调控思路再现分化
近期，多地楼市调控政策出现分化。
被市场理解为调控收紧的如：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市要求市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出；北京推出限房价、竞地价地块。
被市场理解为调控放松的如：温州成为放松限购令的城市；安徽芜湖市规定在市区就业满3年的本科及以历免缴购房契税；深圳将普通住房价格标准从单价划定调整为总价划定，购房者所纳交易税费可减半。
对此，周三上午，国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对大智慧通讯社表示，目前地方政府采取的一些手段是可以的，但是一定要有充足的理由，是经济需要的，另外还需要向部门进行报告沟通之后才能实施，这样才能避免地方政府为了地方政绩需求采取短期的行为，不顾地方经济的长远发展。
“目前的限购、限价相关政策还是较难退出的。理想的就是在调控偏紧的整体基调下，政府应针对不同地方市场分类提出指导意见。”邹晓云认为。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受大智慧通讯社采访时也表示过类似的观点，地方政府在的框架下对区域供求平衡负总责。
中国房地产学会副会长陈国强周三在其新浪认证微博上指出：楼市核心指标在8月份的集体减速，主要是受去年同期基数较高的影响。不过，这些数据也显示一二线城市和三四线城市的楼市已出现明显的分化，楼市调控的难度增加。
地市行情或打乱调控节奏
9月4日，融创中国[-1.17%]（01918.HK）以刷新单价（7.3万元/平方米）的代价在京夺地后，次日，沪、杭、苏三地又连现。业内人士认为，这有可能会招致新的调控政策出台。
陈国强对大智慧通讯社表示，经济基本面有所好转之后，政府对于楼市的容忍度，或者说对于房价高涨的底线会有变化，不排除这一轮地价的飞涨会引来新一轮调控政策出台的可能，或者会有新的调控手段面世。
长江证券[0.66% 资金 研报]在其9月10日发布的房地产行业研报中也指出：作为“金九银十”的开局,“”井喷式的出现反映出楼市总体复苏，基本层面逆势转好。然而，“面粉”价格飙升,“面包”难以避免，因此，的出现或推高房价预期，高房价恐倒逼调控升级。
就在融创中国创下单价之后，北京市相关政府部门已经开始有所动作和表态。北京市土地整理储备在其官网上明确北京市住宅用地的思路为：“有市场、中端有支撑、低端有保障”，并强调要“进一步增加自住型、改善型住房的土地供应”。
调控长效机制短期难亮相
楼市冷热不均，热点地市的进一步沸腾，给房地产调控提出了新的挑战，同时也加剧了市场对于房地产调控长效机制建立的心里预期。
周三上午大智慧通讯社从人士处获悉，房地产市场长效机制尚处于在研究阶段，有望在三中全会上报，且强调这仅是一个政策建议，并未成形。他强调，建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“房地产发展长效机制”应该以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主，并有保障房市场。主要的制度与政策体系包括“经济体制、住房按揭制度、商品房预售制度、基本住房制度、供求制度、土地制度（产权制度、土地使用制度、储备制度、土地招拍挂制度）、房地产金融制度、房地产税收制度、货币政策等。
他认为，今年或明年短期之内很难形成“房地产发展长效机制方案”。
住建部政策研究原副主任珏林此前对大智慧通讯社表示，长期的房地产调控政策正在推进中，个人住房信息联网、不动产统一登记制度、房产税城市试点工作这些都是长效机制建立的基础性工作，未来会在此基础上推进房地产长期调控的法制建设。
珏林强调，长效机制虽未落地但目前已经影响了预期。
市场改革实质性推进先行
虽然长效机制短期内较难以成形、落地，但土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。
8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向常委会作报告时，双双均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
9月3 日，湖北省国土厅相关处室负责人向大智慧通讯社透露，今年三、四月份，国土资源部曾下发关于农村集体经营性建设用地使用权流转工作的通知，要求地方上报2-3个试点单位，但试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
房地产企业再融资也取得实质性推进，9月6日证监会新闻发布会相关负责人上关于房企再融资的回答，明确上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，应按照证监会相关要求同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。在不少机构人士看来，9月6日的表态，实际上已经把游戏规则清清楚楚交代了，这无疑也是几个相关部门终协调一致的结果。按照这个表述，再融资的上市企业，已经可以照着操作了。
大智慧通讯社从投行渠道获得《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》。函件涉及上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务的信息披露及申报要求等。 这份文件，使得再融资从层明确意见到实际操作层面落实，又进了一步。
房地产调控长效机制酝酿中 或放松管制和限制
16日从人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
楼市调控现收紧信号 年内或有相应动作
7城市被住建部约谈、郑州限购升级、房企融资开闸的时间再度延后，在楼市和土地市场上演之际，楼市调控的政策层面正在表现出新的收紧动向。
“8月初，温州悄悄放松限购，当时的政策导向感觉还是略微宽松的，可是到了9月份，政策氛围明显不同，诸多信号显示调控政策正在悄然走向收紧。”北京一房企副总对记者表示。
与此同时，记者也从住建部等房地产相关主管部门了解到，目前楼市升温、频现等市场表现已经引起层面的重视，随着宏观经济的企稳，基于调整经济增长结构的楼市调控思路也会逐渐明确。“部里近期会继续下到地方督查，政策方面预计会比前一段时期紧一点儿，年内会有相应动作。”住建部一内部人士对记者表示。
调控收紧
刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据的百城价格指数显示，2013年8月，100个城市新建住宅平均价格同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，是自2012年6月以来连续5个月环比上涨。
“现在担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市预期。”国务院发展研究一位负责人对记者表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”
事实上，从住建部约谈7城市以及郑州限购升级，楼市调控收紧的迹象就已经可以窥见一斑。
“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”上述住建部内部人士告诉记者。
无疑，在国内主要城市房价的环比连续上涨中，地方政府年初宣布的房价控制目标已经受到为严峻的挑战。据记者了解，今年年初，北京和上海的控涨目标定为“保持稳定”，其他主要城市则是表示将确保房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。
“目前有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，这其中包括的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月份郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨快的。
“住建部的约谈和郑州限购升级颇有点杀鸡儆猴的意味，现在一些预计难以实现控涨目标的城市已经开始有所行动了。”上述国务院发展研究负责人表示。
“虽然我们这里没有被约谈，但也得到部里的消息，近期也会过来，让我们密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”东部某省住建厅官员对记者表示，“今年是新政府上任的年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”
除此之外，在7、8月间已经透露出开闸信号的房地产上市融资大门仍然虚掩。此前，证监会对房地产企业上市和再融资口径的微调，让房企在资本市场的再融资看到了曙光，此后新湖中宝等近20家房地产企业都公布了再融资预案。
但日前，一位与证监会来往密切的房地产业知情人士对记者表示，“目前房价上涨、频现，决策层对房企上市融资开闸会慎之又慎，原定的时间方案，或将因此被延后。”
楼市政策的空间
事实上，据业内人士分析，房地产调控升级的信号，不止是来源于频出、房价上涨，更是由于中国经济显示出明显的向好势头。
9月10日，国家统计局发布数据显示，前8月，固定资产262578亿元，同比名义增长20.3%，增速比前7月快0.2%。此外，8月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51，比上月上升0.7个百分点。PMI指数和固定资产等经济数据超出预期，这意味着下半年中国经济增速开始企稳。
“经济持续放缓是核心原因，从去年开始，制造业就持续向下，并拉低了固定资产的增速，从而给的保增长带来压力。”交通银行金融研究唐建伟曾表示。
然而，宏观经济行至9月，也发生了新的变化，各项数据开始好转。与此同时，经济增长结构不平衡的压力也随之凸显，这其中明显的则是房地产一枝独秀，房价、地价大幅度上升，新的不断出现。
“为确保经济平稳，预计年内不会出过于重磅的房地产调控政策，但是现有的调控政策，比如限购、限贷等继续收紧的可能性很大。”上述国务院发展研究负责人表示。
事实上，业内关于房产税扩围已有颇多猜测。不久前，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。而北京一开发商告诉记者，目前房产税扩围的时间可能就在10月底至11月初。
“不过从短期来看，房产税扩大试点对整体楼市的调整意义不大。”业内分析人士陈剑波表示，“从此前试点的上海和重庆两地楼市来看，房产税的作用逐渐在弱化。”
“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大，”陈剑波表示，“从目前住建部传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”
“事实上，目前看来，稳定预期比房价一时的起落有着更为深远的意义。”住建部政策研究主任秦虹不久前也公开强调，当前重要的是稳定政策预期，当前调控的着力点应是保持政策方向连续稳定，在政策措施上不断优化和更具针对性。
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纵观中国房地产行业的发展路径，每一次行业出现泡沫的标志性事件之一，就是“”频频出现。但历史绝不会简单地重复，如果说十几二十年前的房地产市场还有巨大的市场空间，房价也还有足够的上涨动力，那么，到了目前，一些三、四线城市因空置率居高不下，风险已在渐渐积聚，于是更多的开发商将重点重新转回一、二线城市——即使屡经调控，这里的“地段”依然引来众多开发商拼抢。那么，“”频出的背后，到底隐藏着什么样的商业逻辑？中国楼市是否还能迎来一段时期？
近期，“”屡屡亮相，已经引发市场各方的高度关注。而《每日经济新闻》记者梳理2003年到2013年的房地产调控政策后发现，每一次与楼市相关的宏观调控政策出台后，多地房价均出现了不同程度的攀升。
延续到今年9月初，短短两天之内接连诞生了四个，地域范围包括北京、上海、杭州、苏州。有观点指出，这一举动似乎正在进入一个“迷途”：楼市陷入了越调控“”越多的怪圈。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”日前，一名地方发改委人士对记者直言。
与此同时，房企业绩的持续飙红，正在倒逼土地市场长效调控机制的出台。9月14日，有消息称，日前，已有7城市被住建部约谈，年内应该会有相应动作。
房企争相布局一二线城市
9月4日，北京朝阳区农展馆地块被融创集团以21亿元拿下；9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个。
记者注意到，在今年北京历次的土地拍卖中，多数企业在北京土地市场上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主场”的，激烈程度也丝毫未打折扣。
“”的产生，折射出了目前中国房地产发展的现状。
“一线城市供不应求，三、四线城市积压严重。”近日，国务院发展研究金融所副所长巴曙松（微博）在介绍目前房地产市场的基本现状时表示。由此，很多开发商已经提出回归一、二线城市的口号，有的更将“致力于中国三、四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内划掉。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场发展趋势来看，开发企业出于战略布局考虑，积极布局一、二线城市房地产市场。同时，土地市场由去年下半年以来的溢价较高转为楼板价的实际上涨。
不仅仅是今年，《每日经济新闻》记者还发现，2007年，有关部门曾出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》及《关于加大闲置土地处置力度的通知》等，试图促使房地产市场步入健康运行的轨道。
但是，事与愿违，2007年，是无数开发商为之的一年，房价飙升，四处抢购，频现……
仅以北京为例，2007年12月29日，北京甄氏房地产开发集团有限公司经过189轮的激烈竞价，以2.6亿元竞得顺义区北小营镇住宅项目用地。
3年之后，号称“严厉”的房地产调控政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及各地限购政策出炉，同时推出上海和重庆的房地产税试点。
仍以北京为例，2010年3月15日，北京土地竞拍现场，世博宏业以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，中信地产以52.4亿元拿下亦庄地块。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”一名地方发改委人士表示，地方财政就是土地财政，所以执行调控的动力有限，直接导致调控短效。
除了基层的执行阻力，“这么多年来，影响房价的关键因素是信贷，这也是房价一直上涨的主要原因。”中原地产研究总监张大伟认为。
短期或现政策收紧迹象
记者了解到，日前，已经有7个城市被住建部约谈。据一名内部人士透露，该部委近期会继续到地方督查，政策方面预计会比前段时期紧一点。年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。
国务院发展研究一位负责人也表示，接下来，在影响市场的各方面，如信贷、融资、地方审批等，预计都能看到调控收紧的迹象。
同时，记者从国土资源部多年前的一场土地形势分析座谈会公开信息中获悉，有一度指出，“天价地”现象的形成，从表面上看是土地问题，但实质上是信贷问题的反映。
张宏伟认为，要想从根本上解决地价过快上涨的局面，应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等出发，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
对于重点城市，尤其是一线城市，张宏伟预估，有关部门可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。
从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合在房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过这种措施可以在短期内抑制房价过快上涨。
但从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定可以快速地有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能在短期内得到改变。
我国目前的土地市场发展亟需长效性调控机制的出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价过快上涨的预期。
“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效。而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大。”业内分析人士表示。
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楼市调控需要什么样的长效机制
“至于楼市调控的具体目标是什么？很多人想当然地认为，就是把房价降下来，这种认识或许是想当然，朴素得有一点一厢情愿。理性地看，楼市调控理想和理性的目标，也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入，在自己生活的城市，买得起用于自住的房子。”
虽然近几年政府多次出台各种政策进行调控，但仍然难阻房价飞涨。普通民众依靠正常劳动收入，去买房安居乐业变得越来越遥远。
有鉴于此，一些学者提出，中国楼市需要一套真正行之有效的长效机制，而不是以限购为主的短期“急就章”。
在提长效机制之前，有必要先搞清楚两个问题，一个是中国房地产市场（这里主要是指住宅市场）的真实供求状况，一个是楼市调控的具体目标。遗憾的是，很少有人愿意静下来思考这两个问题，只好陷入周而复始的争论。
早在2011年初，北京出台15条楼市调控细则的时候，笔者就提出，调控之前需要尽快进行一次住房普查。难以想象，对于房地产这样关系到国计民生的领域，宏观调控多年，竟然还没有开展过一次性的住房普查，即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反，性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。盲人骑瞎马，夜半临深池，宏观调控在尴尬中走向尴尬，也是再正常不过的结果。
中国已经成功进行过多次性的人口普查，以及经济普查。由于住房的不可移动性和住房产权登记制度，住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小，在执行上也更加容易。以家庭为单位，以家庭人口为参照系数，进行性住房普查，并登记联网，只有在此基础上，政策的制定者们才能更加趋近合理。
出于众所周知的原因，普查的结果可以暂时不公开，联网的信息也仅供一定决策范围内查阅和使用，以使科学调研和调控的阻力变得小。
遗憾的是，三年即将过去，我们还没有补上这一课。而可怕的是，我们补这一课的时间越晚，浪费的时间和社会财富成本将越大。中国的住宅总量是供不应求还是分配不均？这一问题的真实答案，将决定中国终采取什么样的调控手段，决策者得不到真实、完整、具体细致的信息，调控策略就会出现偏差，整个社会为此将付出极其昂贵的代价。
至于楼市调控的具体目标是什么？很多人想当然地认为，就是把房价降下来，这种认识或许是想当然，朴素得有一点一厢情愿。理性地看，楼市调控理想和理性的目标，也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入，在自己生活的城市，买得起用于自住的房子。
那么，中国楼市调控的长效机制到底在哪里？办法应该是，摸清家底之后，去化和扶助民生将是楼市长效机制的两大主线。
摸清家底我们就会发现楼市的症结在哪？是总量不够还是分配不均？如果是总量问题，那需要加大，而如果是因为、行为使得住房分配不均，那就需要对症下药，坚决去除投机性炒作的土壤。
这就需要，在住房信息登记联网完成之后，对家庭第三套和三套以上住房开始征税，压缩的套利空间，这是楼市调控长效机制的一大主线。例如，对家庭第二套住房，首付5成按揭，无利率优惠；第三套住房，每年按价值5%征收房产税，第四套10%，依次递增。当然，具体税率得政府说了算。如此一来，者的持有成本和风险上升，获利空间缩小，自然会考虑离开。这一措施，将结束中国楼市此前10年来全民的击鼓传花游戏。
在去化的同时，降低自住型购房的门槛，将是长效机制的另一大主线。具体操作来看，对城市居民购买的首套住房，减免交易税费，首付降低到一成（如果商业银行能够控制风险，首付比例降到5％甚至零也未尝不可），都可以大大减轻购房者的支付压力。另外，对于购买家庭首套房的贷款，利率给予一定优惠，政府也补贴部分利息，都是可取的。
据笔者所了解，在京沪广深等一线城市，购买家庭套住房的当地居民，数量已经很小。当地政府为此支付的社会成本有限，而为此获得的社会效益与支持将远大于投入，何乐而不为？
总而言之，让市场回归理性，政府保障市场秩序和民生，这才是行之有效的楼市长效机制。
媒体称楼市调控长效机制 抢三中全会前上报
阿思达克通讯社9月12日讯，地方房地产政策分化与频现，已进一步引发市场对建立房地产调控长效机制的预期，有接近决策层的人士向大智慧通讯社透露，有关部门正在研究的房地产市场长效机制，有望在三中全会前上报。
周三上午大智慧通讯社从该人士处获悉，房地产市场长效机制尚处于在研究阶段，其强调这仅是一个政策建议，并非成型的政策制度文件。“建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但从目前决策层这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离”。
大智慧通讯社了解到，楼市长效思路的调控，并非静待终的整体性方案出炉，才会有具体动作。实际上，在调控“靴子”落地之前，土地、财税、金融等方面对于房地产市场的改革已经开始。
楼市调控思路再现分化
近期，多地楼市调控政策出现分化。
被市场理解为调控收紧的如：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市要求市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出；北京推出限房价、竞地价地块。
被市场理解为调控放松的如：温州成为放松限购令的城市；安徽芜湖市规定在市区就业满3年的本科及以历免缴购房契税；深圳将普通住房价格标准从单价划定调整为总价划定，购房者所纳交易税费可减半。
对此，周三上午，国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对大智慧通讯社表示，目前地方政府采取的一些手段是可以的，但是一定要有充足的理由，是经济需要的，另外还需要向部门进行报告沟通之后才能实施，这样才能避免地方政府为了地方政绩需求采取短期的行为，不顾地方经济的长远发展。
“目前的限购、限价相关政策还是较难退出的。理想的就是在调控偏紧的整体基调下，政府应针对不同地方市场分类提出指导意见。”邹晓云认为。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受大智慧通讯社采访时也表示过类似的观点，地方政府在的框架下对区域供求平衡负总责。
中国房地产学会副会长陈国强周三在其新浪认证微博上指出：楼市核心指标在8月份的集体减速，主要是受去年同期基数较高的影响。不过，这些数据也显示一二线城市和三四线城市的楼市已出现明显的分化，楼市调控的难度增加。
地市行情或打乱调控节奏
9月4日，融创中国[-1.17%]（01918.HK）以刷新单价（7.3万元/平方米）的代价在京夺地后，次日，沪、杭、苏三地又连现。业内人士认为，这有可能会招致新的调控政策出台。
陈国强对大智慧通讯社表示，经济基本面有所好转之后，政府对于楼市的容忍度，或者说对于房价高涨的底线会有变化，不排除这一轮地价的飞涨会引来新一轮调控政策出台的可能，或者会有新的调控手段面世。
长江证券[0.66% 资金 研报]在其9月10日发布的房地产行业研报中也指出：作为“金九银十”的开局,“”井喷式的出现反映出楼市总体复苏，基本层面逆势转好。然而，“面粉”价格飙升,“面包”难以避免，因此，的出现或推高房价预期，高房价恐倒逼调控升级。
就在融创中国创下单价之后，北京市相关政府部门已经开始有所动作和表态。北京市土地整理储备在其官网上明确北京市住宅用地的思路为：“有市场、中端有支撑、低端有保障”，并强调要“进一步增加自住型、改善型住房的土地供应”。
调控长效机制短期难亮相
楼市冷热不均，热点地市的进一步沸腾，给房地产调控提出了新的挑战，同时也加剧了市场对于房地产调控长效机制建立的心里预期。
周三上午大智慧通讯社从人士处获悉，房地产市场长效机制尚处于在研究阶段，有望在三中全会上报，且强调这仅是一个政策建议，并未成形。他强调，建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“房地产发展长效机制”应该以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主，并有保障房市场。主要的制度与政策体系包括“经济体制、住房按揭制度、商品房预售制度、基本住房制度、供求制度、土地制度（产权制度、土地使用制度、储备制度、土地招拍挂制度）、房地产金融制度、房地产税收制度、货币政策等。
他认为，今年或明年短期之内很难形成“房地产发展长效机制方案”。
住建部政策研究原副主任珏林此前对大智慧通讯社表示，长期的房地产调控政策正在推进中，个人住房信息联网、不动产统一登记制度、房产税城市试点工作这些都是长效机制建立的基础性工作，未来会在此基础上推进房地产长期调控的法制建设。
珏林强调，长效机制虽未落地但目前已经影响了预期。
市场改革实质性推进先行
虽然长效机制短期内较难以成形、落地，但土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。
8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向常委会作报告时，双双均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
9月3 日，湖北省国土厅相关处室负责人向大智慧通讯社透露，今年三、四月份，国土资源部曾下发关于农村集体经营性建设用地使用权流转工作的通知，要求地方上报2-3个试点单位，但试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
房地产企业再融资也取得实质性推进，9月6日证监会新闻发布会相关负责人上关于房企再融资的回答，明确上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，应按照证监会相关要求同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。在不少机构人士看来，9月6日的表态，实际上已经把游戏规则清清楚楚交代了，这无疑也是几个相关部门终协调一致的结果。按照这个表述，再融资的上市企业，已经可以照着操作了。
大智慧通讯社从投行渠道获得《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》。函件涉及上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务的信息披露及申报要求等。 这份文件，使得再融资从层明确意见到实际操作层面落实，又进了一步。
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房地产调控长效机制酝酿中 或放松管制和限制
16日从人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
业内人士表示，从当前房地产再融资政策执行情况不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。有关部门正在酝酿的房地产调控长效机制，可能对此予以强化。
REITs是一种以发行凭证的方式汇集特定多数者的资金，由专门机构进行房地产经营管理，将综合按比例分配给者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表态。
目前，房地产调控长效机制正在酝酿中。业内人士认为，有关房地产融资的政策有可能强化市场化方向，放松管制和限制。
工商联房地产商会前会长聂梅生近日表示，当前正处于政策准备期，主要体现政府和市场分工的整体思路会逐渐形成。其中，在房地产调控长效机制酝酿过程中，相关直接融资政策会得到明确。分析人士认为，房地产直接融资政策可能获更多支持。
业内人士预计，停牌筹备重大资产重组事项的多家房企，可能成为房地产直接融资政策重启的首批“吃螃蟹者”。
楼市调控现收紧信号 年内或有相应动作
7城市被住建部约谈、郑州限购升级、房企融资开闸的时间再度延后，在楼市和土地市场上演之际，楼市调控的政策层面正在表现出新的收紧动向。
“8月初，温州悄悄放松限购，当时的政策导向感觉还是略微宽松的，可是到了9月份，政策氛围明显不同，诸多信号显示调控政策正在悄然走向收紧。”北京一房企副总对记者表示。
与此同时，记者也从住建部等房地产相关主管部门了解到，目前楼市升温、频现等市场表现已经引起层面的重视，随着宏观经济的企稳，基于调整经济增长结构的楼市调控思路也会逐渐明确。“部里近期会继续下到地方督查，政策方面预计会比前一段时期紧一点儿，年内会有相应动作。”住建部一内部人士对记者表示。
调控收紧
刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据的百城价格指数显示，2013年8月，100个城市新建住宅平均价格同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，是自2012年6月以来连续5个月环比上涨。
“现在担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市预期。”国务院发展研究一位负责人对记者表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”
事实上，从住建部约谈7城市以及郑州限购升级，楼市调控收紧的迹象就已经可以窥见一斑。
“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”上述住建部内部人士告诉记者。
无疑，在国内主要城市房价的环比连续上涨中，地方政府年初宣布的房价控制目标已经受到为严峻的挑战。据记者了解，今年年初，北京和上海的控涨目标定为“保持稳定”，其他主要城市则是表示将确保房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。
“目前有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，这其中包括的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月份郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨快的。
“住建部的约谈和郑州限购升级颇有点杀鸡儆猴的意味，现在一些预计难以实现控涨目标的城市已经开始有所行动了。”上述国务院发展研究负责人表示。
“虽然我们这里没有被约谈，但也得到部里的消息，近期也会过来，让我们密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”东部某省住建厅官员对记者表示，“今年是新政府上任的年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”
除此之外，在7、8月间已经透露出开闸信号的房地产上市融资大门仍然虚掩。此前，证监会对房地产企业上市和再融资口径的微调，让房企在资本市场的再融资看到了曙光，此后新湖中宝等近20家房地产企业都公布了再融资预案。
但日前，一位与证监会来往密切的房地产业知情人士对记者表示，“目前房价上涨、频现，决策层对房企上市融资开闸会慎之又慎，原定的时间方案，或将因此被延后。”
楼市政策的空间
事实上，据业内人士分析，房地产调控升级的信号，不止是来源于频出、房价上涨，更是由于中国经济显示出明显的向好势头。
9月10日，国家统计局发布数据显示，前8月，固定资产262578亿元，同比名义增长20.3%，增速比前7月快0.2%。此外，8月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51，比上月上升0.7个百分点。PMI指数和固定资产等经济数据超出预期，这意味着下半年中国经济增速开始企稳。
“经济持续放缓是核心原因，从去年开始，制造业就持续向下，并拉低了固定资产的增速，从而给的保增长带来压力。”交通银行金融研究唐建伟曾表示。
然而，宏观经济行至9月，也发生了新的变化，各项数据开始好转。与此同时，经济增长结构不平衡的压力也随之凸显，这其中明显的则是房地产一枝独秀，房价、地价大幅度上升，新的不断出现。
“为确保经济平稳，预计年内不会出过于重磅的房地产调控政策，但是现有的调控政策，比如限购、限贷等继续收紧的可能性很大。”上述国务院发展研究负责人表示。
事实上，业内关于房产税扩围已有颇多猜测。不久前，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。而北京一开发商告诉记者，目前房产税扩围的时间可能就在10月底至11月初。
“不过从短期来看，房产税扩大试点对整体楼市的调整意义不大。”业内分析人士陈剑波表示，“从此前试点的上海和重庆两地楼市来看，房产税的作用逐渐在弱化。”
“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大，”陈剑波表示，“从目前住建部传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”
“事实上，目前看来，稳定预期比房价一时的起落有着更为深远的意义。”住建部政策研究主任秦虹不久前也公开强调，当前重要的是稳定政策预期，当前调控的着力点应是保持政策方向连续稳定，在政策措施上不断优化和更具针对性。
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