港置地产区域经理 梁伟光
大话经纪第20期：西部通道给三级市场带来什么?
梁伟光（港置地产）：首先我自我介绍一下，我是在港置负责南山区的，来深圳都有一段时间了。因为之前很多嘉宾都提过南山区西部通道的发展，我想补充一下，我在香港也做过很长一段时间，在地产这方面所做的区域就是西部通道在香港的入口处。西部通道怎样贯通深港两边，包括房价、经济方面的带动。之前很多嘉宾都提到一件事，西部通道也可以叫做通道，这几十年深圳的发展，尤其是香港和深圳这两边在经济方面的联动是靠罗湖口岸和福田口岸的，相对罗湖口岸的早期：罗湖城、国贸、，诸如此类的带动；而福田呢？可以带动到华强北对于深圳的消费方便，南山对香港人来讲是很陌生的，为什么陌生呢？我想是关乎到惯性的问题，因为过往二十年来将，香港人来到深圳消费或者置铺也好都是熟悉罗湖、福田，对于南山是一无所知，原因就是因为交通不方便。现在西部通道接通之后，我想这个现象都会大大改变。其实西部通道直接影响楼价我就不是很认同，我觉得只是间接影响。为什么呢？因为西部通道开通之后，带给整个南山区所谓的经济，在经济的情况下，自然而然对房价也有所带动。
香港的理念很清晰，哪里的房有空间、有前景，那那里也自然而然也有上升的空间。西部通道包括人流、物流甚至资金流都会将整个南山提高。有统计过，西部通道通车之后，其实在每年所谓的人流量是达到1800万次，其实不单单是香港人通过这个西部通道入到深圳，可能也有很多内地的，包括旅游的通过西部通道往香港，例如迪斯尼，现在有很多人知道迪斯尼在香港。今天有很多自由行可能通过福田口岸过关到个旅游景点，但以后来讲，在西部通道通车之后，这部分人可能会转到西部通道。再加上过往这些年，这两个口岸以前是两地两检，在过关手续来讲，以后西部通道通车之后会大大缩短过关时间。西部通道通车之后，在检查等各方面会省略掉。香港人什么都要快，效果要高，以后香港利用西部通道往还两地，量会不断增加。
回到我刚才所讲的，在香港我以前做的区域就是西部通道在香港的入口处，我的客户群大部分都是深港两边走的。其实我在过来之前我也了解过他们的心态，基本上西部通道通车之后未必会利用皇岗口岸，因为他们从上或者居住大部分在珠三角，比如宝安、东莞、惠州，以后通车之后利用这个通道往还他们的目的地会快很多、方便很多。所以从经济价值角度来讲，西部通道是间接增加了南山区的经济的发展，在这个前提下，导致了南山区的房价受到经济的改变或者人流、物流甚至资金流的改变而有帮助的。这几年，南山区的楼价上升幅度比其它区域：罗湖、福田是要高的。有一个统计数字，05-06年短短一年历，南山的房价上升很多，这个数字有反映了西部通道在通车之前的楼价。所以在短期内，会不会成交量相对冷静一些呢？我想这个值得留意。长远来讲，我会相信南山区除了西部通道，再加上南山区整体的发展，包括后海、前海，甚至于科技园那边的发展会成为深圳房地产的领头羊。房地产的价值就取决于周边的环境，我刚才讲的后海会成为南山的商业区，而它的发展方向是随着西部通道而发展，因为西部通道这个口岸周边将会发展为商业重地，可能会与香港中环同比。
在前海，，它接驳到西部通道，也是利用西部通道，香港人往还珠三角是通过这个口岸好快到达他的目的地。再就是高科技的发展，比如科技园，每天由于西部通道带来的人流物流，会更加令到科技园的发展成熟。因为政府也会考虑在西丽那边做另外一个科技园。其实种种现象都是由西部通道演变出来。这几年大家都很清楚很赚钱的行业就是金融业、物流业等等。日后南山的房价会做到深圳的领头羊。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。刚才梁总把联系香港和深圳两地进行了深入细致的分析，我想继续追问你一个问题，西部通道使香港和深圳两地联系得更加紧密，也使香港人认识南山、理解南山，从而熟悉南山。我想问一下，西部通道的开通会不会引起港人在南山置业的热潮呢？
梁伟光：这个我相信会的，因为西部通道开通之后香港到深圳只需要15。上个月在香港有两块地拍卖，其实它也属于西部通道其中的所在位置，单单在拍地的楼价来讲，三、四万每平方米，这个是没计建筑成本、利润等等。这两块地拍卖出来之后，房价将会超过10万每平方的，短短10-15的来到深圳，以蛇口为例，都是2-3万，相对的一些都是5-6万，但是整体来讲，同香港对岸相差的价格还是5-6倍。所以，对于香港人来到南山购置物业的话，我相信量会增大，而且会越来越多。因为我刚才讲到了，香港以前的惯性是熟悉罗湖、福田，他们不熟悉的地方不会去，因为没有接驳交通的话，他们会没有安全感，但是西部通道通车之后就将这个念头打消了。香港人还有一个特性就是一件新鲜的事，他会时间尝试。我所讲的就是西部通道通车之后如果各方面会带来他们的好奇心，在好奇心的驱使下，他们会过来置业，会带动南山区的房价。
过往罗湖口岸、皇岗口岸应该是属于中下的人往还的通道，而西部通道是相反的，西部通道有很多是内地的生意或者开厂的厂家，他们不会利用皇岗口岸，会去利用西部通道，西部通道基本上是香港中上的人所过来的通道，这班有钱人对南山的房价比较福田或者罗湖资金的流量更加大，所以我都看好蛇口或者后海。只有15-20的而楼价相差5-6倍。香港的二手市场近所推的楼盘，无论是景观或者素质等方面都不及南山区一般的物业，比如蛇口，但是讲到价钱已 过10万每平方了，所以在比较的情况下，再加上我刚才所讲到的罗湖、福田能够靠这个口岸带旺十年，西部通道我想就更有过之而无不及了。
更多>相关知识
广东深圳二手房“以价换量”,“以价换量”策略效果如何?
坪地买卖二手房?二手房买卖税费
业主为何要降价卖房?深圳已现腰斩二手房源
深圳二手房交易税费要交多少
深圳二手房在售量再创新高,二手房挂牌量增加房子不好卖了吗?
房天下小程序
/
港置地产区域经理 梁伟光
大话经纪第20期：西部通道给三级市场带来什么?
梁伟光（港置地产）：首先我自我介绍一下，我是在港置负责南山区的，来深圳都有一段时间了。因为之前很多嘉宾都提过南山区西部通道的发展，我想补充一下，我在香港也做过很长一段时间，在地产这方面所做的区域就是西部通道在香港的入口处。西部通道怎样贯通深港两边，包括房价、经济方面的带动。之前很多嘉宾都提到一件事，西部通道也可以叫做通道，这几十年深圳的发展，尤其是香港和深圳这两边在经济方面的联动是靠罗湖口岸和福田口岸的，相对罗湖口岸的早期：罗湖城、国贸、，诸如此类的带动；而福田呢？可以带动到华强北对于深圳的消费方便，南山对香港人来讲是很陌生的，为什么陌生呢？我想是关乎到惯性的问题，因为过往二十年来将，香港人来到深圳消费或者置铺也好都是熟悉罗湖、福田，对于南山是一无所知，原因就是因为交通不方便。现在西部通道接通之后，我想这个现象都会大大改变。其实西部通道直接影响楼价我就不是很认同，我觉得只是间接影响。为什么呢？因为西部通道开通之后，带给整个南山区所谓的经济，在经济的情况下，自然而然对房价也有所带动。
香港的理念很清晰，哪里的房有空间、有前景，那那里也自然而然也有上升的空间。西部通道包括人流、物流甚至资金流都会将整个南山提高。有统计过，西部通道通车之后，其实在每年所谓的人流量是达到1800万次，其实不单单是香港人通过这个西部通道入到深圳，可能也有很多内地的，包括旅游的通过西部通道往香港，例如迪斯尼，现在有很多人知道迪斯尼在香港。今天有很多自由行可能通过福田口岸过关到个旅游景点，但以后来讲，在西部通道通车之后，这部分人可能会转到西部通道。再加上过往这些年，这两个口岸以前是两地两检，在过关手续来讲，以后西部通道通车之后会大大缩短过关时间。西部通道通车之后，在检查等各方面会省略掉。香港人什么都要快，效果要高，以后香港利用西部通道往还两地，量会不断增加。
回到我刚才所讲的，在香港我以前做的区域就是西部通道在香港的入口处，我的客户群大部分都是深港两边走的。其实我在过来之前我也了解过他们的心态，基本上西部通道通车之后未必会利用皇岗口岸，因为他们从上或者居住大部分在珠三角，比如宝安、东莞、惠州，以后通车之后利用这个通道往还他们的目的地会快很多、方便很多。所以从经济价值角度来讲，西部通道是间接增加了南山区的经济的发展，在这个前提下，导致了南山区的房价受到经济的改变或者人流、物流甚至资金流的改变而有帮助的。这几年，南山区的楼价上升幅度比其它区域：罗湖、福田是要高的。有一个统计数字，05-06年短短一年历，南山的房价上升很多，这个数字有反映了西部通道在通车之前的楼价。所以在短期内，会不会成交量相对冷静一些呢？我想这个值得留意。长远来讲，我会相信南山区除了西部通道，再加上南山区整体的发展，包括后海、前海，甚至于科技园那边的发展会成为深圳房地产的领头羊。房地产的价值就取决于周边的环境，我刚才讲的后海会成为南山的商业区，而它的发展方向是随着西部通道而发展，因为西部通道这个口岸周边将会发展为商业重地，可能会与香港中环同比。
在前海，，它接驳到西部通道，也是利用西部通道，香港人往还珠三角是通过这个口岸好快到达他的目的地。再就是高科技的发展，比如科技园，每天由于西部通道带来的人流物流，会更加令到科技园的发展成熟。因为政府也会考虑在西丽那边做另外一个科技园。其实种种现象都是由西部通道演变出来。这几年大家都很清楚很赚钱的行业就是金融业、物流业等等。日后南山的房价会做到深圳的领头羊。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。刚才梁总把联系香港和深圳两地进行了深入细致的分析，我想继续追问你一个问题，西部通道使香港和深圳两地联系得更加紧密，也使香港人认识南山、理解南山，从而熟悉南山。我想问一下，西部通道的开通会不会引起港人在南山置业的热潮呢？
梁伟光：这个我相信会的，因为西部通道开通之后香港到深圳只需要15。上个月在香港有两块地拍卖，其实它也属于西部通道其中的所在位置，单单在拍地的楼价来讲，三、四万每平方米，这个是没计建筑成本、利润等等。这两块地拍卖出来之后，房价将会超过10万每平方的，短短10-15的来到深圳，以蛇口为例，都是2-3万，相对的一些都是5-6万，但是整体来讲，同香港对岸相差的价格还是5-6倍。所以，对于香港人来到南山购置物业的话，我相信量会增大，而且会越来越多。因为我刚才讲到了，香港以前的惯性是熟悉罗湖、福田，他们不熟悉的地方不会去，因为没有接驳交通的话，他们会没有安全感，但是西部通道通车之后就将这个念头打消了。香港人还有一个特性就是一件新鲜的事，他会时间尝试。我所讲的就是西部通道通车之后如果各方面会带来他们的好奇心，在好奇心的驱使下，他们会过来置业，会带动南山区的房价。
过往罗湖口岸、皇岗口岸应该是属于中下的人往还的通道，而西部通道是相反的，西部通道有很多是内地的生意或者开厂的厂家，他们不会利用皇岗口岸，会去利用西部通道，西部通道基本上是香港中上的人所过来的通道，这班有钱人对南山的房价比较福田或者罗湖资金的流量更加大，所以我都看好蛇口或者后海。只有15-20的而楼价相差5-6倍。香港的二手市场近所推的楼盘，无论是景观或者素质等方面都不及南山区一般的物业，比如蛇口，但是讲到价钱已 过10万每平方了，所以在比较的情况下，再加上我刚才所讲到的罗湖、福田能够靠这个口岸带旺十年，西部通道我想就更有过之而无不及了。